Gdy kupujący pytają mnie o VELA Viento, pytanie zwykle brzmi mniej więcej tak: czy to po prostu tańsza droga do VELA i czy cena już nie wzrosła? To uzasadnione pytanie w przypadku budynku off-plan nad wodą w Marasi Bay, dlatego sięgnąłem do zarejestrowanych transakcji, a nie do broszury.
Jak budynek sprzedawał się od premiery
VELA Viento weszła na rynek w lipcu 2024. Od tego czasu Dubai Land Department zarejestrował w budynku 36 transakcji deweloperskich, wobec 97 rezydencji ujętych w danych rynkowych. Obraz w podziale na lata jest raczej spokojny niż dramatyczny:
- 2024 r.: transakcje — 18, mediana AED 6,116 za sq ft
- 2025 r.: transakcje — 9, mediana AED 6,251 za sq ft
- 2026 r. do dziś: transakcje — 9, mediana AED 6,238 za sq ft
W ostatnich dwunastu miesiącach zarejestrowano 11 transakcji z medianą AED 6,270 za sq ft, o 1.56% więcej niż rok wcześniej. Wolumen w tym samym okresie spadł o 52.17%. Mówiąc wprost: większość wczesnej sprzedaży przypadła na okres premiery, a od tego czasu budynek sprzedaje się wolniej, po cenie, która prawie się nie zmieniła.
Odczytuję to jako sygnał, że deweloper utrzymuje cenę, zamiast gonić za wolumenem. Oznacza to również, że dzisiejsi kupujący płacą za sq ft niemal tyle samo co pierwsi nabywcy, co w przypadku prestiżowych premier off-plan w Dubaju nie zawsze jest regułą.
VELA Viento na tle VELA
Oczywistym punktem odniesienia jest sąsiad. Przy 24 transakcjach deweloperskich VELA zarejestrowała medianę AED 6,810 za sq ft. W ostatnich dwunastu miesiącach VELA odnotowała tylko dwie transakcje, z medianą AED 7,500 za sq ft. Dwie transakcje to za mało, by mówić o trendzie, i traktowałbym tę wartość wyłącznie jako wskazówkę.
W porównaniu jeden do jednego 36 transakcji deweloperskich w VELA Viento zarejestrowano z medianą AED 6,210 za sq ft, mniej więcej o 9% poniżej VELA. Różnica odzwierciedla nie tyle jakość, ile produkt. VELA to mniejsza kolekcja bardzo dużych rezydencji, przekazywanych w pełni wykończonych i umeblowanych. VELA Viento oferuje szerszy wybór — od rezydencji z dwiema sypialniami po dupleksy — co naturalnie obniża średnią cenę za sq ft.
Oba budynki znacznie przewyższają średnią dla okolicy. Mediana dla całego Business Bay wynosi ok. AED 2,500 za sq ft, co plasuje VELA Viento na poziomie mniej więcej dwuipółkrotności średniej dla okolicy. Ta różnica to premia Dorchester Collection wyrażona w liczbach: kupujący płacą za obsługę, design i rzadkość, a nie tylko za położenie nad wodą.
Co warunki off-plan oznaczają dla kupującego
Dane rynkowe wskazują przekazanie zaplanowane na maj 2027 i zaawansowanie budowy na poziomie ok. 22%. Zarejestrowany standardowy plan płatności to 5% przy rezerwacji, 55% w trakcie budowy i 40% przy przekazaniu. Plany płatności mogą się zmieniać, dlatego zawsze potwierdzam aktualne warunki z OMNIYAT, zanim kupujący podejmie zobowiązanie.
Taki plan oznacza, że większość kapitału zostaje zaangażowana przed otrzymaniem kluczy. Warto to uczciwie rozważyć. Odpowiada on kupującemu, który chce nowej rezydencji we własnym tempie i akceptuje ryzyko budowlane u dewelopera z mocną historią realizacji na tym poziomie. Znacznie mniej odpowiada kupującemu nastawionemu na szybki obrót, ponieważ rynek wtórny w budynku off-plan o stabilnej cenie jest płytki.
Co tu buduje wartość
Z mojego doświadczenia — trzy rzeczy. Pierwsza to design: wnętrza Gilles & Boissier, z OMNIYAT Atelier dostępnym dla właścicieli, którzy chcą rozwinąć rezydencję dalej. Druga to model obsługi rezydencji Dorchester Collection, który zwykle zyskuje na znaczeniu, gdy budynek jest ukończony i zamieszkany. Widzieliśmy to w One at Palm, gdzie ceny wzrosły najbardziej po przekazaniu. Trzecia to samo nabrzeże i fakt, że w Marasi Bay istnieje bardzo niewiele porównywalnych produktów.
Nic z tego nie jest obietnicą ceny po ukończeniu i takiej obietnicy bym nie złożył. Dane pokazują natomiast budynek, który utrzymał cenę za sq ft w okresie wolniejszej sprzedaży, z umiarkowanym dyskontem wobec VELA.
Czy to zatem tańsza VELA?
W przeliczeniu na sq ft — tak, z marginesem, który potwierdzają dane. Jako produkt ująłbym to inaczej: VELA Viento to szersza kolekcja dla kupujących, którzy chcą standardu Dorchester Collection w rezydencji, która nie musi należeć do największych w mieście. Właściwy wybór między nimi zależy od metrażu, układu i tego, jak zamierzają Państwo w niej mieszkać.
Jeśli chcą Państwo porównać konkretne układy lub aktualną dostępność, proszę przesłać poufne zapytanie.
Źródła: transakcje sprzedaży zarejestrowane w Dubai Land Department za pośrednictwem DXB Interact (mediany i wolumeny roczne oraz dwunastomiesięczne, wszystkie rodzaje transakcji, dla VELA Viento By Omniyat i VELA By Omniyat; mediana na poziomie projektów dla Business Bay), a także termin przekazania, postęp budowy i plan płatności według tych samych danych, stan na 20 października 2026. Jedną nietypową rejestrację z 2023 r. w VELA Viento wyłączono z danych rocznych. Dane są zagregowane; artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.