Kupujący porównujący Palm Jumeirah z Business Bay często zadają proste pytanie: gdzie czynsz przynosi więcej w stosunku do zainwestowanych pieniędzy? Uczciwa odpowiedź brzmi: oba rynki nagradzają co innego, a rentowność z nagłówka mówi tylko część prawdy. Tak wyglądają dziś zarejestrowane dane i tak interpretuję je dla klientów kupujących w najwyższym segmencie.
W skrócie: Business Bay przynosi więcej, Palma kosztuje więcej
W przypadku apartamentów w ciągu ostatnich 12 miesięcy mediana ceny sprzedaży za sq ft na Palm Jumeirah wynosi AED 3,380, wobec AED 2,450 w Business Bay. Mediany rocznych czynszów to AED 187,000 na Palmie i AED 95,000 w Business Bay. Po zestawieniu obu wartości rentowność brutto apartamentów na Palm Jumeirah wynosi ok. 5%, a w Business Bay ok. 7%.
Ta różnica nie dziwi. Business Bay ma znacznie głębszą pulę mniejszych lokali i najemców: 6,325 transakcji sprzedaży apartamentów w ciągu roku wobec 1,168 na Palmie. Mniejsze, przystępniejsze lokale zwykle wynajmuje się za wyższy procent ich wartości. Palma wyceniana jest jako rzadki adres nad wodą, a kupujący płacą tam za wyspę w równym stopniu co za dochód.
Rentowność spada wraz z wielkością lokalu
Dla moich klientów bardziej przydatne jest ujęcie według liczby sypialni, ponieważ rezydencja z trzema lub czterema sypialniami nie zachowuje się jak kawalerka. Na podstawie roku kalendarzowego 2025 dla wszystkich typów nieruchomości:
- Palm Jumeirah: ok. 6% dla kawalerek oraz lokali z jedną i dwiema sypialniami, 5% dla lokali z trzema sypialniami i 4% dla lokali z czterema sypialniami.
- Business Bay: ok. 8% dla kawalerek, 7% dla lokali z jedną i dwiema sypialniami oraz 6% dla lokali z trzema i czterema sypialniami.
W obu lokalizacjach rentowność maleje wraz z wielkością lokalu, ponieważ w najwyższym segmencie czynsze nie rosną w tym samym tempie co ceny zakupu. Lokal z czterema sypialniami na Palmie wynajmowano w 2025 r. za medianę AED 700,000 rocznie, ale sprzedaje się on także za znacznie więcej niż lokal z dwiema sypialniami. Dlatego starannie unikam podawania rentowności dla całej lokalizacji komuś, kto kupuje dużą rezydencję. Liczy się wartość dla typu lokalu, który faktycznie kupuje.
Co pokazują rezydencje markowe
Indeks najmu na tej stronie śledzi dwie rezydencje Dorchester Collection, które mają historię najmu. W ciągu 12 miesięcy do września 2026 One at Palm, z wnętrzami Elicyon i Super Potato, wykazuje rentowność brutto 5.0% na podstawie sześciu rynkowych umów najmu, przy cenie sprzedaży ok. AED 9,070 za sq ft. The Lana w Marasi Bay, z wnętrzami Gilles & Boissier, wykazuje 6.5%, ale opiera się to na zaledwie dwóch umowach w tym okresie, więc traktuję to jako wskazówkę, a nie trend.
Uwagę zwraca to, że oba budynki sprzedają się po cenach ponad dwukrotnie wyższych za sq ft niż średnia dla ich okolicy, a mimo to ich rentowność brutto jest zasadniczo zbliżona do szerszego rynku, a nie znacznie niższa. Najemcy na tym poziomie płacą za obsługę, prywatność i jakość wykończenia — w dużej mierze za sprawą OMNIYAT Atelier — a czynsze zwykle podążały za tą premią. To obserwacja dotycząca ostatnich dwunastu miesięcy, a nie obietnica na kolejne.
Jak oceniłbym obie lokalizacje
Jeśli głównym celem jest dochód, Business Bay ma na papierze wyższą rentowność brutto, a Marasi Bay daje kupującemu położenie nad kanałem z Downtown w pobliżu. Jeśli priorytetem jest długoterminowe posiadanie w rzadkiej lokalizacji, to historycznie właśnie na Palmie kupujący akceptują niższą rentowność w zamian za adres. Żadna z tych odpowiedzi nie jest właściwa dla wszystkich.
Do każdej z powyższych wartości odnoszą się dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, jest to rentowność brutto: opłaty serwisowe, umeblowanie, okresy pustostanu i prowizje agencji trzeba odjąć, zanim zobaczy się zwrot netto. Po drugie, ostatnie kwartały były słabsze dla cen na Palmie, a niższa cena arytmetycznie podnosi rentowność, choć czynsz się nie zmienił. Dotychczasowe czynsze nie gwarantują przyszłych dochodów, a ja zawsze wolę przyjrzeć się konkretnemu budynkowi i układowi, zanim wyrobię sobie zdanie.
Jeśli chcą Państwo, abym przedstawił dane o czynszach i rentowności dla konkretnej rezydencji, proszę przesłać poufne zapytanie.
Dane dla lokalizacji: zarejestrowane w Dubai Land Department transakcje sprzedaży i umowy najmu z danych rynkowych DXB Interact. Cena za sq ft, mediana czynszu, wolumen sprzedaży i rentowność brutto dla apartamentów obejmują 12 miesięcy do 16 października 2026; rentowność według liczby sypialni dotyczy roku kalendarzowego 2025 dla wszystkich typów nieruchomości. Dane dla budynków z Indeksu najmu alihmoud.com, aktualizacja 2 października 2026 (od października 2025 do września 2026). Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę sprzedaży, przed kosztami. To informacja ogólna, a nie porada finansowa.