Εν συντομία
- Η Knight Frank κατέγραψε 86 πωλήσεις κατοικιών στο Ντουμπάι άνω των $10M το 3ο τρίμηνο του 2026, το ίδιο τρίμηνο κατά το οποίο οι τιμές prime υποχώρησαν κατά 5%, η πρώτη πτώση τους από το 2020.
- Σύμφωνα με τα καταχωρισμένα δεδομένα, οι πωλήσεις διαμερισμάτων και βιλών στο Ντουμπάι μειώθηκαν κατά 38% σε ετήσια βάση το 3ο τρίμηνο. Οι πωλήσεις αξίας AED 36.7M και άνω μειώθηκαν κατά 23%, και των βιλών σε αυτό το επίπεδο μόλις κατά 9%.
- Ένας δείκτης σας λέει σε ποια τιμή πωλούνται συγκρίσιμες κατοικίες· ο αριθμός συναλλαγών σας λέει αν οι αγοραστές είναι ακόμη εκεί. Διαβάστε και τα δύο πριν αποφασίσετε οτιδήποτε.
Δύο τίτλοι δημοσιεύθηκαν την ίδια εβδομάδα του Οκτωβρίου. Η έρευνα της Knight Frank για το τρίτο τρίμηνο, όπως μετέδωσε η εφημερίδα The National στις 21 Οκτωβρίου 2026, ανέφερε ότι οι τιμές στις δέκα περιοχές prime του Ντουμπάι υποχώρησαν κατά 5% μεταξύ δεύτερου και τρίτου τριμήνου, η πρώτη πτώση από το 2020. Η ίδια έκθεση κατέγραψε 86 κατοικίες που πωλήθηκαν άνω των $10 εκατ. Οι πελάτες συχνά με ρωτούν ποιο από τα δύο να πιστέψουν. Η απάντησή μου είναι και τα δύο, επειδή μετρούν διαφορετικά πράγματα.
Γιατί ένας δείκτης μπορεί να πέφτει ενώ η κορυφή της αγοράς συνεχίζει να κάνει συναλλαγές
Ένας δείκτης τιμών prime ακινήτων παρακολουθεί πόσο αξίζουν συγκρίσιμες κατοικίες σε ένα σταθερό σύνολο περιοχών. Ο αριθμός των πωλήσεων άνω των $10 εκατ. λέει κάτι άλλο: αν οι πιο εύποροι αγοραστές εξακολουθούν να υπογράφουν. Οι 86 πωλήσεις της Knight Frank είναι κατά 17% λιγότερες από έναν χρόνο νωρίτερα και περίπου κατά 34% λιγότερες από το δεύτερο τρίμηνο, όμως το σύνολο του εννεαμήνου, 412, είναι κατά 15% υψηλότερο από την ίδια περίοδο πέρσι. Το Palm Jumeirah συγκέντρωσε 27 από τις 86, παρότι η Knight Frank τοποθέτησε το νησί στα AED 4,083 ανά sq ft, κατά 9.1% χαμηλότερα σε δωδεκάμηνη βάση. Ο ρυθμός επιβραδύνθηκε. Οι αγοραστές δεν έφυγαν.
Οι καταχωρισμένες διάμεσες τιμές μπορούν να πουν πάλι μια διαφορετική ιστορία, όπως έδειξα στο τι δείχνουν πραγματικά οι καταχωρισμένες πωλήσεις του Palm Jumeirah το 3ο τρίμηνο. Διαφορετικά μέτρα, διαφορετικός ρόλος.
Ο αριθμός που έλεγξα: ποιος έχασε τις περισσότερες πωλήσεις
Έθεσα το ίδιο ερώτημα στη δική μας ανάλυση των καταχωρίσεων του Dubai Land Department (DLD): πώς τα πήγε η κορυφή της αγοράς σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά;
| Καταχωρισμένες πωλήσεις | Q3 2025 | Q3 2026 | Μεταβολή |
|---|---|---|---|
| Όλες οι βίλες | 4,831 | 2,405 | −50% |
| Όλα τα διαμερίσματα | 49,470 | 31,313 | −37% |
| Όλες οι κατοικίες | 54,301 | 33,718 | −38% |
| Κατοικίες AED 36.7M+ | 93 | 72 | −23% |
| Βίλες AED 36.7M+ | 46 | 42 | −9% |
Πριν από έναν χρόνο, μία στις 584 καταχωρισμένες πωλήσεις κατοικιών ήταν άνω των $10 εκατ. Αυτό το τρίμηνο ήταν μία στις 468. Η ανθεκτικότητα αφορά τις βίλες: τα διαμερίσματα σε αυτό το επίπεδο υποχώρησαν από 47 πωλήσεις σε 30. Η δική μας μέτρηση των 72 δεν ταυτίζεται με τις 86 της Knight Frank, επειδή τα όρια, οι τύποι ακινήτων και οι τομές των δεδομένων διαφέρουν· γι’ αυτό συγκρίνετε κάθε πηγή με τον εαυτό της, ποτέ τη μία με την άλλη.
Τα τρία σήματα που παρακολουθώ
- Σχετικός όγκος. Χάνει η κορυφή της αγοράς πωλήσεις πιο αργά από την υπόλοιπη αγορά; Το 3ο τρίμηνο, σαφώς ναι.
- Ο δείκτης για την κατεύθυνση των τιμών. Οι βίλες άνω των AED 36.7M κατέγραψαν διάμεση τιμή AED 4,240 ανά sq ft το 3ο τρίμηνο, έναντι AED 3,990 το 2ο τρίμηνο. Με 42 πωλήσεις, το ποιες κατοικίες έτυχε να πωληθούν επηρεάζει αυτό το νούμερο περισσότερο από την τιμολόγηση. Για την κατεύθυνση σε συγκρίσιμη βάση, η υποχώρηση κατά 5% που κατέγραψε η Knight Frank είναι καλύτερος οδηγός.
- Ο επόμενος μήνας. Οι καταχωρίσεις των αρχών Οκτωβρίου δείχνουν 29 πωλήσεις κατοικιών αξίας AED 36.7M και άνω, έναντι μέσου όρου 24 τον μήνα το 3ο τρίμηνο. Τα στοιχεία του Οκτωβρίου είναι προσωρινά, μόνο τέσσερις από αυτές αφορούσαν διαμερίσματα, και ένας μήνας δεν αποτελεί τάση.
Τι θα έκανα
Ο κανόνας μου είναι απλός. Όταν ο δείκτης πέφτει και ο αριθμός πωλήσεων στην κορυφή αντέχει, διαπραγματευτείτε την τιμή, όχι το αν θα αγοράσετε. Όταν πέφτουν και τα δύο μαζί για δύο συνεχόμενα τρίμηνα, επιβραδύνετε και εξετάστε ξανά.
- Αγορά: ο πιο αδύναμος δείκτης είναι το περιθώριο διαπραγμάτευσής σας· ο σταθερός αριθμός συναλλαγών είναι ο λόγος για τον οποίο δεν θα περίμενα πωλητές υπό πίεση. Ζητήστε πρόσφατα καταχωρισμένα συγκρίσιμα στοιχεία στο ίδιο κτίριο, όχι τον τίτλο της είδησης.
- Πώληση: τιμολογήστε με βάση τα στοιχεία αυτού του τριμήνου, όχι την περσινή κορύφωση. Οι αγοραστές σε αυτό το επίπεδο είναι ενεργοί και έρχονται με δεδομένα.
- Διακράτηση: ελέγξτε πόσο θα απέφερε η κατοικία σας όσο περιμένετε, με τον Δείκτη ενοικίων, και διαβάστε το μεταπώληση ή off-plan στο Palm πριν αλλάξετε επιλογή.
Αν θέλετε τα καταχωρισμένα συγκρίσιμα στοιχεία για μια συγκεκριμένη κατοικία, στείλτε μου ένα εμπιστευτικό αίτημα και θα τα συγκεντρώσω για εσάς.
Πηγές: έρευνα κατοικιών Ντουμπάι της Knight Frank για το 3ο τρίμηνο του 2026, όπως μετέδωσε η εφημερίδα The National, «Dubai records strong sales for homes valued at over $10m», 21 Οκτωβρίου 2026 (86 πωλήσεις άνω των $10M· 412 από την αρχή του έτους· τιμές στις περιοχές prime μειωμένες κατά 5% σε τριμηνιαία βάση· Palm Jumeirah AED 4,083 ανά sq ft, μειωμένο κατά 9.1% σε δωδεκάμηνη βάση). Τα δικά μας στοιχεία: συγκεντρωτικά δεδομένα του DXB Interact για καταχωρισμένες πωλήσεις του Dubai Land Department, διαμερίσματα και βίλες, 1 Ιουλίου έως 30 Σεπτεμβρίου 2026 έναντι 1 Ιουλίου έως 30 Σεπτεμβρίου 2025 και 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου 2026· τα $10M λαμβάνονται ως AED 36.725M και άνω· τα στοιχεία του Οκτωβρίου 2026 είναι προσωρινά, ανακτήθηκαν στις 9 Νοεμβρίου 2026, και το στοιχείο για τα διαμερίσματα αφορά λιγότερες από δέκα πωλήσεις. Οι διάμεσες τιμές επηρεάζονται από το μείγμα των κατοικιών που πωλήθηκαν. Οι τιμές και οι όγκοι του παρελθόντος δεν αποτελούν ένδειξη για το μέλλον· τίποτα εδώ δεν αποτελεί εκτίμηση αξίας ή επενδυτική συμβουλή.