Большую часть моей карьеры первый вопрос клиента звучал так: что купить в Дубае? Теперь разговор всё чаще начинается на шаг раньше. Стоит ли семье вообще быть здесь? В какие месяцы года? И как Дубай сочетается с Лондоном, Нью-Йорком или Средиземноморьем в жизни, которая и так охватывает несколько стран?
У этих вопросов есть причина. Огромный объём частного капитала переходит к молодому поколению, которое перемещается гораздо свободнее, чем когда-либо его родители, и тщательно выбирает свои города. Savills только что составила карту того, где это поколение обосновывается, и последние несколько недель я внимательно её изучал. Это моё прочтение карты — город за городом — и того, какое место на ней занимает Дубай.
Крупнейшая передача капитала в истории
Цифры, стоящие за этим, трудно себе представить. По оценке Capgemini, в ближайшие два десятилетия из рук в руки перейдут около US$84 трлн, причём примерно US$72 трлн — напрямую наследникам и около US$12 трлн — на благотворительность. На самой вершине Altrata Wealth Report 2025 насчитывает в мире 510,810 ультрасостоятельных частных лиц, которым в совокупности принадлежит около US$60 трлн.
Для недвижимости важен не только объём передачи, но и то, кто её получает. Наследники в целом гораздо более интернациональны, чем предыдущее поколение. Многие учились за рубежом, работают в разных часовых поясах, и у них уже есть родственники в нескольких странах. Savills отмечает, что около 80% ультрасостоятельных частных лиц, создавших состояние самостоятельно, сейчас живут за пределами страны, где они его заработали. Для этого поколения место жительства не наследуется вместе с активами. Это решение и всё чаще — осознанная часть того, как семья планирует своё благосостояние.
Это совпадает с тем, что я вижу в Дубае. Молодые покупатели, с которыми я встречаюсь, спрашивают о школах, времени перелётов, о том, где разместится семейный офис и как будет оформлено резидентство для каждого члена семьи, — часто ещё до вопроса о виде из окна. Дом больше не выбирают обособленно. Это одна часть плана, который может охватывать резидентство, образование и бизнес-структуры в трёх-четырёх местах одновременно.
Как Savills составила карту
В исследовании Spotlight on Wealth Trends 2026, опубликованном в октябре, Savills оценила более 100 центров притяжения капитала по 48 показателям, опираясь на источники от IMD и Oxford Economics до данных об авиаперелётах, гида Michelin и университетских рейтингов. Показатели объединены в четыре блока: бизнес, управление и транспортная связанность; концентрация капитала и местная среда; управление капиталом и налогообложение; образ жизни.
Savills определяет капитал следующего поколения как людей моложе 40 лет, которые унаследовали значительное состояние, вот-вот получат его в результате передачи или создали собственное. Итог — индекс Next-Generation Wealth Hubs Index. Его стоит читать как картину предпочтений, а не как рейтинг цен на недвижимость; к тому, что он означает для цен, я вернусь позже.
Нью-Йорк: по-прежнему эталон
Нью-Йорк занимает первое место — и в Америке, и в мире. Здесь больше всего состоятельных людей, молодых обеспеченных жителей и миллиардеров среди всех городов, которые отслеживает Savills, включая 648 состоятельных людей моложе 40 лет. Город также лидирует по международным школам, премиальному ритейлу, высокой кухне и отелям.
Savills признаёт, что недавние изменения политики в городе дали состоятельным жителям новые поводы для размышлений, но приходит к выводу, что ничто пока не сравнится с концентрацией талантов, капитала и возможностей Нью-Йорка. Хэмптонс, занимающий отдельно 21-е место, служит загородным продолжением города на выходные, и к этой закономерности я ещё вернусь: великие города всё чаще идут в паре с местом, где можно уединиться.
Майами и Палм-Бич: образ жизни и налоги вместе
Майами занимает второе место в общем зачёте, и причины показательны. По образу жизни выше оценён только Лондон. Майами сочетает это с благоприятным личным и корпоративным налогообложением, что превратило его из курортного города в деловой. Сейчас здесь 243 состоятельных людей моложе 40 лет, а климат, календарь событий и светская жизнь особенно привлекают молодое поколение.
Дальше по побережью Палм-Бич также входит в мировой топ-30. Южная Флорида в целом, с её маринами, гольфом и растущей культурной сценой, стала одним из самых востребованных мест для капитала, который может выбирать, где жить. Когда клиенты сравнивают Дубай с каким-либо городом, чаще всего они называют Майами. У них много общего: солнце, вода, низкие налоги и ощущение динамики.
Лондон: глобальный связующий центр
Лондон занимает третье место в мире и первое в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке. Его сила — в глубине: профессиональные услуги, школы и университеты, культура, правовая стабильность и давняя репутация места, где капитал хранится надёжно. Здесь живут 183 состоятельных людей моложе 40 лет, и город ежегодно принимает четыре крупнейших мировых спортивных события, в том числе Уимблдон.
В разделе о Лондоне моё внимание привлекло то, как изменились запросы покупателей. В Мейфэре, Кенсингтоне и у реки, по данным Savills, покупатели делают ставку на готовые к заселению дома, безопасность, консьерж-сервис, wellness-инфраструктуру и оздоровительные клубы. Это почти в точности тот список, с которым мои клиенты приходят в Дубай. Предпочтения этого поколения глобальны, и они путешествуют вместе с ним.
Сан-Франциско и Лос-Анджелес: экономика инноваций
Несмотря на многолетние заголовки об отъезде людей из Калифорнии, Сан-Франциско и Лос-Анджелес занимают четвёртое и пятое места. Район залива Сан-Франциско получил новый импульс благодаря росту искусственного интеллекта и демонстрирует высокие показатели экономического производства и создания капитала: здесь 490 состоятельных людей моложе 40 лет. Forbes зафиксировал рекордное число миллиардеров, заработавших состояние самостоятельно, в возрасте 39 лет и младше в 2025 году, многие из них — из компаний в сфере ИИ.
У Лос-Анджелеса более широкая база в сфере развлечений, медиа и спорта; здесь 645 состоятельных людей моложе 40 лет — второй показатель в индексе после Нью-Йорка. Малибу и полуостров Монтерей служат более спокойными альтернативами поблизости. Урок для Дубая в том, что новый капитал следует за новыми отраслями. Значительная часть молодых состояний, с которыми я встречаюсь здесь, создана в технологиях, и их владельцы выбирают города, понимающие, как эти деньги были заработаны.
Дубай: магнит для капитала
Дубай входит в мировую десятку индекса и вместе с Абу-Даби остаётся единственным городом Ближнего Востока в топ-30. На графике Savills Дубай стоит восьмым — после Лондона и перед Монако, — что ставит его в число двух-трёх ведущих городов Европы, Ближнего Востока и Африки. Абу-Даби следует совсем рядом, и это многое говорит о том, какой путь прошли ОАЭ в целом.
Причины, которые называет Savills, знакомы каждому, кто здесь живёт: благоприятная налоговая среда, политика, дружественная бизнесу, последовательные инвестиции в инфраструктуру, предпринимательская культура, глобальная транспортная связанность и премиальное предложение, способное соперничать с любым городом мира. Кроме того, наряду с Лондоном Дубай ежегодно принимает больше всего крупных международных спортивных событий среди всех изученных городов.
Savills также открыто признаёт, что Ближний Восток сталкивается с повышенной геополитической неопределённостью. Думаю, именно так это и следует воспринимать. Фундаментальные факторы, которые привели сюда семьи, уже выдерживали трудные периоды, и они долгосрочные: налоги, инфраструктура и положение Дубая между Востоком и Западом. Но ни один город не свободен от рисков, и взвешенное решение учитывает это, а не делает вид, что рисков нет.
Другие исследования указывают в том же направлении. Отчёт Henley & Partners о миграции капитала за 2026 год присвоил ОАЭ самый высокий балл среди всех стран — 85.3 из 100 — по привлекательности для международно мобильных семей. А данные Земельного департамента Дубая (DLD) показывают, как этот спрос отразился на недвижимости: в 2022 году в городе зарегистрировано 96,518 сделок купли-продажи на сумму AED 264 млрд, а в 2025 году — 215,583 сделок на сумму AED 686 млрд. В этом году, по состоянию на 30 октября, медианная цена за кв. фут составляет AED 1,716, немного выше прошлогодних AED 1,671.
В отчёте Savills есть ещё один момент, который, на мой взгляд, недооценён. По всему Персидскому заливу состоявшиеся семьи формализуют преемственность: семейное управление, вовлечение следующего поколения и долгосрочные планы для капитала, который остаётся в регионе. Дубай не только принимает капитал извне. Именно здесь передаётся по наследству значительная часть капитала стран Залива, и недвижимость часто становится самой личной частью этой передачи.
Рим и Италия: Средиземноморье взрослеет
Средиземноморские города, привлекательные образом жизни, продолжают расти. Рим занимает 16-е место в мире и девятое в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке; здесь 162 состоятельных людей моложе 40 лет, что ставит его в число 15 ведущих городов мира для молодого капитала. Милан занимает 14-е место, высокие оценки получила и Тоскана.
Значительная часть истории — это фиксированный налог Италии для новых резидентов, а также рестораны, культура и качество жизни. Savills также отмечает, что юг Европы всё чаще используется круглый год, а не только летом. Этот сдвиг важен. Когда семья живёт где-то большую часть года, она покупает иначе: ей нужны школы, медицина и дом, в котором одинаково хорошо и в январе, и в июле.
Барселона: культура, побережье и характер
Барселона занимает 26-е место в мире и 14-е в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке и особенно сильна по показателям образа жизни: архитектура, пляжи, марины, международные школы и удобный доступ к Коста-Браве. Город ежегодно принимает три крупных спортивных события — в «Формуле-1», гольфе и теннисе. Savills отмечает, что покупатели и арендаторы из Латинской Америки поддерживают спрос в Испании и Португалии, а Педральбес по-прежнему остаётся самым востребованным жилым адресом города.
Французская Ривьера и Монако: более широкий круг покупателей
Французская Ривьера занимает 28-е место в мире. Её покупатели изменились: рынок больше не зависит от покупателей статусных домов и теперь привлекает предпринимателей, инвесторов, финансистов и руководителей технологических компаний, всё больше из которых живут здесь круглый год. Аэропорт Ниццы стал третьим по величине во Франции и ведущим хабом частной авиации страны. В спросе доминируют готовые к заселению дома с видом на море и открытыми пространствами.
Соседнее Монако занимает девятое место в мире, на одну позицию ниже Дубая, и остаётся самым дорогим премиальным жилым рынком в мире — в среднем около US$6,135 за кв. фут. В следующей статье я сравню с этой цифрой лучшие адреса Дубая.
Что говорит нам карта
Если рассматривать города из этого списка вместе, у них больше общего, чем можно предположить по их различиям. Вот закономерности, которые я вынес из исследования и из собственных разговоров с клиентами:
- Налоги и образ жизни теперь идут рука об руку. Майами, Дубай и Италия выросли, предлагая и то и другое, а не что-то одно.
- Семьи живут сразу в нескольких местах. Savills называет выбор места ключевой частью планирования благосостояния: резидентство, образование и структуры владения капиталом распределяются между разными рынками.
- Дома используются круглый год. От Ривьеры до юга Европы сезонные дома становятся основным жильём для части семьи.
- Выигрывают готовые к заселению дома с сервисом. Покупатели в Лондоне, на Ривьере и в Дубае просят одного и того же: безопасности, сервиса, wellness и дома, готового к жизни в день приезда.
- Капитал становится избирательнее. Savills ожидает, что наиболее устойчивыми окажутся редкие высококачественные дома на стабильных рынках, а спрос на брендированные резиденции и резиденции с акцентом на wellness продолжит расти.
Именно в этом пункте карта встречается с рынком, и он заслуживает отдельной статьи. В следующем материале я расскажу, что это поколение действительно покупает в Дубае, какие адреса по-настоящему редки и сколько стоит квадратный фут лучшей недвижимости Дубая по сравнению с Монако и Гонконгом.
О чём я спросил бы семью, рассматривающую Дубай
Для семьи, сравнивающей Дубай с Лондоном, Майами или Средиземноморьем, я начинаю с трёх вопросов. Сколько месяцев Вы действительно будете проводить здесь? Кому в семье нужно резидентство и на каком основании? И будет ли дом подходить следующему поколению через десять лет, а не только нынешнему? Ответы обычно сужают поиск до короткого списка зданий и позиций уже за один разговор.
Дом, которым семья будет пользоваться не всегда, должен быть и таким, который другие захотят арендовать, — именно поэтому я отслеживаю зарегистрированные арендные ставки в One at Palm и The Lana в своём индексе аренды. Прошлая аренда не гарантирует будущего дохода, но это лучшая отправная точка, чем прогноз.
Если Ваша семья решает, какое место в её жизни займёт Дубай, направьте мне конфиденциальный запрос, и мы начнём именно с этих вопросов.
Источники: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026 (Next-Generation Wealth Hubs Index), октябрь 2026 г., включая данные, которые Savills приводит со ссылкой на Capgemini и Altrata Wealth Report 2025; места в рейтинге Savills — согласно опубликованному отчёту и обзорам JamesEdition (28 октября 2026 г.) и The National (14 октября 2026 г.); Henley Private Wealth Migration Report 2026 (16 июня 2026 г.). Данные по недвижимости Дубая: зарегистрированные сделки купли-продажи Земельного департамента Дубая (DLD), агрегированные через DXB Interact, данные по состоянию на 30 октября 2026 г.; 2026 г. — с начала года. Рейтинги измеряют привлекательность для капитала следующего поколения, а не динамику рынка недвижимости. Это общая информация, а не финансовая консультация.