Het grootste deel van mijn loopbaan was de eerste vraag van een cliënt wat hij in Dubai moest kopen. Steeds vaker begint het gesprek nu een stap eerder. Moet de familie hier überhaupt zijn? Voor welke maanden van het jaar? En hoe verhoudt Dubai zich tot Londen, New York of de Middellandse Zee in een leven dat zich al over meerdere landen uitstrekt?
Die vragen hebben een oorzaak. Een zeer groot deel van het particuliere vermogen gaat over op een jongere generatie die zich veel gemakkelijker verplaatst dan haar ouders ooit deden, en die haar steden zorgvuldig kiest. Savills heeft zojuist in kaart gebracht waar die generatie zich vestigt, en ik heb de afgelopen weken het rapport nauwkeurig gelezen. Dit is mijn lezing van de kaart, stad voor stad, en van de plaats die Dubai erop inneemt.
De grootste vermogensoverdracht in de geschiedenis
De cijfers hierachter zijn moeilijk voor te stellen. Capgemini schat dat de komende twee decennia ongeveer US$84 biljoen van eigenaar zal wisselen, waarvan ruwweg US$72 biljoen rechtstreeks naar erfgenamen gaat en ongeveer US$12 biljoen naar filantropie. Aan de absolute top telt het Altrata Wealth Report 2025 wereldwijd 510,810 zeer vermogende particulieren, die samen ongeveer US$60 biljoen bezitten.
Voor vastgoed telt niet alleen de omvang van de overdracht, maar ook wie haar ontvangt. De erfgenamen zijn over het algemeen veel internationaler dan de generatie vóór hen. Velen hebben in het buitenland gestudeerd, werken over tijdzones heen en hebben al familie in meer dan één land. Savills merkt op dat ongeveer 80% van de selfmade zeer vermogende particulieren nu buiten het land woont waar zij hun fortuin hebben verdiend. Voor deze generatie wordt de woonplaats niet samen met de bezittingen geërfd. Het is een keuze, en steeds vaker een bewust onderdeel van hoe een familie haar vermogen plant.
Dat komt overeen met wat ik in Dubai zie. De jongere kopers die ik ontmoet, vragen naar scholen, vliegtijden, waar het family office komt en hoe de verblijfsstatus voor elk lid van de familie werkt, vaak nog voordat zij naar het uitzicht vragen. Een woning wordt niet langer op zichzelf gekozen. Zij is één onderdeel van een plan dat verblijf, onderwijs en bedrijfsstructuren op drie of vier plaatsen tegelijk kan omvatten.
Hoe Savills de kaart opstelde
In zijn Spotlight on Wealth Trends 2026, gepubliceerd in oktober, beoordeelde Savills meer dan 100 vermogenscentra op 48 indicatoren, op basis van bronnen die variëren van IMD en Oxford Economics tot vluchtgegevens, de Michelingids en universiteitsrankings. De indicatoren zijn ondergebracht in vier pijlers: bedrijfsleven, bestuur en connectiviteit; vermogensclusters en de lokale omgeving; vermogensbeheer en belastingen; en levensstijl.
Savills definieert vermogen van de volgende generatie als mensen jonger dan 40 die een aanzienlijk vermogen hebben geërfd, op het punt staan van de overdracht te profiteren of hun eigen fortuin hebben opgebouwd. Het resultaat is de Next-Generation Wealth Hubs Index. Die is het lezen waard als een beeld van voorkeuren, niet als een ranglijst van vastgoedprijzen, en ik kom later terug op wat zij voor de prijzen betekent.
New York: nog altijd de maatstaf
New York staat op de eerste plaats, zowel in Noord- en Zuid-Amerika als wereldwijd. De stad heeft de grootste populatie vermogende particulieren, jonge vermogende inwoners en miljardairs van alle steden die Savills volgde, waaronder 648 vermogende particulieren jonger dan 40. Ook op internationale scholen, luxe retail, fine dining en hotels is New York koploper.
Savills erkent dat recente beleidswijzigingen in de stad vermogende inwoners nieuwe zaken hebben gegeven om over na te denken, maar concludeert dat nog niets anders tippt aan de concentratie van talent, kapitaal en kansen in New York. The Hamptons, op eigen kracht op plaats 21, fungeren als het weekendverlengstuk van de stad, een patroon waarop ik terugkom: de grote steden gaan steeds vaker samen met een plek om zich terug te trekken.
Miami en Palm Beach: levensstijl en belasting samen
Miami staat in het totaal op de tweede plaats, en de redenen zijn leerzaam. Alleen Londen scoort hoger op levensstijl. Miami combineert dat met gunstige persoonlijke en zakelijke belastingen, waardoor het van een vakantiestad een zakenstad is geworden. De stad telt nu 243 vermogende particulieren jonger dan 40, en het klimaat, de evenementenkalender en het sociale leven spreken een jongere generatie sterk aan.
Verderop langs de kust behoort ook Palm Beach tot de wereldwijde top 30. Zuid-Florida als geheel, met zijn jachthavens, golf en groeiende culturele scene, is uitgegroeid tot een van de meest gewilde plaatsen voor vermogen dat kan kiezen waar het woont. Wanneer cliënten Dubai met een andere plaats vergelijken, noemen zij heel vaak Miami. De twee hebben veel gemeen: zon, water, lage belastingen en een gevoel van momentum.
Londen: de wereldwijde verbinder
Londen staat wereldwijd op de derde plaats en op de eerste plaats in Europa, het Midden-Oosten en Afrika. Zijn kracht ligt in diepgang: zakelijke dienstverlening, scholen en universiteiten, cultuur, juridische stabiliteit en een lange reputatie als plaats om vermogen veilig te bewaren. De stad telt 183 vermogende particulieren jonger dan 40 en ontvangt elk jaar vier van 's werelds grote sportevenementen, waaronder Wimbledon.
Wat mij in het deel over Londen opviel, was de verandering in wat kopers willen. In Mayfair, Kensington en langs de rivier ziet Savills kopers die zich richten op instapklare woningen, veiligheid, conciërgediensten, welzijnsvoorzieningen en healthclubs. Dat is vrijwel exact de lijst die mijn eigen cliënten naar Dubai meebrengen. De voorkeuren van deze generatie zijn wereldwijd, en zij reizen met haar mee.
San Francisco en Los Angeles: de innovatie-economie
Ondanks jarenlange krantenkoppen over mensen die Californië verlaten, staan San Francisco en Los Angeles op de vierde en vijfde plaats. De Bay Area is nieuw leven ingeblazen door de groei van kunstmatige intelligentie en presteert sterk op economische output en vermogensopbouw, met 490 vermogende particulieren jonger dan 40. Forbes noteerde in 2025 een recordaantal selfmade miljardairs van 39 jaar en jonger, velen van hen afkomstig uit AI-bedrijven.
Los Angeles heeft een bredere basis in entertainment, media en sport en telt 645 vermogende particulieren jonger dan 40, het op een na hoogste aantal in de index na New York. Malibu en het Monterey-schiereiland dienen als rustigere alternatieven binnen handbereik. De les voor Dubai is dat nieuw vermogen nieuwe industrieën volgt. Veel van het jongere geld dat ik hier tegenkom, is verdiend in de technologie, en het kiest steden die begrijpen hoe het verdiend is.
Dubai: de magneet voor vermogen
Dubai behoort tot de wereldwijde top tien van de index en is samen met Abu Dhabi de enige stad uit het Midden-Oosten in de top 30. In de grafiek van Savills staat Dubai op de achtste plaats, achter Londen en vóór Monaco, waarmee het tot de twee of drie beste steden in Europa, het Midden-Oosten en Afrika behoort. Abu Dhabi volgt op korte afstand, wat veel zegt over hoe ver de VAE als geheel is gekomen.
De redenen die Savills noemt, zullen bekend zijn voor iedereen die hier woont: een gunstig belastingklimaat, ondernemingsvriendelijk beleid, aanhoudende investeringen in infrastructuur, een ondernemende cultuur, wereldwijde connectiviteit en een topaanbod dat zich met elke stad ter wereld kan meten. Dubai ontvangt bovendien, samen met Londen, elk jaar het grootste aantal grote internationale sportevenementen van alle onderzochte locaties.
Savills erkent ook openlijk dat het Midden-Oosten met verhoogde geopolitieke onzekerheid te maken heeft. Ik denk dat dat de juiste manier is om het te lezen. De fundamenten die families hierheen brachten, hebben eerder moeilijke periodes doorstaan, en het zijn fundamenten voor de lange termijn: belastingen, infrastructuur en de positie van Dubai tussen Oost en West. Maar geen enkele stad is zonder risico, en een weloverwogen beslissing houdt daar rekening mee in plaats van te doen alsof het niet zo is.
Ander onderzoek wijst in dezelfde richting. Het rapport over vermogensmigratie 2026 van Henley & Partners gaf de VAE de hoogste score van alle landen, 85.3 van de 100, voor de aantrekkingskracht op internationaal mobiele families. En gegevens van het Dubai Land Department (DLD) laten zien hoe die vraag zich in vastgoed heeft vertaald: de stad registreerde 96,518 verkopen ter waarde van AED 264 miljard in 2022, en 215,583 verkopen ter waarde van AED 686 miljard in 2025. Dit jaar, tot en met 30 oktober, bedraagt de mediaanprijs per sq ft AED 1,716, iets boven de AED 1,671 van vorig jaar.
Er is nog één punt in het rapport van Savills dat volgens mij wordt onderschat. In de hele Golfregio formaliseren gevestigde families hun opvolging: familiegovernance, de betrokkenheid van de volgende generatie en langetermijnplannen voor kapitaal dat in de regio blijft. Dubai ontvangt niet alleen vermogen van elders. Het is ook de plaats waar een groot deel van het Golfvermogen wordt doorgegeven, en vastgoed is vaak het meest persoonlijke deel van die overdracht.
Rome en Italië: de Middellandse Zee wordt volwassen
Mediterrane steden die draaien om levensstijl blijven stijgen. Rome staat wereldwijd op plaats 16 en op de negende plaats in Europa, het Midden-Oosten en Afrika, en telt 162 vermogende particulieren jonger dan 40, waarmee de stad tot de 15 toonaangevende steden ter wereld voor jong vermogen behoort. Milaan staat op plaats 14, en ook Toscane scoort goed.
De vlaktaks van Italië voor nieuwe inwoners is een groot deel van het verhaal, naast restaurants, cultuur en levenskwaliteit. Savills merkt ook op dat Zuid-Europa steeds vaker het hele jaar door wordt gebruikt in plaats van alleen in het zomerseizoen. Die verschuiving is van belang. Wanneer een familie het grootste deel van het jaar ergens woont, koopt zij anders: zij wil scholen, zorg en een woning die in januari net zo goed werkt als in juli.
Barcelona: cultuur, kust en karakter
Barcelona staat wereldwijd op plaats 26 en op plaats 14 in Europa, het Midden-Oosten en Afrika, en scoort bijzonder goed op levensstijl: architectuur, stranden, jachthavens, internationale scholen en een vlotte bereikbaarheid van de Costa Brava. De stad ontvangt jaarlijks drie grote sportevenementen, in de Formule 1, golf en tennis. Savills merkt op dat kopers en huurders uit Latijns-Amerika de vraag in Spanje en Portugal ondersteunen, waarbij Pedralbes nog altijd het meest gewilde woonadres van de stad is.
De Franse Rivièra en Monaco: een bredere kopersbasis
De Franse Rivièra staat wereldwijd op plaats 28. De kopers zijn veranderd: de markt is niet langer afhankelijk van kopers van trofeewoningen en trekt nu ondernemers, investeerders, financiële professionals en technologiebestuurders aan, van wie een groter deel er het hele jaar woont. De luchthaven van Nice is nu de op twee na grootste van Frankrijk en het belangrijkste knooppunt voor privéluchtvaart. Instapklare woningen met zeezicht en buitenruimte domineren de vraag.
Het nabijgelegen Monaco staat wereldwijd op de negende plaats, één plaats achter Dubai, en blijft de duurste prime-woningmarkt ter wereld, met een gemiddelde van ongeveer US$6,135 per sq ft. In mijn volgende artikel bekijk ik hoe de beste adressen van Dubai zich tot dat cijfer verhouden.
Wat de kaart ons vertelt
Samen bekeken hebben de steden op deze lijst meer gemeen dan hun verschillen doen vermoeden. De patronen die ik uit het onderzoek en uit mijn eigen gesprekken haal, zijn de volgende:
- Belasting en levensstijl gaan nu samen. Miami, Dubai en Italië zijn alle drie gestegen door beide te bieden, in plaats van het een of het ander.
- Families wonen verspreid over meerdere plaatsen. Savills beschrijft locatie als een kernonderdeel van vermogensplanning, waarbij verblijfsstatus, onderwijs en vermogensstructuren over verschillende markten worden afgewogen.
- Woningen worden het hele jaar door gebruikt. Van de Rivièra tot Zuid-Europa worden seizoenswoningen voor een deel van de familie de hoofdwoning.
- Instapklare woningen met service winnen terrein. Kopers in Londen, aan de Rivièra en in Dubai vragen om hetzelfde: veiligheid, service, welzijn en een woning die klaar is op de dag dat zij aankomen.
- Kapitaal wordt selectiever. Savills verwacht dat schaarse woningen van hoge kwaliteit in stabiele markten het meest veerkrachtig zullen zijn, en dat de vraag naar branded en op welzijn gerichte residenties zal blijven groeien.
Dat laatste punt is waar de kaart de markt raakt, en het verdient een eigen artikel. In het volgende stuk bekijk ik wat deze generatie in Dubai werkelijk koopt, welke adressen echt schaars zijn en wat een square foot van het beste van Dubai kost in vergelijking met Monaco en Hongkong.
Wat ik een familie zou vragen die Dubai overweegt
Voor een familie die Dubai vergelijkt met Londen, Miami of de Middellandse Zee, begin ik met drie vragen. Welke maanden brengt u hier werkelijk door? Wie in de familie heeft een verblijfsvergunning nodig, en op welke basis? En past de woning over tien jaar nog bij de volgende generatie, niet alleen bij deze? De antwoorden beperken de zoektocht meestal binnen één gesprek tot een korte lijst van gebouwen en posities.
Een woning die de familie niet altijd zal gebruiken, moet ook een woning zijn die anderen willen huren. Daarom volg ik de geregistreerde huren bij One at Palm en The Lana in mijn Huurindex. Huren uit het verleden bieden geen garantie voor toekomstige inkomsten, maar zij zijn een beter uitgangspunt dan een prognose.
Overweegt uw familie welke plaats Dubai moet innemen, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag, dan beginnen we met die vragen.
Bronnen: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026 (Next-Generation Wealth Hubs Index), oktober 2026, inclusief cijfers die het toeschrijft aan Capgemini en het Altrata Wealth Report 2025; rangschikkingen van Savills zoals gepubliceerd in het rapport en samengevat door JamesEdition (28 oktober 2026) en The National (14 oktober 2026); Henley Private Wealth Migration Report 2026 (16 juni 2026). Vastgoedcijfers Dubai: door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen, samengevoegd via DXB Interact, gegevens per 30 oktober 2026; 2026 betreft het lopende jaar tot nu toe. De rangschikkingen meten de aantrekkingskracht op vermogen van de volgende generatie, niet de prestaties van vastgoed. Dit is algemene informatie, geen financieel advies.