Kupujący na tym poziomie zwykle zadają mi to samo pytanie dwukrotnie: ile będzie warta i ile przyniesie, dopóki będę ją posiadać? Odpowiedź na pierwsze daje historia transakcji. Drugie zawsze było trudniejsze, bo w tych budynkach zawiera się rocznie zaledwie kilka umów najmu i niemal nikt ich nie publikuje. Dlatego stworzyłem Dorchester Rental Index: każdą umowę najmu lokalu mieszkalnego zarejestrowaną w Dubai Land Department (DLD) w One at Palm Jumeirah i The Lana Residences — dwóch budynkach Dorchester Collection, które zostały już przekazane.
Indeks uwzględnia umowy najmu lokali mieszkalnych na kwotę od AED 800,000 rocznie. Lokale komercyjne i wszystko poniżej tego progu są wyłączone, dzięki czemu dane opisują rezydencje, którymi kupujący faktycznie się interesują.
One at Palm Jumeirah: pięć lat rosnących czynszów
One at Palm ma dłuższą historię: 32 kwalifikujących się umów najmu od 2021 r. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana czynszu wyniosła AED 1,587,500 rocznie, czyli ok. AED 450 za stopę kwadratową.
Ważniejszy jest trend. W pełnych latach mediana czynszu za stopę kwadratową wzrosła z około AED 302 w 2021 do AED 535 w 2025, czyli o 77%. Umów najmu z 2026 jest jak dotąd zbyt mało, by wyciągać wnioski, dlatego Indeks pokazuje je osobno.
- Trzy sypialnie: najczęściej wynajmowany układ (umowy najmu: 20), mediana AED 1.5M rocznie.
- Cztery sypialnie: umowy najmu: 12, mediana AED 2.0M rocznie.
- Rentowność brutto: ok. 5% przy dzisiejszych cenach sprzedaży za stopę kwadratową.
Dla porównania, mediana czynszu za apartament na Palm Jumeirah wynosi około AED 180,000 rocznie. One at Palm funkcjonuje na zupełnie innym rynku najmu — niemal dziewięciokrotnie powyżej mediany dla wyspy.
The Lana: skromniejsza historia, wyższa rentowność
The Lana została przekazana w 2023 r., więc jej historia jest krótka: pięć rynkowych umów najmu od przekazania, w tym dwie w ostatnich dwunastu miesiącach. Mediana dla tego okresu to AED 1.7M rocznie, ok. AED 425 za stopę kwadratową.
Cena sprzedaży za stopę kwadratową jest niższa niż w One at Palm, więc ten sam poziom czynszu daje wyższy zwrot: rentowność brutto ok. 6.5%. Dotychczas większość umów dotyczy rezydencji z dwiema sypialniami, z medianą AED 1.45M rocznie. Mediana czynszu za apartament w Business Bay wynosi ok. AED 90,000.
Co to oznacza dla kupującego
Z liczb wyłaniają się dwa różne przypadki.
- One at Palm to wybór sprawdzony: pięć lat danych, czynsz za stopę kwadratową wyższy o 77% niż w 2021 r. i rentowność ok. 5% ponad wzrost wartości kapitału.
- The Lana to wybór o wyższej rentowności: niższa cena wejścia za stopę kwadratową i pierwsze umowy najmu wskazujące na ok. 6.5% brutto. Próba jest wciąż niewielka, więc traktuję to jako kierunek, nie gwarancję.
Tak czy inaczej, liczebność próby ma znaczenie. W budynkach tej wielkości pojedyncza duża umowa najmu może przesunąć medianę, dlatego Indeks zawsze pokazuje, ile umów stoi za każdą wartością.
Co to oznacza dla sprzedającego
Udokumentowana historia najmu jest częścią ceny. Kupujący, którzy widzą, za ile wynajmowane są porównywalne rezydencje — na podstawie zarejestrowanych danych, a nie szacunków — negocjują w oparciu o fakty. Dlatego Indeks jest publiczny.
Indeks jest aktualizowany 2. dnia każdego miesiąca. Jeśli chcą Państwo poznać dane dla konkretnego układu lub opinię, za ile można wynająć Państwa rezydencję, proszę przesłać poufne zapytanie.
Wartości to mediany umów najmu lokali mieszkalnych zarejestrowanych w Dubai Land Department (DLD) na kwotę od AED 800,000 rocznie, według stanu na 30 września 2026. Rentowność brutto to roczny czynsz za stopę kwadratową podzielony przez aktualną medianę ceny sprzedaży za stopę kwadratową, przed opłatami serwisowymi i kosztami. Dotychczasowe czynsze nie gwarantują przyszłych dochodów.