Gdy wspólnie z kupującym uzgodnimy cenę prestiżowej rezydencji, następne pytanie jest niemal zawsze takie samo: ile faktycznie zapłacę w dniu transakcji? Cenę zakupu pamięta każdy, ale na tym poziomie towarzyszące jej koszty sięgają setek tysięcy dirhamów i znacznie lepiej znać je przed złożeniem oferty niż po. Tak przedstawiam je klientom, na podstawie opłat publikowanych obecnie przez Dubai Land Department.
Opłata za przeniesienie własności: największy pojedynczy koszt
Dubai Land Department (DLD) pobiera opłatę za przeniesienie własności w wysokości 4% wartości sprzedaży w chwili rejestracji własności. Na swojej stronie usługi rejestracji sprzedaży DLD podaje podział: 2% dla sprzedającego i 2% dla kupującego. W praktyce na rynku wtórnym o tym, kto płaci, decyduje umowa między stronami i często kupujący pokrywa pełne 4%. Zawsze dbam o to, by zostało to jasno zapisane w umowie sprzedaży, aby nie było nieporozumień w biurze powiernika.
Te same 4% obowiązują, gdy zakup off-plan jest wstępnie rejestrowany w DLD w rejestrze tymczasowym zwanym Oqood. Niektórzy deweloperzy pokrywają część lub całość tej opłaty w ramach zachęty premierowej, dlatego warto o to zapytać przed podpisaniem umowy, zamiast zakładać.
Mniejsze opłaty rejestracyjne
Wokół opłaty za przeniesienie własności narasta kilka stałych opłat. DLD wymienia je na swojej stronie dotyczącej rejestracji sprzedaży; są skromne w porównaniu z 4%, ale należy je uwzględnić w budżecie:
- Wydanie aktu własności (title deed): AED 250.
- Opłata Knowledge i opłata Innovation: po AED 10.
- Opłata za mapę lub plan w wysokości od AED 100 do AED 250, w zależności od nieruchomości.
- Opłata powiernika rejestracyjnego (partnera usługowego DLD): AED 4,000 plus VAT przy sprzedaży o wartości AED 500,000 lub wyższej.
Przy zakupie z kredytem hipotecznym DLD pobiera również opłatę za rejestrację hipoteki w wysokości 0.25% kwoty kredytu oraz własne opłaty stałe. Bank doliczy do tego swoje opłaty za udzielenie kredytu i wycenę, które różnią się w zależności od kredytodawcy.
Prowizja agencji i VAT
Przy transakcji na rynku wtórnym prowizję pośrednika uzgadnia się na piśmie przed rozpoczęciem oglądania nieruchomości, na formularzach RERA, z których musi korzystać każdy licencjonowany agent. Najczęściej uzgadnianą stawką w Dubaju jest 2% ceny, a VAT w wysokości 5% nalicza się od prowizji, nie od nieruchomości. Przy zakupie na rynku pierwotnym bezpośrednio przez agenta wyznaczonego przez dewelopera kupujący zwykle w ogóle nie płaci prowizji.
Aby zestawić główne pozycje, weźmy przykładową transakcję na rynku wtórnym o wartości AED 20 mln, opłaconą gotówką, w której kupujący zgodził się pokryć pełną opłatę za przeniesienie własności i prowizję agencji w wysokości 2%:
Opłata za przeniesienie własności: AED 800,000. Prowizja agencji: AED 400,000 plus AED 20,000 VAT. Opłaty powiernika i rejestracyjne: nieco ponad AED 4,700 z VAT. Łącznie daje to ok. AED 1.22 mln, czyli nieco ponad 6% ponad cenę. To przykładowe wyliczenie, a nie oferta, a podział kosztów między kupującego i sprzedającego zawsze reguluje umowa.
Koszty bieżące: opłaty serwisowe
Po przekazaniu kluczy głównym kosztem stałym jest roczna opłata serwisowa, ustalana za sq ft i zatwierdzana dla każdego budynku. Kupujący często nie doceniają, jak bardzo różni się ona między wieżami, nawet na tym samym odcinku Palmy czy kanału. Rezydencje markowe z pełną obsługą hotelową, obsadzonymi lobby i prywatnymi udogodnieniami plasują się w górnej części przedziału — i tak powinno być.
Nie podaję opłat serwisowych z pamięci ani na słowo sprzedającego. DLD publikuje zatwierdzone opłaty dla każdego projektu w swoim Service Charge Index, dostępnym na stronie DLD i w aplikacji Dubai REST, a właściciele regulują je przez system Mollak prowadzony przez DLD. Zanim którykolwiek z moich klientów podejmie zobowiązanie, sprawdzamy zatwierdzoną kwotę dla tego konkretnego budynku i danego roku, a ja proszę sprzedającego o zaświadczenie, że nie ma żadnych zaległości. Wszelkie zaległości muszą zostać uregulowane przed przeniesieniem własności.
Jeśli rezydencja będzie wynajmowana, rentowność brutto należy oceniać po uwzględnieniu tych kosztów, a nie przed nimi. Mój Indeks najmu śledzi zarejestrowane czynsze w One at Palm i The Lana, a dotychczasowe czynsze nie gwarantują przyszłych dochodów.
Jak planowałbym budżet
Przy zakupie gotówkowym na rynku wtórnym w najwyższym segmencie radzę klientom, aby ponad uzgodnioną kwotę zachowali do dyspozycji ok. 6–7% ceny na pokrycie opłaty za przeniesienie własności, prowizji agencji, VAT i rejestracji, a opłaty serwisowe za pierwszy rok zaplanowali osobno. Przy przydziale off-plan koszt początkowy może być znacznie niższy, jeśli deweloper pokrywa część opłaty za przeniesienie własności — wtedy jednak to plan płatności wymaga uważnej lektury.
Nic z tego nie jest skomplikowane, gdy znajdzie się na jednej stronie — i znacznie lepiej zobaczyć to przed złożeniem oferty niż w biurze powiernika. Jeśli chcą Państwo, abym przedstawił pełny koszt dla konkretnej rezydencji, proszę przesłać poufne zapytanie.
Opłaty według danych opublikowanych przez Dubai Land Department na stronach usług rejestracji sprzedaży i rejestracji hipoteki (dubailand.gov.ae), sprawdzone 14 października 2026. Podana prowizja agencji to powszechnie przyjęta stawka rynkowa, a nie wartość regulowana. Przykład AED 20 mln ma charakter wyłącznie poglądowy. Opłaty mogą się zmienić; przed przeniesieniem własności należy potwierdzić aktualny cennik w DLD. To informacja ogólna, a nie porada prawna ani finansowa.