باختصار
- أحصت Knight Frank 86 عملية بيع لمنازل في دبي تتجاوز $10 مليون في الربع 3 من 2026، في الربع نفسه الذي تراجعت فيه أسعار العقارات الفاخرة بنسبة 5%، في أول انخفاض لها منذ 2020.
- وفق البيانات المسجلة، تراجعت مبيعات الشقق والفلل في دبي بنسبة 38% على أساس سنوي في الربع 3. وتراجعت المبيعات بقيمة 36.7 مليون درهم فأكثر بنسبة 23%، والفلل في هذا المستوى بنسبة 9% فقط.
- يخبرك المؤشر بما تحققه المنازل المماثلة من أسعار، ويخبرك عدد الصفقات هل لا يزال المشترون موجودين. اقرأ الاثنين قبل أن تتخذ أي قرار.
صدر عنوانان رئيسيان في الأسبوع نفسه من أكتوبر. فقد أفادت أبحاث Knight Frank للربع الثالث، التي نشرتها The National في 21 أكتوبر 2026، بأن الأسعار في المناطق الفاخرة العشر في دبي تراجعت بنسبة 5% بين الربعين الثاني والثالث، في أول انخفاض منذ 2020. وأحصى التقرير نفسه 86 منزلًا بيعت بأكثر من $10 مليون. ومن الأسئلة التي يطرحها عليّ العملاء كثيرًا: أيّ الرقمين نصدّق؟ إجابتي: كلاهما، لأنهما يقيسان أمرين مختلفين.
لماذا قد يتراجع المؤشر بينما تستمر الصفقات في الفئة العليا
يتتبّع مؤشر أسعار العقارات الفاخرة قيمة المنازل المماثلة في مجموعة ثابتة من المناطق. أما عدد الصفقات التي تتجاوز $10 مليون فيخبرك بشيء آخر: هل لا يزال أثرى المشترين يوقّعون. الرقم 86 لدى Knight Frank أقل بنسبة 17% مما كان عليه قبل عام، وأقل بنحو 34% من الربع الثاني، لكن مجموع الأشهر التسعة البالغ 412 يتقدّم بنسبة 15% على الفترة نفسها من العام الماضي. واستحوذت نخلة جميرا على 27 من أصل 86، حتى مع تقدير Knight Frank لسعر الجزيرة عند 4,083 درهم للقدم المربع، أي أقل بنسبة 9.1% خلال اثني عشر شهرًا. تباطأت الوتيرة، لكن المشترين لم يغادروا.
وقد تروي المتوسطات المسجلة قصة مختلفة أيضًا، كما بيّنت في ما تكشفه فعلًا المبيعات المسجلة في نخلة جميرا في الربع 3. مقاييس مختلفة، لأغراض مختلفة.
الرقم الذي تحققت منه: من خسر أكبر عدد من الصفقات
طرحت السؤال نفسه على تحليلنا الخاص لتسجيلات دائرة الأراضي والأملاك: كيف كان أداء الفئة العليا مقارنةً ببقية السوق؟
| المبيعات المسجلة | Q3 2025 | Q3 2026 | التغيّر |
|---|---|---|---|
| جميع الفلل | 4,831 | 2,405 | −50% |
| جميع الشقق | 49,470 | 31,313 | −37% |
| جميع المنازل | 54,301 | 33,718 | −38% |
| منازل 36.7+ مليون درهم | 93 | 72 | −23% |
| فلل 36.7+ مليون درهم | 46 | 42 | −9% |
قبل عام، كانت صفقة واحدة من كل 584 صفقة بيع مسجلة لمنازل تتجاوز $10 مليون. في هذا الربع أصبحت واحدة من كل 468. الصمود قصة فلل: فقد تراجعت مبيعات الشقق في هذا المستوى من 47 صفقة إلى 30. رقمنا البالغ 72 ليس رقم Knight Frank البالغ 86، لأن الحدود وأنواع العقارات وطرق تقسيم البيانات تختلف، لذا قارن كل مصدر بنفسه، ولا تقارن أحدهما بالآخر أبدًا.
المؤشرات الثلاثة التي أتابعها
- الحجم النسبي. هل تفقد الفئة العليا مبيعاتها بوتيرة أبطأ من السوق؟ في الربع 3، الإجابة نعم بوضوح.
- المؤشر لاتجاه الأسعار. سجّلت الفلل التي تتجاوز قيمتها 36.7 مليون درهم متوسطًا قدره 4,240 درهم للقدم المربع في الربع 3، مقابل 3,990 درهم في الربع 2. ومع 42 عملية بيع فقط، فإن نوعية المنازل التي بيعت تؤثر في هذا الرقم أكثر مما تؤثر فيه الأسعار. ولقراءة الاتجاه على أساس المقارنة المتكافئة، يبقى تراجع Knight Frank البالغ 5% الدليل الأفضل.
- الشهر المقبل. تُظهر تسجيلات مطلع أكتوبر 29 عملية بيع لمنازل بقيمة 36.7 مليون درهم فأكثر، مقابل متوسط شهري قدره 24 في الربع 3. أرقام أكتوبر أولية، وأربع فقط من تلك الصفقات كانت شققًا، وشهر واحد لا يصنع اتجاهًا.
ما الذي سأفعله
قاعدتي بسيطة. حين يتراجع المؤشر ويصمد عدد الصفقات في الفئة العليا، تفاوض على السعر، لا على قرار الشراء. وحين يتراجعان معًا لربعين متتاليين، تمهّل وأعد النظر.
- للمشتري: تراجع المؤشر يمنحك هامشًا للتفاوض، وثبات عدد الصفقات هو سبب عدم توقعي وجود بائعين مضطرين. اطلب أحدث الصفقات المسجلة المماثلة في المبنى نفسه، لا العناوين الرئيسية.
- للبائع: سعّر وفق بيانات هذا الربع، لا وفق ذروة العام الماضي. المشترون في هذا المستوى نشطون، ويأتون ومعهم البيانات.
- للمالك: تحقّق مما يمكن أن يدرّه منزلك خلال فترة الانتظار باستخدام مؤشر الإيجارات، واقرأ إعادة البيع أم الشراء على الخارطة في نخلة جميرا قبل أن تغيّر موقفك.
إن رغبت في الاطلاع على الصفقات المسجلة المماثلة لمنزل بعينه، أرسل لي استفسارًا خاصًا وسأستخرجها لك.
المصادر: أبحاث Knight Frank السكنية لدبي للربع 3 من 2026، كما نشرتها The National بعنوان «Dubai records strong sales for homes valued at over $10m» في 21 أكتوبر 2026 (86 عملية بيع فوق $10 مليون؛ 412 منذ بداية العام حتى تاريخه؛ تراجع أسعار المناطق الفاخرة بنسبة 5% على أساس ربعي؛ نخلة جميرا 4,083 درهم للقدم المربع، بانخفاض 9.1% خلال اثني عشر شهرًا). أرقامنا: بيانات مجمّعة من DXB Interact للمبيعات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك، شققًا وفللًا، من 1 يوليو إلى 30 سبتمبر 2026 مقابل الفترة من 1 يوليو إلى 30 سبتمبر 2025 ومن 1 أبريل إلى 30 يونيو 2026؛ واعتُبرت $10 مليون مساوية لـ36.725 مليون درهم فأكثر؛ وأرقام أكتوبر 2026 أولية، استُخرجت في 9 نوفمبر 2026، ورقم الشقق أقل من عشر صفقات. تتأثر المتوسطات بنوعية المنازل المبيعة. الأسعار والأحجام السابقة ليست دليلًا على المستقبل؛ ولا شيء هنا يُعدّ تقييمًا أو نصيحة استثمارية.