W poprzednim artykule śledziłem mapę Savills pokazującą, gdzie nowe pokolenie zamożnych rodzin wybiera miejsce do życia – od Nowego Jorku i Miami po Londyn, Dubaj i region Morza Śródziemnego. Ten tekst dotyczy tego, co dzieje się, gdy to pokolenie przybywa. Co kupuje? Które rezydencje są naprawdę rzadkie? I ile kosztuje stopa kwadratowa najlepszych adresów Dubaju w porównaniu z najdroższymi miejscami na świecie?
Dobrym punktem wyjścia jest wniosek samego Savills. W miarę jak majątek przemieszcza się ponad granicami i między pokoleniami, Savills oczekuje, że kapitał stanie się bardziej selektywny, a najodporniejsze okażą się rezydencje rzadkie, „pod klucz” i z rozbudowaną obsługą, na rynkach łączących stabilność prawną, styl życia, prywatność i długoterminową płynność. To niemal dosłowny opis tego, o co proszą mnie moi młodsi klienci. Oto jak każda z tych cech przejawia się w zarejestrowanych danych Dubaju i w jego najlepszych budynkach.
Kapitał staje się bardziej selektywny
Jedno zdanie z raportu Savills zostaje mi w pamięci. Mówi ono, że nieruchomości mieszkaniowe są dziś oceniane na równi z rynkami prywatnymi, technologią, hotelarstwem i działającymi przedsiębiorstwami oraz że muszą robić więcej niż tylko chronić kapitał. Muszą wspierać to, jak rodzina żyje, pracuje, podróżuje i planuje.
W praktyce oznacza to, że nowe pokolenie jest mniej wyrozumiałe niż jego rodzice. Rezydencja, która jest po prostu droga, nie wystarczy. Musi mieć położenie, którego nie da się powtórzyć, być wykończona w standardzie niewymagającym dalszych prac, zarządzana przez zespół, który zadba o nią pod nieobecność właściciela, i dawać się sprzedać kolejnej rodzinie, gdy nadejdzie na to czas. Rezydencje spełniające wszystkie cztery warunki są rzadkie w każdym mieście, a Dubaj nie jest wyjątkiem.
Rzadkie: adresy, których nie da się powtórzyć
Niedobór najłatwiej dostrzec tam, gdzie podaż nie może rosnąć. Dubaj ma kilka takich adresów, a dane Dubai Land Department z ostatnich dwunastu miesięcy pokazują, jak różnie zachowuje się każdy z nich.
Wille na Palm Jumeirah. Na wyspie odnotowano 77 transakcji sprzedaży willi, o 30.6% mniej niż w poprzednim roku. W tym samym okresie mediana ceny willi wzrosła o 33% do AED 44 mln, a mediana ceny za sq ft wzrosła o 16.7% do AED 7,000. Mniej transakcji przy jednocześnie wyższych cenach – tak w danych wygląda ograniczona podaż. Liczba „liści” wyspy jest skończona, nowe wille niemal nie powstają, a właściciele, którzy nie muszą sprzedawać, zwykle tego nie robią.
Emirates Hills. Tu obraz jest jeszcze wyraźniejszy. Odnotowano 25 transakcji sprzedaży willi, o 37.5% mniej, podczas gdy mediana ceny wzrosła o 25% do AED 65 mln, a mediana ceny za sq ft wzrosła o 36.7% do AED 4,850. Emirates Hills liczy łącznie mniej niż 600 willi i nie powstają tu żadne nowe. Przy tak niewielu transakcjach każda z nich przesuwa medianę, ale kierunek jest jasny.
Dubai Hills Estate. To większa, nowsza społeczność i zachowuje się inaczej. Odnotowano 165 transakcji sprzedaży willi, o 35.6% mniej, a mediana ceny wzrosła o skromniejsze 6.3% do AED 14.65 mln, przy AED 3,060 za sq ft. W Dubai Hills wciąż powstaje nowa podaż, co widać w stabilniejszych cenach. To dobre przypomnienie, że niedobór dotyczy konkretnej lokalizacji, a nie całego miasta.
Jumeirah Bay. Wyspa odnotowała najwyższą medianę ceny za sq ft spośród czterech lokalizacji, AED 8,790, ale przy zaledwie 16 transakcjach, o 44.8% mniej, a mediana ceny spadła o 18% do AED 22.75 mln wskutek zmiany struktury sprzedanych nieruchomości. Uwzględniam ją, ponieważ pokazuje ograniczenia mediany przy tak nielicznych transakcjach. Na tym poziomie dane dla konkretnego budynku lub działki znaczą znacznie więcej niż jakakolwiek wartość dla całej lokalizacji.
Przy mniej niż 100 transakcjach rocznie w większości tych miejsc traktuję mediany jako wskazanie kierunku, a nie precyzyjną miarę. Jednak w naprawdę ograniczonych lokalizacjach kierunek był konsekwentny: mniej nieruchomości zmieniających właściciela, po wyższych cenach.
Pod klucz: gotowe w dniu przyjazdu
Rodzina, która żyje w dwóch lub trzech krajach, nie chce roku prac wykończeniowych. Savills wskazuje, że globalnie mobilni nabywcy preferują rezydencje „pod klucz”, z rozbudowaną obsługą, a przykładem z Dubaju, który JamesEdition przytoczył w podsumowaniu raportu, była w pełni umeblowana rezydencja w Dubai Hills Estate – wybrana właśnie po to, by zilustrować popyt na wykończone, prestiżowe nieruchomości.
Dlatego realną alternatywą dla willi na Palm jest często duża rezydencja w budynku markowym, a nie kolejna willa. W ramach Dorchester Collection VELA jest przekazywana w pełni wykończona i umeblowana, z wnętrzami Gilles & Boissier. ORLA Infinity jest przekazywana w pełni wykończona, z wnętrzami YODEZEEN, a meble są dostępne à la carte przez OMNIYAT Atelier. Dla kupującego przyjeżdżającego z Londynu czy Nowego Jorku rezydencja wykończona na tym poziomie w chwili przekazania jest często bliższa temu, co zostawia, niż willa, która wciąż wymaga prac.
Z obsługą: rezydencja, która działa pod Państwa nieobecność
Nowe pokolenie traktuje zwykle dom jako jedną z kilku baz, a nie jedyną. Henley & Partners zwrócił na to uwagę w raporcie z 2026 roku, opisując rodziny rozkładające miejsce zamieszkania, obywatelstwo i struktury biznesowe na różne jurysdykcje, tak by żadne pojedyncze miejsce nie skupiało całego ich życia i kapitału. Taka baza musi funkcjonować pod nieobecność właściciela. Potrzebuje zespołu rezydencji, który otworzy dom, odbierze dostawy i przygotuje przyjazd w krótkim terminie, ochrony niezależnej od obecności właściciela oraz prywatności wbudowanej w budynek, a nie dodanej później.
Savills wskazuje również wellness jako rosnący czynnik popytu – od klubów zdrowia w Londynie po strefy regeneracji w nowych inwestycjach w innych miejscach. W Dubaju budynki, które robią to dobrze, traktują spa, siłownię i basen jako część codziennego życia, a nie element broszury, a kupujący szybko dostrzegają różnicę.
Rezydencję z pełną obsługą, używaną przez część roku, można niekiedy wynajmować przez resztę czasu. Mój Indeks najmu śledzi zarejestrowane czynsze w One at Palm i The Lana, aby klienci mogli zobaczyć, jakie stawki osiągały porównywalne rezydencje. Dotychczasowe czynsze nie gwarantują przyszłych dochodów, a przepisy dotyczące najmu i zasady budynku należy zawsze sprawdzić w pierwszej kolejności.
Co kupuje stopa kwadratowa prime: Dubaj na tle świata
Gdy klienci zagraniczni porównują Dubaj z innymi miastami ze swojej listy, rozmowa często sprowadza się do jednej liczby: ile kosztuje stopa kwadratowa najlepszego adresu. Savills podaje dwa przydatne punkty odniesienia. Monako to najdroższy rynek mieszkaniowy prime na świecie, ze średnią ok. US$6,135 za sq ft. Hongkong to najdroższy rynek w regionie Azji i Pacyfiku i drugi na świecie po Monako, ok. US$3,750.
Na tle tych danych, przy stałym kursie AED 3.6725 za dolara, najrzadsze adresy Dubaju w ostatnich dwunastu miesiącach wyglądają następująco:
Jumeirah Bay przy medianie AED 8,790 za sq ft to ok. US$2,393. Wille na Palm Jumeirah przy AED 7,000 to ok. US$1,906. Wille w Emirates Hills przy AED 4,850 to ok. US$1,321. Dla wszystkich typów nieruchomości na Palm od początku tego roku mediana wynosi AED 3,550, czyli ok. US$967, a dla całego Dubaju AED 1,716, czyli ok. US$467.
Według tych liczb willa na Palm kosztuje mniej niż jedną trzecią średniej ceny nieruchomości prime w Monako za stopę kwadratową i około połowy ceny w Hongkongu. Nawet Jumeirah Bay, najdroższy z adresów Dubaju według tej miary, plasuje się wyraźnie poniżej obu.
Dlaczego to porównanie wymaga ostrożności
Do takich porównań podchodzę ostrożnie, z trzech powodów. Po pierwsze, miary są różne: dane Savills to średnie dla nieruchomości prime, a moje to mediany wszystkich zarejestrowanych transakcji w danym okresie, z których część nie dotyczy segmentu prime. Po drugie, produkty są różne: willa na Palm zwykle oferuje znacznie więcej przestrzeni, terenu na zewnątrz i linii brzegowej niż apartament w Monako za ten sam budżet, więc cena za stopę kwadratową zaniża różnicę w tym, co się otrzymuje. Po trzecie, koszt posiadania różni się między miastami – przez podatki, opłaty serwisowe i koszty utrzymania – a przy długim okresie posiadania ma to równie duże znaczenie jak cena zakupu.
Niższa cena za stopę kwadratową nie oznacza też, że Dubaj zniweluje tę różnicę. Miasta nie muszą się do siebie zbliżać i nigdy nie przedstawiam niższego progu wejścia jako obietnicy wzrostu. Różnica ta pokazuje natomiast, że dla rodziny wybierającej między światowymi adresami Dubaj oferuje bardzo dużo przestrzeni, obsługi i położenia w stosunku do ceny.
Warto jednak znać dłuższą historię. W 2014 roku mediana na Palm wynosiła AED 1,740 za sq ft; od początku tego roku wynosi AED 3,550. Wyniki z przeszłości nie są wskazówką na przyszłość, ale pokazują, jak rynek traktował adresy, których nie da się powtórzyć.
Płynność: myśląc o kolejnym nabywcy
Ostatni z testów Savills to ten, o którym kupujący wspominają najrzadziej, a który powinni ważyć najbardziej. Rezydencja rzadka, wykończona i z pełną obsługą to także ta, której będzie chciała kolejna rodzina – i właśnie to sprawia, że decyzję można odwrócić.
Oznacza to również uważną lekturę rynku. Na Palm sprzedaż deweloperska w ostatnich dwunastu miesiącach odbywała się przy medianie AED 5,700 za sq ft wobec AED 2,930 na rynku wtórnym – różnica ta odzwierciedla, jak duża część nowej podaży to segment ultra-prime i nieruchomości markowe, a nie rabat na pojedynczą rezydencję. Co to oznacza dla kupujących, opisuję w tekście rynek wtórny czy off-plan na Palm.
Najlepsze rezydencje na tym poziomie rzadko trafiają na otwarty rynek, a ceny ofertowe mogą wyprzedzać zarejestrowane dane. Wyceniam na podstawie zarejestrowanych transakcji, nie ogłoszeń, i zachęcam każdego kupującego, by postępował tak samo.
Jak podchodzę do tego z klientami
Gdy rodzina z tego nowego pokolenia pyta mnie, od czego zacząć, przechodzę przez te same cztery testy, które przedstawia Savills, w tej samej kolejności. Czy położenie jest naprawdę rzadkie, czy po prostu drogie? Czy rezydencja jest wykończona w standardzie, jakiego oczekuje rodzina, czy to projekt do realizacji? Czy budynek zadba o nią, gdy nikogo nie ma na miejscu? I kto będzie prawdopodobnie kolejnym nabywcą? Na rezydencję, która przechodzi wszystkie cztery testy, warto zdecydować się szybko, bo na tym poziomie właściwe nieruchomości zwykle znajdują nabywcę w ciągu kilku dni, często zanim zostaną ogłoszone.
Jeśli chcieliby Państwo zobaczyć zarejestrowane dane dla konkretnego adresu, budynku lub linii rezydencji, zestawione z innymi miastami z Państwa listy, proszę przesłać poufne zapytanie.
Źródła: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026, październik 2026 (średnie ceny nieruchomości prime za sq ft w Monako i Hongkongu, wnioski dotyczące odporności, standardu „pod klucz” i wellness), w podsumowaniu JamesEdition, 28 października 2026; Henley Private Wealth Migration Report 2026, 16 czerwca 2026. Dane dla Dubaju: zarejestrowane transakcje sprzedaży Dubai Land Department, zagregowane przez DXB Interact, stan na 27–30 października 2026. Dane dla lokalizacji to mediany z ostatnich dwunastu miesięcy ze zmianą rok do roku, o ile nie zaznaczono, że dotyczą okresu od początku roku. Przeliczenia na dolary amerykańskie po kursie AED 3.6725. Mediany odzwierciedlają strukturę sprzedanych nieruchomości i nie stanowią wyceny. Specyfikacje wykończenia według publikacji OMNIYAT. Są to informacje ogólne, a nie doradztwo finansowe.