In sintesi
- Knight Frank ha contato 86 vendite di residenze a Dubai oltre $10M nel Q3 2026, nello stesso trimestre in cui i prezzi prime sono scesi del 5%, il primo calo dal 2020.
- Nei dati registrati, le vendite di appartamenti e ville a Dubai sono calate del 38% su base annua nel Q3. Le vendite da AED 36.7M in su sono calate del 23%, e quelle delle ville a quel livello solo del 9%.
- Un indice dice quanto valgono le residenze comparabili; un conteggio delle compravendite dice se gli acquirenti ci sono ancora. Legga entrambi prima di prendere qualsiasi decisione.
Due titoli sono usciti nella stessa settimana di ottobre. La ricerca di Knight Frank sul terzo trimestre, riportata da The National il 21 ottobre 2026, indicava che i prezzi nei dieci quartieri prime di Dubai erano scesi del 5% tra il secondo e il terzo trimestre, il primo calo dal 2020. Lo stesso rapporto contava 86 residenze vendute oltre $10 milioni. Una domanda che i clienti mi pongono spesso è a quale dei due credere. La mia risposta è: a entrambi, perché misurano cose diverse.
Perché un indice può scendere mentre la fascia alta continua a vendere
Un indice dei prezzi prime misura quanto valgono residenze comparabili in un insieme fisso di quartieri. Un conteggio delle vendite oltre $10 milioni dice qualcos’altro: se gli acquirenti più facoltosi continuano a firmare. Il dato di Knight Frank, 86, è inferiore del 17% rispetto a un anno prima e di circa il 34% rispetto al secondo trimestre, ma il totale dei nove mesi, 412, è superiore del 15% allo stesso periodo dell’anno scorso. La Palm Jumeirah ne ha raccolte 27 su 86, anche se Knight Frank collocava l’isola a AED 4,083 per sq ft, il 9.1% in meno su dodici mesi. Il ritmo è rallentato. Gli acquirenti non se ne sono andati.
Le mediane registrate possono raccontare ancora un’altra storia, come ho mostrato in che cosa mostrano davvero le vendite registrate sulla Palm Jumeirah nel Q3. Misure diverse, compiti diversi.
Il dato che ho verificato: chi ha perso più vendite
Ho posto la stessa domanda alla nostra analisi delle registrazioni presso il Dubai Land Department: come si è comportata la fascia alta rispetto al resto del mercato?
| Vendite registrate | Q3 2025 | Q3 2026 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Tutte le ville | 4,831 | 2,405 | −50% |
| Tutti gli appartamenti | 49,470 | 31,313 | −37% |
| Tutte le residenze | 54,301 | 33,718 | −38% |
| Residenze AED 36.7M+ | 93 | 72 | −23% |
| Ville AED 36.7M+ | 46 | 42 | −9% |
Un anno fa, una vendita registrata di residenze su 584 superava $10 milioni. In questo trimestre è stata una su 468. La tenuta riguarda le ville: gli appartamenti a quel livello sono scesi da 47 a 30 vendite. Il nostro conteggio di 72 non è il 86 di Knight Frank, perché soglie, tipologie immobiliari e criteri di selezione dei dati sono diversi: confronti quindi ogni fonte con sé stessa, mai l’una con l’altra.
I tre segnali che osservo
- Volume relativo. La fascia alta perde vendite più lentamente del mercato? Nel Q3, chiaramente sì.
- L’indice per la direzione dei prezzi. Le ville oltre AED 36.7M hanno registrato una mediana di AED 4,240 per sq ft nel Q3, contro AED 3,990 nel Q2. Con 42 vendite, a muovere quel dato è più il tipo di residenze vendute che i prezzi. Per la direzione a parità di condizioni, il calo del 5% indicato da Knight Frank è la guida migliore.
- Il mese successivo. Le registrazioni di inizio ottobre mostrano 29 vendite di residenze da AED 36.7M in su, contro una media di 24 al mese nel Q3. Ottobre è provvisorio, solo quattro di queste erano appartamenti, e un mese non fa una tendenza.
Che cosa farei
La mia regola è semplice. Quando l’indice scende e il conteggio della fascia alta tiene, si tratta sul prezzo, non sull’opportunità di acquistare. Quando entrambi scendono insieme per due trimestri di fila, rallenti e riesamini la situazione.
- Chi acquista: l’indice più debole è il Suo margine di trattativa; il numero stabile di compravendite è il motivo per cui non mi aspetterei venditori in difficoltà. Chieda comparabili registrati recenti nell’edificio, non il dato dei titoli.
- Chi vende: fissi il prezzo in base ai dati di questo trimestre, non al picco dell’anno scorso. Gli acquirenti a questo livello sono attivi, e arrivano con i dati.
- Chi mantiene: verifichi quanto renderebbe la Sua residenza nell’attesa, con l’indice degli affitti, e legga rivendita o off-plan sulla Palm prima di cambiare strategia.
Se desidera i comparabili registrati per una residenza specifica, mi invii una richiesta riservata e li recupererò per Lei.
Fonti: ricerca residenziale di Knight Frank su Dubai, Q3 2026, come riportato da The National, "Dubai records strong sales for homes valued at over $10m", 21 ottobre 2026 (86 vendite oltre $10M; 412 da inizio anno; prezzi nei quartieri prime in calo del 5% rispetto al trimestre precedente; Palm Jumeirah a AED 4,083 per sq ft, in calo del 9.1% su dodici mesi). I nostri dati: aggregati DXB Interact delle vendite registrate presso il Dubai Land Department, appartamenti e ville, dal 1 luglio al 30 settembre 2026 rispetto al periodo dal 1 luglio al 30 settembre 2025 e dal 1 aprile al 30 giugno 2026; $10M considerati come AED 36.725M e oltre; i dati di ottobre 2026 sono provvisori, estratti il 9 novembre 2026, e il dato sugli appartamenti si basa su meno di dieci vendite. Le mediane riflettono il mix di residenze vendute. Prezzi e volumi passati non sono indicativi di quelli futuri; nulla di quanto qui riportato costituisce una valutazione o una consulenza d’investimento.