Вопрос, который я часто слышу от покупателей, сравнивающих Пальму Джумейра с Бизнес-Бэй, прост: где аренда приносит больше за вложенные деньги? Честный ответ: эти два рынка вознаграждают разное, а основной показатель доходности рассказывает лишь часть истории. Вот как сегодня выглядят зарегистрированные данные и как я трактую их для клиентов, покупающих в верхнем сегменте.
Главное: Бизнес-Бэй доходнее, Пальма дороже
По квартирам за последние 12 месяцев медианная цена продажи за кв. фут на Пальме Джумейра составляет AED 3,380 против AED 2,450 в Бизнес-Бэй. Медианная годовая аренда — AED 187,000 на Пальме и AED 95,000 в Бизнес-Бэй. Если сопоставить эти цифры, валовая арендная доходность квартир на Пальме Джумейра составляет около 5%, а в Бизнес-Бэй — около 7%.
Этот разрыв неудивителен. В Бизнес-Бэй гораздо больше небольших квартир и арендаторов: 6,325 продаж квартир за год против 1,168 на Пальме. Небольшие и более доступные объекты, как правило, сдаются за больший процент от своей стоимости. Пальма оценивается как дефицитный адрес на берегу, и покупатели там платят за остров не меньше, чем за доход.
Доходность снижается с ростом площади
Для моих клиентов полезнее смотреть по числу спален, потому что резиденция с тремя или четырьмя спальнями ведёт себя не так, как студия. По данным за 2025 календарный год по всем типам недвижимости:
- Пальма Джумейра: около 6% для студий и домов с одной и двумя спальнями, 5% для трёх спален и 4% для четырёх спален.
- Бизнес-Бэй: около 8% для студий, 7% для домов с одной и двумя спальнями и 6% для домов с тремя и четырьмя спальнями.
В обоих районах доходность снижается по мере увеличения площади, потому что в верхнем сегменте арендные ставки не растут вровень с ценами покупки. Резиденция с четырьмя спальнями на Пальме сдавалась в 2025 году с медианой AED 700,000 в год, но и продаётся она гораздо дороже, чем резиденция с двумя спальнями. Поэтому я никогда не называю среднюю по району доходность тому, кто покупает большую резиденцию. Значение имеет показатель для того типа дома, который он действительно покупает.
Что показывают брендированные резиденции
Индекс аренды на этом сайте отслеживает две резиденции Dorchester Collection, у которых есть история аренды. За 12 месяцев по сентябрь 2026 года One at Palm с интерьерами Elicyon и Super Potato показывает валовую арендную доходность 5.0% по шести рыночным договорам аренды при цене продажи около AED 9,070 за кв. фут. The Lana в Марасси-Бэй с интерьерами Gilles & Boissier показывает 6.5%, но это основано лишь на двух договорах за период, поэтому я рассматриваю это как ориентир, а не тенденцию.
Примечательно, что оба здания продаются более чем вдвое дороже средней цены за кв. фут по своему району, и при этом их валовая доходность в целом соответствует рынку, а не находится намного ниже. Арендаторы такого уровня платят за сервис, приватность и качество отделки, значительная часть которой создаётся OMNIYAT Atelier, и арендные ставки, как правило, следовали за этой премией. Это наблюдение о прошедших двенадцати месяцах, а не обещание на следующие.
Как я бы сравнил эти варианты
Если главная цель — доход, Бизнес-Бэй на бумаге даёт более высокую валовую доходность, а Марасси-Бэй предлагает покупателю расположение на берегу канала рядом с Даунтаун Дубай. Если приоритет — долгосрочное владение в дефицитной локации, то именно на Пальме покупатели исторически соглашались на более низкую доходность ради адреса. Ни один из вариантов не подходит всем.
К каждой цифре выше относятся две оговорки. Во-первых, это валовая доходность: сервисные сборы, меблировка, периоды простоя и агентские комиссии вычитаются до того, как Вы увидите чистый доход. Во-вторых, последние кварталы были более слабыми для цен на Пальме, а более низкая цена арифметически повышает доходность без каких-либо изменений в аренде. Прошлые арендные ставки не гарантируют будущий доход, и я всегда предпочитаю изучить конкретное здание и планировку, прежде чем составить мнение.
Если Вы хотите, чтобы я представил данные об аренде и доходности по конкретной резиденции, направьте мне конфиденциальный запрос.
Данные по районам: зарегистрированные в Земельном департаменте Дубая (DLD) продажи и договоры аренды по рыночным данным DXB Interact. Цена за кв. фут, медианная аренда, объём продаж и валовая доходность квартир охватывают 12 месяцев по 16 октября 2026 года; доходность по числу спален — за 2025 календарный год по всем типам недвижимости. Данные по зданиям — из индекса аренды alihmoud.com, обновлённого 2 октября 2026 года (с октября 2025 по сентябрь 2026 года). Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену продажи, до расходов. Это общая информация, а не финансовая консультация.