Затих ли Бизнес-Бэй? По основным цифрам — похоже, что да. Но стоит заглянуть на уровень глубже, и картина становится полезнее заголовка: квартал был тихим для новых запусков, но не для тех, кто покупает готовое жильё.
Главное: меньше сделок, ниже цена за кв. фут
В Бизнес-Бэй, включая набережную Марасси-Бэй, в третьем квартале 2026 года было зарегистрировано 1,297 сделок с медианой AED 2,140 за кв. фут. В том же квартале 2025 года было зарегистрировано 4,557 сделок по AED 2,600 за кв. фут. Это примерно на 72% меньше сделок и на 18% более низкая медианная цена за кв. фут.
По сравнению со вторым кварталом 2026 года (1,438 сделок по AED 2,550 за кв. фут) объём был примерно на 10% ниже, а медиана снизилась примерно на 16%. Само по себе это указывало бы на резкий разворот цен. Я не думаю, что данные говорят именно об этом.
Off-plan объясняет большую часть снижения
Если отделить сделки off-plan от вторичных продаж, картина меняется. Регистрации off-plan снизились с 3,364 в третьем квартале 2025 года до 362 в этом году — примерно на 89%. Прошлогодний третий квартал был необычно насыщен запусками; нынешний — скромным.
Объекты off-plan в Бизнес-Бэй продаются по более высокой цене за кв. фут, чем старые готовые здания. Медиана off-plan в этом квартале составила AED 2,910 за кв. фут против AED 2,730 годом ранее. Поэтому когда доля off-plan падает примерно с трёх четвертей рынка до менее чем трети, общая медиана снижается вместе с ней, даже если ни одно здание не подешевело. Это изменение того, что продавалось, а не того, сколько это стоит.
Вторичный рынок устоял
Вторичный рынок — это то, на что я смотрю, чтобы судить о реальном спросе на готовое жильё. В третьем квартале 2026 года было 935 сделок вторичной продажи с медианой AED 1,910 за кв. фут. Годом ранее — 1,193 по AED 1,870 за кв. фут.
- Объём вторичных продаж: снизился примерно на 22% год к году, но вырос примерно на 23% ко второму кварталу (758 сделок вторичной продажи).
- Цена за кв. фут на вторичном рынке: примерно на 2% выше, чем год назад, и примерно на 9% ниже уровня второго квартала — AED 2,100.
- Доля off-plan: в сентябре около трети сделок пришлось на объекты на этапе строительства, две трети — на вторичные продажи.
Я бы не придавал большого значения квартальному снижению цен на вторичном рынке. Структура вторичных продаж от квартала к кварталу смещается между студиями, квартирами с одной спальней и более крупными резиденциями, и сравнение год к году — более надёжный ориентир. По этому показателю цены вторичного рынка были в целом стабильными или немного выше.
Аренда и премиальный сегмент
Аренда оставалась активной. В сентябре в Бизнес-Бэй было зарегистрировано 3,114 договоров аренды — примерно на 4% больше, чем в сентябре 2025 года. Валовая арендная доходность жилья в районе за месяц составила около 4.5% — ниже, чем год назад, поскольку за предыдущие двенадцать месяцев цены росли быстрее арендных ставок.
На самой вершине района рынок ведёт себя иначе, а выборки невелики. The Lana — 39 резиденций над отелем Dorchester Collection в Дубае, с интерьерами Gilles & Boissier и возможностью дополнительной персонализации с OMNIYAT Atelier для владельцев — показывает валовую арендную доходность 6.5% за последние двенадцать месяцев в моём индексе аренды, но это основано всего на двух рыночных договорах аренды. Это ориентир, а не тренд, и прошлые арендные ставки не гарантируют будущего дохода.
В остальном премиальном сегменте самым активным проектом за три месяца по 23 октября стал запуск OMNIYAT: 38 зарегистрированных сделок с медианой около AED 5,978 за кв. фут. Это почти втрое выше медианы района и напоминание о том, что «Бизнес-Бэй» как среднее значение мало говорит о его лучших адресах.
Какие выводы я бы сделал
Предложение — переменная, за которой я слежу внимательнее всего. Данные показывают 40 проектов и около 30,000 единиц жилья в стадии реализации в Бизнес-Бэй, и это будет давить на цены вторичного рынка в среднем сегменте по мере завершения зданий. Готовые резиденции с хорошей спецификацией в лучших зданиях, как правило, защищены от этого, потому что круг их покупателей иной.
Для покупателя более спокойный календарь запусков может означать больше времени на переговоры по готовым объектам. Для продавца данные вторичного рынка стабильны, а не снижаются, что поддерживает ценообразование на основе недавних сопоставимых сделок, а не прошлогодних громких цифр off-plan.
Если Вы владеете резиденцией в Бизнес-Бэй или Марасси-Бэй или рассматриваете покупку и хотите получить данные именно по Вашему зданию, направьте мне конфиденциальный запрос.
Источник: рыночные данные DXB Interact на основе регистраций Земельного департамента Дубая (DLD), получены 23 октября 2026 года. Цифры — медианы и итоговые значения по району Бизнес-Бэй (все типы недвижимости, если не указано иное). Квартальные данные охватывают период с июля по сентябрь 2026 года; данные за сентябрь относятся только к этому месяцу. Данные по The Lana взяты из индекса аренды alihmoud.com, обновлённого 2 октября 2026 года (с октября 2025 по сентябрь 2026 года). Валовая доходность указана до вычета расходов. Прошлые арендные ставки и цены не гарантируют будущих результатов.