Коротко
- Knight Frank насчитал 86 продаж жилья в Дубае дороже $10 млн в 3-м квартале 2026 года — в том же квартале, когда цены премиального сегмента снизились на 5%, впервые с 2020 года.
- По зарегистрированным данным, продажи апартаментов и вилл в Дубае в 3-м квартале снизились на 38% год к году. Продажи от AED 36.7M сократились на 23%, а виллы этого уровня — лишь на 9%.
- Индекс показывает, сколько стоят сопоставимые дома; число сделок — остаются ли покупатели на рынке. Учитывайте и то, и другое, прежде чем что-либо решать.
В одну неделю октября вышли два заголовка. Исследование Knight Frank за третий квартал, о котором The National сообщила 21 октября 2026 г., показало, что цены в десяти премиальных районах Дубая снизились на 5% между вторым и третьим кварталами — впервые с 2020 года. Тот же отчёт насчитал 86 домов, проданных дороже $10 млн. Клиенты часто спрашивают меня, какой из двух цифр верить. Мой ответ: обеим, потому что они измеряют разные вещи.
Почему индекс может падать, пока верхний сегмент продолжает торговаться
Индекс цен премиальной недвижимости отслеживает стоимость сопоставимых домов в фиксированном наборе районов. Число сделок дороже $10 млн говорит о другом: продолжают ли подписывать договоры самые состоятельные покупатели. Показатель Knight Frank — 86 — на 17% ниже, чем годом ранее, и примерно на 34% ниже, чем во втором квартале, но итог за девять месяцев — 412 — на 15% выше, чем за тот же период прошлого года. На Пальму Джумейра пришлось 27 из 86, хотя Knight Frank оценил остров в AED 4,083 за кв. фут, что на 9.1% ниже, чем двенадцать месяцев назад. Темп замедлился. Покупатели не ушли.
Зарегистрированные медианы могут рассказать ещё одну историю, как я показал в статье «Что на самом деле показывают зарегистрированные продажи на Пальме Джумейра в 3-м квартале». Разные показатели — разные задачи.
Цифра, которую я проверил: кто потерял больше всего сделок
Я задал тот же вопрос нашему собственному анализу регистраций Земельного департамента Дубая (DLD): как верхний сегмент выглядел на фоне остального рынка?
| Зарегистрированные продажи | Q3 2025 | Q3 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Все виллы | 4,831 | 2,405 | −50% |
| Все апартаменты | 49,470 | 31,313 | −37% |
| Все дома | 54,301 | 33,718 | −38% |
| Дома от AED 36.7M | 93 | 72 | −23% |
| Виллы от AED 36.7M | 46 | 42 | −9% |
Год назад одна из 584 зарегистрированных продаж жилья приходилась на объекты дороже $10 млн. В этом квартале — одна из 468. Устойчивость — заслуга вилл: продажи апартаментов этого уровня сократились с 47 до 30. Наш показатель 72 — не то же самое, что 86 у Knight Frank, поскольку различаются пороги, типы недвижимости и срезы данных; поэтому сравнивайте каждый источник только с ним самим и никогда — один с другим.
Три сигнала, за которыми я слежу
- Относительный объём. Теряет ли верхний сегмент продажи медленнее, чем рынок в целом? В 3-м квартале — однозначно да.
- Индекс — для направления цен. Виллы дороже AED 36.7M показали в 3-м квартале зарегистрированную медиану AED 4,240 за кв. фут против AED 3,990 в 2-м квартале. При 42 сделках то, какие именно дома были проданы, влияет на эту цифру сильнее, чем ценообразование. Для сопоставимой динамики снижение на 5% по данным Knight Frank — более надёжный ориентир.
- Следующий месяц. Регистрации начала октября показывают 29 продаж домов стоимостью от AED 36.7M при среднем показателе 24 в месяц в 3-м квартале. Данные за октябрь предварительные, лишь четыре из этих сделок пришлись на апартаменты, а один месяц — ещё не тренд.
Что сделал бы я
Моё правило простое. Когда индекс падает, а число сделок в верхнем сегменте держится, торгуйтесь о цене, а не о том, покупать ли. Когда оба показателя снижаются вместе два квартала подряд, сбавьте темп и посмотрите ещё раз.
- Покупателю: более мягкий индекс даёт Вам пространство для переговоров; стабильное число сделок — причина, по которой я не ожидаю вынужденных продавцов. Запрашивайте свежие зарегистрированные сопоставимые сделки в самом здании, а не заголовки.
- Продавцу: назначайте цену по данным этого квартала, а не по прошлогоднему пику. Покупатели этого уровня активны и приходят с данными.
- Владельцу: проверьте, сколько Ваша резиденция могла бы приносить, пока Вы ждёте, с помощью индекса аренды, и прочтите «Вторичный рынок или off-plan на Пальме», прежде чем менять решение.
Если Вам нужны зарегистрированные сопоставимые сделки по конкретной резиденции, направьте мне конфиденциальный запрос, и я подготовлю их для Вас.
Источники: исследование жилой недвижимости Дубая Knight Frank за 3-й квартал 2026 г. в изложении The National, «Dubai records strong sales for homes valued at over $10m», 21 октября 2026 г. (86 продаж дороже $10 млн; 412 с начала года; цены в премиальных районах снизились на 5% квартал к кварталу; Пальма Джумейра — AED 4,083 за кв. фут, снижение на 9.1% за двенадцать месяцев). Наши данные: агрегаты DXB Interact по зарегистрированным продажам Земельного департамента Дубая (DLD), апартаменты и виллы, с 1 июля по 30 сентября 2026 г. в сравнении с периодами с 1 июля по 30 сентября 2025 г. и с 1 апреля по 30 июня 2026 г.; $10 млн приняты как AED 36.725M и выше; данные за октябрь 2026 г. предварительные, выгружены 9 ноября 2026 г., а показатель по апартаментам — менее десяти сделок. Медианы зависят от структуры проданных объектов. Прошлые цены и объёмы не являются ориентиром на будущее; ничто здесь не является оценкой стоимости или инвестиционной рекомендацией.