När en klient frågar mig om ORLA handlar frågan sällan om huruvida det är en vacker byggnad. Den handlar om huruvida priset per kvadratfot håller, och vad de registrerade försäljningarna faktiskt visar nu när residenset närmar sig färdigställande. Registret hos Dubai Land Department är ovanligt tydligt i det här fallet, så det är värt att läsa noggrant.
Vad ORLA är
ORLA är OMNIYATs residens med Dorchester Collection på Palm Jumeirah, ritat av Foster + Partners, med inredning av YODEZEEN, landskapsarkitektur av ZED Collective och strandvillor av SAOTA. Det är portföljens bredaste utbud: 92 bostäder, från residens med två sovrum till villor på mer än 50,000 sq ft, däribland 32 duplexlägenheter på våning 2 till 11, två superpenthouses och ett Sky Palace. Färdigställandet är planerat till 2026, och skräddarsydd möblering finns att tillgå på begäran genom OMNIYAT Atelier.
Det spannet spelar roll när man läser data. En byggnad där en simplex med tre sovrum och en strandvilla ingår i samma register ger alltid rubricerade medianer som rör sig med sammansättningen, så jag tittar först på priset per kvadratfot och först därefter på medianerna.
Fyra år av registrerade försäljningar
Sedan de första registreringarna 2022 har ORLA noterat 89 försäljningar. Mönstret är det välbekanta för en prime-lansering på Palm:
- 2022: 8 försäljningar, till en median på AED 7,057 per sq ft.
- 2023: 48 försäljningar, det huvudsakliga lanseringsåret, till AED 6,934 per sq ft.
- 2024: 19 försäljningar, till AED 7,038 per sq ft.
- 2025: 9 försäljningar, till AED 6,908 per sq ft.
- 2026 hittills: 5 försäljningar, till AED 7,001 per sq ft.
Det som utmärker sig är hur lite priset per kvadratfot har rört sig. Under fyra och ett halvt år och med mycket olika volymer har den årliga medianen legat mellan AED 6,908 och AED 7,057 per sq ft. Under de senaste tolv månaderna uppgick de fem registrerade försäljningarna till sammanlagt AED 212.8 miljoner, med en median på AED 7,000 per sq ft. Fem affärer är ett tunt underlag, och jag skulle inte läsa in en trend i något enskilt år, men konsekvensen över hela perioden är i sig själva slutsatsen.
Från tilldelning till andrahandsförsäljning
Den mer intressanta förändringen gäller vem som säljer. Av de 89 försäljningarna var 79 tilldelningar i förstahand från OMNIYAT och 10 andrahandsförsäljningar. Andrahandsförsäljningar dök upp första gången 2024, med 3 det året, 3 2025 och 4 hittills 2026, till årliga medianer på AED 7,172, AED 6,793 och AED 6,949 per sq ft. I år har fyra av de fem registrerade försäljningarna varit andrahandsförsäljningar.
I praktiken innebär det att utvecklarens lager i stort sett har placerats och att byggnaden nu handlas mellan ägare, vilket är vad jag skulle förvänta mig i det här skedet av byggnationen. För en köpare ändras samtalet från att välja en planlösning ur en lansering till att hitta rätt residens bland ett litet antal ägare som är villiga att sälja. För en ägare innebär det att jämförelseunderlaget nu sätts av andrahandsförsäljningar snarare än av lanseringspriser.
Premien som Palm har knappat in på
Omgivningen kring ORLA har rört sig mer än ORLA självt. Över samtliga registrerade försäljningar på Palm Jumeirah steg medianpriset per kvadratfot från AED 2,764 2022 till AED 3,547 hittills 2026. Under de senaste tolv månaderna registrerade enbart lägenheter på Palm en median på AED 3,400 per sq ft, upp 14.22 % jämfört med året innan.
Enkelt uttryckt låg ORLAs årliga median på ungefär två och en halv gånger nivån för Palm som helhet 2022, och ligger strax under det dubbla 2026. Byggnaden har hållit sin nivå medan ön har stigit mot den. Jag skulle vara försiktig med att läsa in vare sig ett fynd eller en varningssignal i det: medianen för Palm är ett genomsnitt över mycket olika bestånd, från äldre torn till nya lanseringar, och ORLAs egna siffror bygger på ett litet antal stora bostäder. Vad det däremot visar är att avståndet mellan ett varumärkesresidens på Palm ritat av Foster och ön i stort är mindre i dag än när ORLA lanserades.
Så tolkar jag det
För den som överväger ORLA skulle jag väga in tre saker. För det första har priset per kvadratfot varit stabilt i fyra år, så den relevanta frågan är vilket residens, inte vilken tidpunkt. För det andra är det nu andrahandsförsäljningarna som utgör marknaden, så det underlag som räknas är de senaste försäljningarna mellan ägare inom samma sovrumstyp. För det tredje förändrar färdigställandet bilden: när de boende flyttar in börjar hyreshistoriken byggas upp, precis som i One at Palm, vilket du kan följa i vårt Hyresindex.
Om du vill ha det registrerade underlaget för ett specifikt residens i ORLA, eller i all diskretion höra vad som kan finnas tillgängligt, skicka mig en konfidentiell förfrågan.
Siffror: DXB Interact, sammanställningar av registrerade försäljningar från Dubai Land Department (DLD), data per den 3 november 2026. ORLA: årliga försäljningsvolymer och medianpris per sq ft, 2022 till och med 2026 hittills i år, uppdelat på förstahand och andrahand; de senaste tolv månaderna för det samlade värdet och medianen. Palm Jumeirah: medianpris per sq ft för samtliga registrerade försäljningar per år, samt för lägenheter under de senaste tolv månaderna. Byggnadsuppgifter från OMNIYAT och alihmoud.com. Endast medianer, och där färre än tio försäljningar ingår är siffrorna indikativa. Historiska priser är inte en prognos.