Przez większą część mojej kariery pierwsze pytanie klientów brzmiało: co kupić w Dubaju? Coraz częściej rozmowa zaczyna się teraz o krok wcześniej. Czy rodzina w ogóle powinna tu być? W których miesiącach roku? I jakie miejsce zajmuje Dubaj obok Londynu, Nowego Jorku czy regionu Morza Śródziemnego w życiu, które już toczy się w kilku krajach?
Te pytania mają swoją przyczynę. Bardzo duża część prywatnego majątku przechodzi na młodsze pokolenie, które przemieszcza się łatwiej, niż kiedykolwiek robili to jego rodzice, i starannie wybiera swoje miasta. Savills właśnie zmapował, gdzie to pokolenie się osiedla, a ja przez ostatnie tygodnie uważnie analizowałem ten raport. Oto moja lektura tej mapy, miasto po mieście, oraz tego, jakie miejsce zajmuje na niej Dubaj.
Największe przekazanie majątku w historii
Liczby, które za tym stoją, trudno sobie wyobrazić. Capgemini szacuje, że w ciągu najbliższych dwóch dekad właściciela zmieni ok. US$84 bln, z czego ok. US$72 bln trafi bezpośrednio do spadkobierców, a ok. US$12 bln na filantropię. Na samym szczycie Altrata Wealth Report 2025 naliczył na świecie 510,810 osób o bardzo wysokim majątku netto, posiadających łącznie ok. US$60 bln.
Dla rynku nieruchomości liczy się nie tylko skala transferu, ale też to, kto go otrzymuje. Spadkobiercy są na ogół znacznie bardziej międzynarodowi niż pokolenie przed nimi. Wielu z nich kształciło się za granicą, pracuje w różnych strefach czasowych i ma już rodzinę w więcej niż jednym kraju. Savills zauważa, że ok. 80% osób o bardzo wysokim majątku netto, które same doszły do fortuny, mieszka obecnie poza krajem, w którym ją zbudowały. Dla tego pokolenia miejsce zamieszkania nie jest dziedziczone wraz z aktywami. Jest decyzją — i coraz częściej świadomym elementem tego, jak rodzina planuje swój majątek.
Zgadza się to z tym, co widzę w Dubaju. Młodsi kupujący, z którymi się spotykam, pytają o szkoły, czas lotów, siedzibę family office i o to, jak prawo pobytu działa w przypadku każdego członka rodziny — często zanim zapytają o widok. Dom nie jest już wybierany w oderwaniu od reszty. To jeden element planu, który może obejmować prawo pobytu, edukację i struktury biznesowe w trzech lub czterech miejscach jednocześnie.
Jak Savills stworzył tę mapę
W raporcie Spotlight on Wealth Trends 2026, opublikowanym w październiku, Savills ocenił ponad 100 ośrodków majątku według 48 wskaźników, korzystając ze źródeł od IMD i Oxford Economics po dane o lotach, Przewodnik Michelin i rankingi uczelni. Wskaźniki pogrupowano w cztery filary: biznes, jakość rządzenia i łączność; skupiska majątku i otoczenie lokalne; zarządzanie majątkiem i podatki; oraz styl życia.
Savills definiuje majątek następnego pokolenia jako osoby w wieku poniżej 40 lat, które odziedziczyły znaczny majątek, wkrótce skorzystają z jego przekazania lub same zbudowały fortunę. Efektem jest Next-Generation Wealth Hubs Index. Warto czytać go jako obraz preferencji, a nie ranking cen nieruchomości — do tego, co oznacza dla cen, wrócę później.
Nowy Jork: wciąż punkt odniesienia
Nowy Jork zajmuje pierwsze miejsce, zarówno w obu Amerykach, jak i na świecie. Spośród wszystkich miast analizowanych przez Savills ma największą populację osób o wysokim majątku netto, młodszych zamożnych mieszkańców i miliarderów, w tym 648 osób o wysokim majątku netto w wieku poniżej 40 lat. Przoduje również pod względem szkół międzynarodowych, handlu luksusowego, wykwintnej gastronomii i hoteli.
Savills przyznaje, że niedawne zmiany polityki w mieście dały zamożnym mieszkańcom nowe powody do namysłu, ale konkluduje, że nic jeszcze nie dorównuje nowojorskiej koncentracji talentów, kapitału i możliwości. Hamptons, które samodzielnie zajmują 21. miejsce, pełnią rolę weekendowego przedłużenia miasta — do tego wzorca jeszcze wrócę: wielkie miasta coraz częściej idą w parze z miejscem, w którym można się wyciszyć.
Miami i Palm Beach: styl życia i podatki razem
Miami zajmuje drugie miejsce w zestawieniu ogólnym, a powody są pouczające. Tylko Londyn ma wyższą ocenę za styl życia. Miami łączy to z korzystnymi podatkami osobistymi i firmowymi, co przekształciło je z miasta wakacyjnego w miasto biznesu. Mieszka tu obecnie 243 osób o wysokim majątku netto w wieku poniżej 40 lat, a klimat, kalendarz wydarzeń i życie towarzyskie silnie przyciągają młodsze pokolenie.
Dalej wzdłuż wybrzeża również Palm Beach plasuje się wśród pierwszych 30 na świecie. Floryda Południowa jako całość, z marinami, golfem i rozwijającym się życiem kulturalnym, stała się jednym z najbardziej pożądanych miejsc dla majątku, który może wybierać, gdzie mieszkać. Gdy klienci porównują Dubaj z innym miejscem, bardzo często wymieniają właśnie Miami. Oba miasta łączy wiele: słońce, woda, niskie podatki i poczucie dynamiki.
Londyn: globalny łącznik
Londyn zajmuje trzecie miejsce na świecie i pierwsze w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce. Jego siłą jest głębia: usługi profesjonalne, szkoły i uniwersytety, kultura, stabilność prawna oraz długa reputacja miejsca, w którym majątek jest bezpieczny. Mieszka tu 183 osób o wysokim majątku netto w wieku poniżej 40 lat, a co roku odbywają się tu cztery z największych wydarzeń sportowych świata, w tym Wimbledon.
W części poświęconej Londynowi moją uwagę zwróciła zmiana oczekiwań kupujących. W Mayfair, Kensington i nad Tamizą Savills odnotowuje, że kupujący koncentrują się na domach gotowych pod klucz, bezpieczeństwie, usługach concierge, udogodnieniach wellness i klubach zdrowia. To niemal dokładnie ta sama lista, z którą przyjeżdżają do Dubaju moi klienci. Preferencje tego pokolenia są globalne i podróżują razem z nim.
San Francisco i Los Angeles: gospodarka innowacji
Mimo wieloletnich doniesień o wyjazdach z Kalifornii San Francisco i Los Angeles zajmują czwarte i piąte miejsce. Bay Area zyskała nowy impuls dzięki rozwojowi sztucznej inteligencji i wypada bardzo dobrze pod względem produkcji gospodarczej i tworzenia majątku — mieszka tu 490 osób o wysokim majątku netto w wieku poniżej 40 lat. Forbes odnotował w 2025 roku rekordową liczbę miliarderów, którzy sami doszli do majątku, w wieku do 39 lat — wielu z nich z firm z branży AI.
Los Angeles ma szerszą bazę w rozrywce, mediach i sporcie i liczy 645 osób o wysokim majątku netto w wieku poniżej 40 lat — drugi najwyższy wynik w indeksie po Nowym Jorku. Malibu i półwysep Monterey stanowią spokojniejsze alternatywy w zasięgu ręki. Lekcja dla Dubaju jest taka, że nowy majątek podąża za nowymi branżami. Znaczna część młodszego kapitału, z którym się tu spotykam, powstała w technologii i wybiera miasta, które rozumieją, jak został zarobiony.
Dubaj: magnes dla majątku
Dubaj znajduje się w światowej pierwszej dziesiątce indeksu i wraz z Abu Zabi jest jedynym miastem Bliskiego Wschodu wśród pierwszych 30. Na wykresie Savills Dubaj zajmuje ósme miejsce, za Londynem i przed Monako, co plasuje go wśród dwóch lub trzech czołowych miast Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki. Tuż za nim jest Abu Zabi, co wiele mówi o tym, jak daleko zaszły ZEA jako całość.
Powody, które podaje Savills, będą znajome każdemu, kto tu mieszka: korzystne otoczenie podatkowe, przyjazna biznesowi polityka, stałe inwestycje w infrastrukturę, kultura przedsiębiorczości, globalna łączność i oferta najwyższej klasy, która może się równać z każdym miastem na świecie. Dubaj — obok Londynu — gości też co roku najwięcej dużych międzynarodowych wydarzeń sportowych spośród wszystkich badanych lokalizacji.
Savills otwarcie przyznaje też, że Bliski Wschód mierzy się ze zwiększoną niepewnością geopolityczną. Uważam, że to właściwe ujęcie. Fundamenty, które przyciągnęły tu rodziny, przetrwały już wcześniej trudne okresy i mają charakter długoterminowy: podatki, infrastruktura i położenie Dubaju między Wschodem a Zachodem. Żadne miasto nie jest jednak wolne od ryzyka, a rozsądna decyzja bierze to pod uwagę, zamiast udawać, że jest inaczej.
Inne badania wskazują ten sam kierunek. Raport Henley & Partners o migracji majątku z 2026 roku przyznał ZEA najwyższą ocenę spośród wszystkich krajów — 85.3 na 100 — pod względem atrakcyjności dla rodzin mobilnych międzynarodowo. Dane Dubai Land Department pokazują, jak ten popyt przełożył się na rynek nieruchomości: w 2022 roku miasto odnotowało 96,518 transakcji sprzedaży o wartości AED 264 mld, a w 2025 roku 215,583 transakcji o wartości AED 686 mld. W tym roku, do 30 października, mediana ceny za sq ft wynosi AED 1,716, nieco powyżej ubiegłorocznych AED 1,671.
W raporcie Savills jest jeszcze jedna kwestia, która moim zdaniem nie jest dostatecznie doceniana. W całym regionie Zatoki zasiedziałe rodziny formalizują sukcesję: ład rodzinny, zaangażowanie następnego pokolenia i długoterminowe plany dla kapitału, który pozostaje w regionie. Dubaj nie tylko przyjmuje majątek z innych miejsc. To także tutaj przekazywana jest znaczna część majątku z regionu Zatoki, a nieruchomość jest często najbardziej osobistą częścią tego przekazania.
Rzym i Włochy: dojrzewanie Morza Śródziemnego
Śródziemnomorskie miasta, przyciągające stylem życia, wciąż zyskują. Rzym zajmuje 16. miejsce na świecie i dziewiąte w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce; mieszka w nim 162 osób o wysokim majątku netto w wieku poniżej 40 lat, co plasuje go wśród 15 czołowych miast świata pod względem młodego majątku. Mediolan zajmuje 14. miejsce, a wysoko oceniana jest również Toskania.
Dużą częścią tej historii jest włoski podatek ryczałtowy dla nowych rezydentów, a także restauracje, kultura i jakość życia. Savills zauważa również, że Europa Południowa jest coraz częściej użytkowana przez cały rok, a nie tylko w sezonie letnim. Ta zmiana ma znaczenie. Gdy rodzina mieszka gdzieś przez większą część roku, kupuje inaczej: potrzebuje szkół, opieki zdrowotnej i domu, który sprawdza się w styczniu tak samo jak w lipcu.
Barcelona: kultura, wybrzeże i charakter
Barcelona zajmuje 26. miejsce na świecie i 14. w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Afryce, a szczególnie wysoko oceniana jest pod względem stylu życia: architektury, plaż, marin, szkół międzynarodowych i łatwego dostępu do Costa Brava. Co roku gości trzy duże wydarzenia sportowe — z Formuły 1, golfa i tenisa. Savills zauważa, że kupujący i najemcy z Ameryki Łacińskiej wspierają popyt w Hiszpanii i Portugalii, a Pedralbes pozostaje najbardziej pożądanym adresem mieszkaniowym w mieście.
Riwiera Francuska i Monako: szersze grono kupujących
Riwiera Francuska zajmuje 28. miejsce na świecie. Zmienili się jej kupujący: rynek nie zależy już od nabywców prestiżowych rezydencji i przyciąga teraz przedsiębiorców, inwestorów, specjalistów z branży finansowej i menedżerów firm technologicznych, z których coraz więcej mieszka tam przez cały rok. Lotnisko w Nicei jest obecnie trzecim co do wielkości we Francji i jej głównym węzłem lotnictwa prywatnego. W popycie dominują domy gotowe pod klucz z widokiem na morze i przestrzenią na zewnątrz.
Pobliskie Monako zajmuje dziewiąte miejsce na świecie, jedną pozycję za Dubajem, i pozostaje najdroższym rynkiem nieruchomości mieszkaniowych najwyższej klasy na świecie — średnio ok. US$6,135 za sq ft. W kolejnym artykule przyglądam się temu, jak najlepsze adresy w Dubaju wypadają na tle tej kwoty.
Co mówi nam mapa
Czytane łącznie, miasta z tej listy mają ze sobą więcej wspólnego, niż sugerowałyby dzielące je różnice. Wzorce, które wyciągam z badania i z własnych rozmów, są następujące:
- Podatki i styl życia idą dziś w parze. Miami, Dubaj i Włochy zyskały na znaczeniu, oferując jedno i drugie, a nie tylko jedno z nich.
- Rodziny żyją w kilku miejscach jednocześnie. Savills opisuje lokalizację jako kluczowy element planowania majątkowego, w którym prawo pobytu, edukacja i struktury majątkowe są rozkładane między różne rynki.
- Domy są użytkowane przez cały rok. Od Riwiery po południową Europę domy sezonowe stają się głównym miejscem zamieszkania dla części rodziny.
- Wygrywają domy gotowe pod klucz i z pełnym serwisem. Kupujący w Londynie, na Riwierze i w Dubaju oczekują tego samego: bezpieczeństwa, obsługi, wellness i domu gotowego w dniu przyjazdu.
- Kapitał staje się bardziej wybiórczy. Savills przewiduje, że najbardziej odporne okażą się rzadkie, wysokiej jakości rezydencje na stabilnych rynkach, a popyt na rezydencje markowe i ukierunkowane na wellness będzie nadal rósł.
To ostatnie spostrzeżenie jest miejscem, w którym mapa spotyka się z rynkiem, i zasługuje na osobny artykuł. W kolejnym tekście przyglądam się temu, co to pokolenie faktycznie kupuje w Dubaju, które adresy są naprawdę rzadkie i ile kosztuje stopa kwadratowa najlepszych nieruchomości Dubaju w porównaniu z Monako i Hongkongiem.
O co zapytałbym rodzinę rozważającą Dubaj
Rodzinie porównującej Dubaj z Londynem, Miami czy regionem Morza Śródziemnego zadaję na początek trzy pytania. Ile miesięcy w roku rzeczywiście spędzą Państwo tutaj? Kto w rodzinie potrzebuje prawa pobytu i na jakiej podstawie? I czy za dziesięć lat dom nadal będzie odpowiadał następnemu pokoleniu, a nie tylko obecnemu? Odpowiedzi zwykle już w trakcie jednej rozmowy zawężają poszukiwania do krótkiej listy budynków i położeń w ich obrębie.
Dom, z którego rodzina nie zawsze będzie korzystać, powinien być także takim, który inni zechcą wynająć — dlatego śledzę zarejestrowane czynsze w One at Palm i The Lana w moim Indeksie najmu. Dotychczasowe czynsze nie gwarantują przyszłych dochodów, ale są lepszym punktem wyjścia niż prognoza.
Jeśli Państwa rodzina zastanawia się, jakie miejsce może zająć w jej planach Dubaj, proszę przesłać mi poufne zapytanie — możemy zacząć od tych pytań.
Źródła: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026 (Next-Generation Wealth Hubs Index), październik 2026, w tym dane przypisywane przez Savills firmie Capgemini oraz raportowi Altrata Wealth Report 2025; pozycje w rankingu Savills według opublikowanego raportu oraz podsumowań JamesEdition (28 października 2026) i The National (14 października 2026); Henley Private Wealth Migration Report 2026 (16 czerwca 2026). Dane o nieruchomościach w Dubaju: transakcje sprzedaży zarejestrowane w Dubai Land Department, zagregowane przez DXB Interact, stan na 30 października 2026; dane za 2026 rok obejmują okres od początku roku. Rankingi mierzą atrakcyjność dla majątku następnego pokolenia, a nie wyniki rynku nieruchomości. Są to informacje ogólne, a nie porada finansowa.