Wanneer kopers mij naar VELA Viento vragen, komt de vraag meestal hierop neer: is het gewoon een goedkopere manier om bij VELA in te stappen, en is de prijs al opgelopen? Dat is een terechte vraag voor een off-plan gebouw aan het water van Marasi Bay, dus ik ben te rade gegaan bij de geregistreerde verkopen in plaats van bij de brochure.
Hoe het gebouw sinds de lancering is verkocht
VELA Viento werd in juli 2024 gelanceerd. Sindsdien heeft het Dubai Land Department 36 verkopen door de ontwikkelaar in het gebouw geregistreerd, tegenover 97 residenties in de marktgegevens. Het verloop per jaar is eerder rustig dan spectaculair:
- 2024: 18 verkopen, mediaan AED 6,116 per sq ft
- 2025: 9 verkopen, mediaan AED 6,251 per sq ft
- 2026 tot nu toe: 9 verkopen, mediaan AED 6,238 per sq ft
Over de afgelopen twaalf maanden waren er 11 geregistreerde verkopen tegen een mediaan van AED 6,270 per sq ft, 1.56% hoger dan het jaar ervoor. Het volume daalde in dezelfde periode met 52.17%. Eenvoudig gezegd: de lanceringsperiode zorgde voor het grootste deel van de vroege verkopen, en sindsdien wordt er in het gebouw in een trager tempo gehandeld tegen een prijs die nauwelijks is bewogen.
Ik lees dat als een teken van een ontwikkelaar die zijn prijs vasthoudt in plaats van volume na te jagen. Het betekent ook dat kopers vandaag per sq ft ongeveer betalen wat de eerste kopers betaalden, wat bij off-plan lanceringen op toplocaties in Dubai lang niet altijd het geval is.
VELA Viento tegenover VELA
De voor de hand liggende vergelijking is de buurman. Over 24 verkopen door de ontwikkelaar registreerde VELA een mediaan van AED 6,810 per sq ft. In de afgelopen twaalf maanden noteerde VELA slechts twee verkopen, tegen een mediaan van AED 7,500 per sq ft. Twee verkopen zijn te weinig om van een trend te spreken, en ik zou dat cijfer alleen als indicatie beschouwen.
Op vergelijkbare basis werden de 36 verkopen door de ontwikkelaar van VELA Viento geregistreerd tegen een mediaan van AED 6,210 per sq ft, ongeveer 9% onder VELA. Het verschil weerspiegelt niet zozeer kwaliteit als wel het product. VELA is een kleinere collectie van zeer grote residenties, volledig afgewerkt en gemeubileerd opgeleverd. VELA Viento biedt een bredere mix, van residenties met twee slaapkamers tot duplexen, wat de gemiddelde prijs per sq ft vanzelf omlaag brengt.
Beide liggen ruim boven het bredere gebied. De mediaan voor Business Bay als geheel ligt rond AED 2,500 per sq ft, waarmee VELA Viento op ongeveer tweeënhalf keer het niveau van het gebied uitkomt. Dat verschil is de premie van Dorchester Collection in cijfers: kopers betalen voor service, ontwerp en schaarste, niet alleen voor de ligging aan het water.
Wat de off-plan voorwaarden voor een koper betekenen
De marktgegevens tonen een geplande oplevering in mei 2027 en een bouw die voor ongeveer 22% voltooid is. Het vastgelegde standaardbetalingsplan is 5% bij reservering, 55% tijdens de bouw en 40% bij oplevering. Betalingsplannen kunnen wijzigen, dus ik bevestig altijd de actuele voorwaarden bij OMNIYAT voordat een koper zich vastlegt.
Bij een plan als dit is het grootste deel van het kapitaal vastgelegd vóór de sleuteloverdracht. Dat verdient een eerlijke afweging. Het past bij een koper die een nieuwe residentie wil op zijn eigen tijdschema en vrede heeft met het bouwrisico bij een ontwikkelaar met een sterk opleveringstrackrecord op dit niveau. Het past veel minder bij een koper die snel wil doorverkopen, omdat de doorverkoopmarkt in een off-plan gebouw met een stabiele prijs dun is.
Wat hier de waarde bepaalt
In mijn ervaring drie zaken. De eerste is het ontwerp: interieurs van Gilles & Boissier, met OMNIYAT Atelier beschikbaar voor eigenaars die een residentie verder willen personaliseren. De tweede is het servicemodel van een residentie van Dorchester Collection, dat doorgaans meer gewicht krijgt zodra een gebouw is opgeleverd en bewoond. Dat zagen we bij One at Palm, waar de prijzen na de oplevering het sterkst stegen. De derde is de ligging aan het water zelf, en het feit dat er in Marasi Bay zeer weinig vergelijkbaar aanbod bestaat.
Niets daarvan is een belofte over de prijs na oplevering, en die zou ik ook niet doen. Wat de gegevens wel laten zien, is een gebouw dat zijn prijs per sq ft heeft vastgehouden in een periode met tragere verkopen, tegen een weloverwogen korting ten opzichte van VELA.
Is het dan een goedkopere VELA?
Per sq ft wel, met een marge die de gegevens onderbouwen. Als product zou ik het anders verwoorden: VELA Viento is een bredere collectie voor kopers die de standaard van Dorchester Collection willen in een residentie die niet tot de grootste van de stad hoeft te behoren. De juiste keuze tussen beide hangt af van grootte, indeling en hoe u er wilt wonen.
Wilt u specifieke indelingen of het actuele aanbod vergelijken, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Bronnen: door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen via DXB Interact (jaarlijkse en twaalfmaandsmedianen en -volumes, alle verkooptypes, voor VELA Viento By Omniyat en VELA By Omniyat; mediaan op projectniveau voor Business Bay), plus de opleverdatum, de bouwvoortgang en het betalingsplan zoals vastgelegd in dezelfde gegevens, per 20 oktober 2026. Eén afwijkende registratie uit 2023 bij VELA Viento is uit de jaarcijfers weggelaten. De cijfers zijn geaggregeerd; dit artikel dient uitsluitend ter informatie en vormt geen beleggingsadvies.