С лета чаще всего я слышу от покупателей, присматривающихся к Пальме Джумейра, простой вопрос: остыл ли остров? Основные показатели третьего квартала выглядят так, будто да. Медианная цена за кв. фут по всем зарегистрированным продажам снизилась, как и число сделок по сравнению с прошлым годом. Но основная медиана может вводить в заблуждение, когда меняется структура проданного, а в этом квартале структура изменилась сильно. Поэтому я вернулся к зарегистрированным продажам с июля по сентябрь и разделил их.
Главное: меньше продаж, ниже медиана
В третьем квартале 2026 года на Пальме Джумейра зарегистрировано 230 продаж с медианой AED 3,000 за кв. фут. Во втором квартале было 238 продаж по AED 3,650 за кв. фут, а в третьем квартале 2025 года — 395 продаж по AED 3,350 за кв. фут.
Сами по себе эти цифры говорят о рынке, который резко замедлился за год, а затем подешевел на 17.8% за три месяца. Я не думаю, что произошло именно это, и разделение на новые дома и вторичный рынок объясняет почему.
Что на самом деле изменилось: структура продаж
На Пальме первичные продажи (дома, купленные напрямую у застройщика) и вторичные продажи — два совершенно разных рынка. Первичные продажи на острове сосредоточены в новых брендированных и ультрапремиальных башнях, и их месячные медианы в этом году находились примерно между AED 5,000 и AED 6,700 за кв. фут. Вторичный рынок охватывает всё — от студий в старых зданиях до знаковых вилл, и его месячные медианы были значительно ниже.
Во втором квартале 73 из 238 продаж были первичными. В третьем квартале — лишь 47 из 230. За тот же период число вторичных продаж выросло с 165 до 183. Когда регистрируется меньше самых дорогих за кв. фут домов, общая медиана снижается, даже если ни один конкретный дом не подешевел.
- Первичные продажи: 73 в 2-м квартале, 47 в 3-м квартале. Месячные медианы в 3-м квартале: AED 5,034, 5,079 и 5,503 за кв. фут.
- Вторичные продажи: 165 в 2-м квартале, 183 в 3-м квартале. Месячные медианы в 3-м квартале: AED 2,653, 2,356 и 2,651 за кв. фут против AED 2,579, 3,169 и 2,421 в 2-м квартале.
Диапазон вторичных продаж в третьем квартале находится внутри диапазона второго. Это рынок, который держит уровень с обычными месячными колебаниями, а не падающий рынок. Цены первичных продаж действительно оказались ниже весенних месяцев, но при 11–22 первичных продажах в месяц фаза запуска одной башни может сама по себе сдвинуть эту медиану, поэтому я пока не стал бы видеть в этом тенденцию.
Долгосрочная перспектива
За последние двенадцать месяцев на Пальме Джумейра зарегистрировано 1,299 продаж, на 22% меньше, чем за предыдущие двенадцать месяцев. Медианная цена за кв. фут за те же двенадцать месяцев составила AED 3,560, увеличившись на 15.4%. Для сравнения: медиана по Дубаю за этот период составила AED 1,729 за кв. фут. Меньше сделок по более высоким ценам — именно то, чего стоит ожидать на острове, где почти не осталось новой земли: на рынок всё чаще выходят более крупные дома с лучшей отделкой.
В верхнем сегменте вторичный рынок оставался активным. В третьем квартале было 17 сделок вторичной продажи резиденций с четырьмя спальнями с медианой AED 31 млн, 10 — с пятью спальнями с медианой AED 46.9 млн и 6 — с шестью спальнями с медианой AED 51.5 млн. Это небольшие числа, и каждая цифра охватывает широкий диапазон площадей, но они показывают, что покупатели этого уровня не ушли с рынка летом.
Предложение — это то, за чем я слежу внимательнее всего. Данные показывают 18 проектов и 2,812 единиц, которые ещё появятся на острове. По мере запуска и завершения новых зданий первичные регистрации снова вырастут, и основная медиана, вероятно, поднимется вместе с ними — по той же причине структуры, по которой она снизилась в этом квартале.
Какие выводы я бы сделал
Если Вы покупаете: третий квартал не был коррекцией, но он был более спокойным по числу новых запусков, и продавцы на вторичном рынке столкнулись с меньшей конкуренцией со стороны застройщиков. Обычно это хороший момент для переговоров на вторичном рынке, особенно по домам, которые выставлены на продажу с весны. Сравнивайте цену за кв. фут только сопоставимого: здание со зданием, вид с видом, отделанное с неотделанным.
Если Вы продаёте: лето не изменило уровень сопоставимых вторичных продаж. Устанавливайте цену на основе данных по Вашему зданию и его ближайшим соседям, а не по медиане всего острова, которую в этом квартале снизило отсутствие дорогих новых объектов, а не падение стоимости.
Для владельцев, которые держат недвижимость для сдачи в аренду, валовая арендная доходность района за последний год составила 6%, а мой индекс аренды ежемесячно отслеживает арендные ставки в One at Palm и The Lana. Прошлые арендные ставки не гарантируют будущий доход.
Если Вам нужны данные по конкретному зданию, направьте мне конфиденциальный запрос.
Источник: зарегистрированные в Земельном департаменте Дубая (DLD) продажи по рыночным данным DXB Interact, дата обращения — 9 октября 2026 года. Квартальные данные охватывают период с 1 июля по 30 сентября 2026 года; данные за двенадцать месяцев — скользящие по 9 октября 2026 года. Медианы указаны за кв. фут, если не указано иное. Медианы по числу спален — только для вторичных продаж. Данные агрегированные и не являются оценкой стоимости.