Kortom
- Knight Frank telde in Q3 2026 86 woningverkopen in Dubai boven $10M, in hetzelfde kwartaal waarin de prime-prijzen met 5% daalden, hun eerste daling sinds 2020.
- In de geregistreerde gegevens daalden de verkopen van appartementen en villa’s in Dubai in Q3 met 38% op jaarbasis. Verkopen vanaf AED 36.7M daalden met 23%, en die van villa’s op dat niveau slechts met 9%.
- Een index vertelt u wat vergelijkbare woningen opbrengen; een transactietelling vertelt u of de kopers er nog zijn. Lees beide voordat u iets besluit.
In oktober verschenen in dezelfde week twee krantenkoppen. Het onderzoek van Knight Frank over het derde kwartaal, op 21 oktober 2026 gerapporteerd door The National, stelde dat de prijzen in de tien prime-buurten van Dubai tussen het tweede en het derde kwartaal met 5% daalden, de eerste daling sinds 2020. Hetzelfde rapport telde 86 woningen die boven $10 miljoen werden verkocht. Klanten vragen mij vaak welke van de twee ze moeten geloven. Mijn antwoord: beide, omdat ze verschillende dingen meten.
Waarom een index kan dalen terwijl het topsegment blijft verkopen
Een prime-prijsindex volgt wat vergelijkbare woningen in een vaste reeks buurten waard zijn. Een telling van verkopen boven $10 miljoen vertelt iets anders: of de vermogendste kopers nog tekenen. De 86 van Knight Frank zijn 17% minder dan een jaar eerder en ongeveer 34% minder dan in het tweede kwartaal, maar het totaal over negen maanden, 412, ligt 15% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Palm Jumeirah nam er 27 van de 86 voor zijn rekening, terwijl Knight Frank het eiland op AED 4,083 per sq ft zette, 9.1% lager over twaalf maanden. Het tempo vertraagde. De kopers vertrokken niet.
Geregistreerde medianen kunnen weer een ander verhaal vertellen, zoals ik liet zien in wat de geregistreerde verkopen op Palm Jumeirah in Q3 werkelijk laten zien. Andere maatstaven, andere taken.
Het cijfer dat ik controleerde: wie de meeste verkopen verloor
Ik heb dezelfde vraag voorgelegd aan onze eigen analyse van registraties bij het Dubai Land Department: hoe deed het topsegment het ten opzichte van de rest van de markt?
| Geregistreerde verkopen | Q3 2025 | Q3 2026 | Verandering |
|---|---|---|---|
| Alle villa’s | 4,831 | 2,405 | −50% |
| Alle appartementen | 49,470 | 31,313 | −37% |
| Alle woningen | 54,301 | 33,718 | −38% |
| Woningen AED 36.7M+ | 93 | 72 | −23% |
| Villa’s AED 36.7M+ | 46 | 42 | −9% |
Een jaar geleden lag één op de 584 geregistreerde woningverkopen boven $10 miljoen. Dit kwartaal was dat één op de 468. De veerkracht is een villaverhaal: appartementen op dat niveau daalden van 47 naar 30 verkopen. Onze telling van 72 is niet de 86 van Knight Frank, omdat drempels, vastgoedtypen en gegevensselecties verschillen; vergelijk dus elke bron met zichzelf, nooit de ene met de andere.
De drie signalen die ik volg
- Relatief volume. Verliest het topsegment langzamer verkopen dan de markt? In Q3 duidelijk wel.
- De index voor de prijsrichting. Villa’s boven AED 36.7M registreerden in Q3 een mediaan van AED 4,240 per sq ft, tegenover AED 3,990 in Q2. Bij 42 verkopen beïnvloedt welke woningen toevallig verkocht werden dat cijfer meer dan de prijsvorming. Voor de richting op vergelijkbare basis is de daling van 5% bij Knight Frank de betere graadmeter.
- De volgende maand. Registraties van begin oktober tonen 29 woningverkopen vanaf AED 36.7M, tegenover een gemiddelde van 24 per maand in Q3. Oktober is voorlopig, slechts vier daarvan waren appartementen, en één maand is geen trend.
Wat ik zou doen
Mijn regel is eenvoudig. Als de index daalt en het aantal verkopen in het topsegment standhoudt, onderhandel dan over de prijs, niet over de vraag of u koopt. Als beide twee kwartalen op rij samen dalen, neem dan gas terug en kijk opnieuw.
- Kopen: de zwakkere index is uw onderhandelingsruimte; het stabiele aantal transacties is de reden waarom ik geen noodverkopers zou verwachten. Vraag om recente geregistreerde vergelijkingsobjecten in het gebouw, niet om het cijfer uit de krantenkop.
- Verkopen: bepaal de prijs op basis van de cijfers van dit kwartaal, niet op basis van de piek van vorig jaar. Kopers op dit niveau zijn actief, en ze komen met data.
- Aanhouden: bekijk met de huurindex wat uw woning in de tussentijd zou opbrengen, en lees doorverkoop of off-plan op de Palm voordat u overstapt.
Wilt u de geregistreerde vergelijkingsobjecten voor een specifieke woning, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag, dan zoek ik ze voor u op.
Bronnen: residentieel onderzoek van Knight Frank over Dubai, Q3 2026, zoals gerapporteerd door The National, "Dubai records strong sales for homes valued at over $10m", 21 oktober 2026 (86 verkopen boven $10M; 412 in het lopende jaar tot nu toe; prijzen in prime-buurten 5% lager dan in het vorige kwartaal; Palm Jumeirah AED 4,083 per sq ft, 9.1% lager over twaalf maanden). Onze cijfers: DXB Interact-aggregaten van door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen, appartementen en villa’s, 1 juli tot 30 september 2026 tegenover 1 juli tot 30 september 2025 en 1 april tot 30 juni 2026; $10M opgevat als AED 36.725M en hoger; de cijfers voor oktober 2026 zijn voorlopig, opgehaald op 9 november 2026, en het cijfer voor appartementen betreft minder dan tien verkopen. Medianen worden bepaald door de mix van verkochte woningen. Prijzen en volumes uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst; niets hiervan is een taxatie of beleggingsadvies.