Czy w Business Bay zrobiło się cicho? Patrząc na główne liczby — tak to wygląda. Wystarczy jednak zajrzeć poziom głębiej, by obraz okazał się bardziej użyteczny niż nagłówek: kwartał był spokojny pod względem nowych premier, ale nie wśród kupujących gotowe nieruchomości.
Nagłówek: mniej transakcji, niższa cena za sq ft
Business Bay, obejmujące nabrzeże Marasi Bay, odnotowało 1,297 transakcji w trzecim kwartale 2026 r. przy medianie AED 2,140 za sq ft. W tym samym kwartale 2025 r. odnotowano 4,557 transakcji po AED 2,600 za sq ft. Oznacza to około 72% mniej transakcji i o 18% niższą medianę ceny za sq ft.
W porównaniu z drugim kwartałem 2026 r. (1,438 transakcji po AED 2,550 za sq ft) wolumen był niższy o około 10%, a mediana spadła o mniej więcej 16%. Rozpatrywane w oderwaniu od reszty, sugerowałoby to gwałtowny zwrot cen. Nie sądzę, by tak właśnie wynikało z danych.
Off-plan wyjaśnia większość spadku
Gdy oddzielam transakcje off-plan od wtórnych, obraz się zmienia. Rejestracje off-plan spadły z 3,364 w trzecim kwartale 2025 r. do 362 w tym roku, czyli o około 89%. Zeszłoroczny trzeci kwartał był wyjątkowo obfity w premiery; tegoroczny był skromny.
Nieruchomości off-plan w Business Bay sprzedają się po wyższej cenie za sq ft niż starsze, ukończone budynki. Mediana dla off-plan w tym kwartale wyniosła AED 2,910 za sq ft wobec AED 2,730 rok wcześniej. Gdy więc udział off-plan spada z mniej więcej trzech czwartych rynku do poniżej jednej trzeciej, ogólna mediana spada wraz z nim, nawet jeśli żaden pojedynczy budynek nie potaniał. To bardziej zmiana tego, co się sprzedało, niż zmiana tego, ile nieruchomości są warte.
Rynek wtórny się utrzymał
To rynek wtórny pozwala mi ocenić rzeczywisty popyt na gotowe nieruchomości. W trzecim kwartale 2026 r. odnotowano 935 transakcji wtórnych przy medianie AED 1,910 za sq ft. Rok wcześniej było ich 1,193 po AED 1,870 za sq ft.
- Wolumen rynku wtórnego: spadek o około 22% rok do roku, ale wzrost o około 23% względem drugiego kwartału (758 transakcji wtórnych).
- Cena za sq ft na rynku wtórnym: o około 2% wyższa niż przed rokiem i o około 9% niższa niż AED 2,100 w drugim kwartale.
- Udział off-plan: we wrześniu około jednej trzeciej transakcji dotyczyło nieruchomości na etapie budowy, a dwie trzecie przypadały na rynek wtórny.
Nie przywiązywałbym dużej wagi do kwartalnego spadku cen na rynku wtórnym. Struktura transakcji wtórnych zmienia się z kwartału na kwartał między kawalerkami, lokalami z jedną sypialnią i większymi nieruchomościami, a porównanie rok do roku jest pewniejszym wyznacznikiem. W tym ujęciu ceny na rynku wtórnym były zasadniczo stabilne lub nieco wyższe.
Czynsze i segment premium
Rynek najmu pozostał aktywny. We wrześniu w Business Bay zarejestrowano 3,114 umów najmu, o około 4% więcej niż we wrześniu 2025 r. Rentowność brutto najmu lokali mieszkalnych w tej lokalizacji wyniosła w tym miesiącu około 4.5%, mniej niż przed rokiem, ponieważ w poprzednich dwunastu miesiącach ceny rosły szybciej niż czynsze.
Na samym szczycie tej lokalizacji rynek zachowuje się inaczej, a próby są niewielkie. The Lana, 39 rezydencji nad hotelem Dorchester Collection w Dubaju, z wnętrzami Gilles & Boissier i OMNIYAT Atelier dostępnym dla właścicieli, którzy chcą dalszej personalizacji, wykazuje w moim Indeksie najmu rentowność brutto na poziomie 6.5% za ostatnie dwanaście miesięcy, ale opiera się to na zaledwie dwóch rynkowych umowach najmu. To punkt odniesienia, a nie trend, a dotychczasowe czynsze nie gwarantują przyszłych dochodów.
W pozostałej części segmentu premium najaktywniejszym projektem w ciągu trzech miesięcy do 23 października była premiera OMNIYAT: 38 zarejestrowanych transakcji przy medianie około AED 5,978 za sq ft. To blisko trzykrotność mediany dla całej lokalizacji i przypomnienie, że „Business Bay” jako średnia niewiele mówi o jej najlepszych adresach.
Jakie wnioski bym z tego wyciągnął
Podaż to zmienna, którą obserwuję najuważniej. Dane wskazują 40 projektów i około 30,000 lokali w przygotowaniu w Business Bay, co w miarę oddawania budynków będzie utrzymywać presję na ceny na rynku wtórnym w średnim segmencie. Gotowe, dobrze wyposażone nieruchomości w lepszych budynkach są na to zwykle mniej podatne, ponieważ krąg ich nabywców jest inny.
Dla kupującego spokojniejszy kalendarz premier może oznaczać więcej czasu na negocjacje dotyczące gotowych lokali. Dla sprzedającego dane z rynku wtórnego są stabilne, a nie spadkowe, co uzasadnia wycenę na podstawie niedawnych porównywalnych transakcji, a nie zeszłorocznych nagłówków o sprzedaży off-plan.
Jeśli są Państwo właścicielami nieruchomości w Business Bay lub Marasi Bay albo rozważają jej zakup i chcieliby poznać dane dotyczące konkretnie Państwa budynku, proszę przesłać poufne zapytanie.
Źródło: dane rynkowe DXB Interact oparte na rejestracjach Dubai Land Department (DLD), pobrane 23 października 2026 r. Dane to mediany i sumy dla lokalizacji Business Bay (wszystkie typy nieruchomości, o ile nie zaznaczono inaczej). Dane kwartalne obejmują okres od lipca do września 2026 r.; dane za wrzesień dotyczą wyłącznie tego miesiąca. Dane dotyczące The Lana pochodzą z Indeksu najmu alihmoud.com, zaktualizowanego 2 października 2026 r. (od października 2025 r. do września 2026 r.). Rentowność brutto podano przed kosztami. Dotychczasowe czynsze i ceny nie gwarantują przyszłych wyników.