Kurz gesagt
- Knight Frank zählte in Q3 2026 86 Verkäufe von Wohnimmobilien in Dubai über 10 Mio. $ – im selben Quartal, in dem die Prime-Preise um 5 % nachgaben, erstmals seit 2020.
- Laut registrierten Daten gingen die Verkäufe von Apartments und Villen in Dubai in Q3 gegenüber dem Vorjahr um 38 % zurück. Verkäufe ab AED 36.7 Mio. fielen um 23 %, Villen auf diesem Niveau nur um 9 %.
- Ein Index sagt Ihnen, was vergleichbare Immobilien erzielen; eine Zählung der Abschlüsse sagt Ihnen, ob die Käufer noch da sind. Lesen Sie beides, bevor Sie etwas entscheiden.
Zwei Schlagzeilen erschienen im Oktober in derselben Woche. Das Research von Knight Frank zum dritten Quartal, über das The National am 21. Oktober 2026 berichtete, besagte, dass die Preise in den zehn Prime-Lagen Dubais zwischen dem zweiten und dritten Quartal um 5 % gefallen seien – der erste Rückgang seit 2020. Derselbe Bericht zählte 86 Immobilien, die für über 10 Mio. $ verkauft wurden. Kunden fragen mich oft, welcher der beiden Angaben sie glauben sollen. Meine Antwort: beiden, denn sie messen Unterschiedliches.
Warum ein Index fallen kann, während im oberen Segment weiter gehandelt wird
Ein Prime-Preisindex verfolgt, was vergleichbare Immobilien in einer festen Auswahl von Lagen wert sind. Eine Zählung der Verkäufe über 10 Mio. $ sagt etwas anderes: ob die vermögendsten Käufer noch unterschreiben. Die 86 von Knight Frank liegen 17 % unter dem Vorjahreswert und etwa 34 % unter dem zweiten Quartal, doch die Neunmonatssumme von 412 liegt 15 % über dem Vorjahreszeitraum. Auf Palm Jumeirah entfielen 27 der 86, obwohl Knight Frank die Insel bei AED 4,083 pro sq ft sah, 9.1 % weniger als zwölf Monate zuvor. Das Tempo hat nachgelassen. Die Käufer sind geblieben.
Registrierte Medianwerte können wiederum etwas anderes erzählen, wie ich in Was die registrierten Verkäufe auf Palm Jumeirah in Q3 wirklich zeigen dargelegt habe. Unterschiedliche Kennzahlen, unterschiedliche Aufgaben.
Die Zahl, die ich geprüft habe: Wer die meisten Verkäufe verlor
Ich habe dieselbe Frage mit unserer eigenen Auswertung der Registrierungen beim Dubai Land Department (DLD) geprüft: Wie hat sich das obere Segment im Vergleich zum übrigen Markt geschlagen?
| Registrierte Verkäufe | Q3 2025 | Q3 2026 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Alle Villen | 4,831 | 2,405 | −50% |
| Alle Apartments | 49,470 | 31,313 | −37% |
| Alle Immobilien | 54,301 | 33,718 | −38% |
| Immobilien ab AED 36.7 Mio. | 93 | 72 | −23% |
| Villen ab AED 36.7 Mio. | 46 | 42 | −9% |
Vor einem Jahr lag einer von 584 registrierten Immobilienverkäufen über 10 Mio. $. In diesem Quartal war es einer von 468. Die Widerstandsfähigkeit ist eine Geschichte der Villen: Apartments auf diesem Niveau fielen von 47 auf 30 Verkäufe. Unsere Zahl von 72 ist nicht die 86 von Knight Frank, weil Schwellenwerte, Immobilienarten und Datenschnitte abweichen; vergleichen Sie daher jede Quelle nur mit sich selbst, nie die eine mit der anderen.
Die drei Signale, die ich beobachte
- Relatives Volumen. Verliert das obere Segment Verkäufe langsamer als der Markt? In Q3 eindeutig ja.
- Der Index für die Preisrichtung. Villen über AED 36.7 Mio. erzielten in Q3 einen registrierten Median von AED 4,240 pro sq ft, gegenüber AED 3,990 in Q2. Bei 42 Verkäufen bewegt die Frage, welche Objekte zufällig verkauft wurden, diesen Wert stärker als die Preisentwicklung. Für die Richtung bei vergleichbaren Objekten ist der Rückgang von 5 % bei Knight Frank der bessere Anhaltspunkt.
- Der nächste Monat. Die Registrierungen Anfang Oktober zeigen 29 Verkäufe von Wohnimmobilien ab AED 36.7 Mio., gegenüber einem Q3-Durchschnitt von 24 pro Monat. Der Oktober ist vorläufig, nur vier davon waren Apartments, und ein Monat ist kein Trend.
Was ich tun würde
Meine Regel ist einfach. Wenn der Index fällt und die Zahl im oberen Segment hält, verhandeln Sie über den Preis, nicht darüber, ob Sie kaufen. Wenn beide zwei Quartale in Folge gemeinsam fallen, nehmen Sie Tempo heraus und sehen Sie noch einmal genau hin.
- Kaufen: Der schwächere Index ist Ihr Verhandlungsspielraum; die stabile Zahl der Abschlüsse ist der Grund, warum ich keine Verkäufer unter Druck erwarten würde. Fragen Sie nach aktuellen registrierten Vergleichswerten im Gebäude, nicht nach der Schlagzeile.
- Verkaufen: Setzen Sie den Preis anhand der Daten dieses Quartals an, nicht anhand des Höchststands des Vorjahres. Käufer auf diesem Niveau sind aktiv, und sie kommen mit Daten.
- Halten: Prüfen Sie mit dem Mietindex, was Ihre Residenz in der Zwischenzeit einbringen würde, und lesen Sie Wiederverkauf oder Off-Plan auf der Palm, bevor Sie umschichten.
Wenn Sie die registrierten Vergleichswerte für eine bestimmte Residenz wünschen, senden Sie mir eine vertrauliche Anfrage, und ich stelle sie für Sie zusammen.
Quellen: Knight Frank, Wohnimmobilien-Research Dubai Q3 2026, wie von The National berichtet, „Dubai records strong sales for homes valued at over $10m“, 21. Oktober 2026 (86 Verkäufe über 10 Mio. $; 412 seit Jahresbeginn; Preise in Prime-Lagen im Quartalsvergleich um 5 % gesunken; Palm Jumeirah AED 4,083 pro sq ft, 9.1 % weniger über zwölf Monate). Unsere Zahlen: Aggregate von DXB Interact auf Basis der beim Dubai Land Department (DLD) registrierten Verkäufe, Apartments und Villen, 1. Juli bis 30. September 2026 gegenüber 1. Juli bis 30. September 2025 und 1. April bis 30. Juni 2026; 10 Mio. $ angesetzt als AED 36.725 Mio. und mehr; die Zahlen für Oktober 2026 sind vorläufig, abgerufen am 9. November 2026, und der Wert für Apartments beruht auf weniger als zehn Verkäufen. Medianwerte werden durch den Mix der verkauften Objekte geprägt. Vergangene Preise und Volumina sind kein Hinweis auf künftige; nichts hiervon ist eine Bewertung oder Anlageberatung.