In mijn vorige artikel volgde ik de kaart van Savills van waar de volgende generatie vermogenden ervoor kiest te wonen, van New York en Miami tot Londen, Dubai en de Middellandse Zee. Dit stuk gaat over wat er gebeurt wanneer die generatie arriveert. Wat koopt zij? Welke woningen zijn werkelijk schaars? En wat kost een vierkante voet van het beste van Dubai vergeleken met de duurste plekken ter wereld?
De eigen conclusie van Savills is een goed vertrekpunt. Nu vermogen zich over grenzen en generaties verplaatst, verwacht Savills dat kapitaal selectiever wordt, en dat de meest veerkrachtige woningen die zijn die schaars, sleutelklaar en met uitgebreide service zijn, in markten die rechtszekerheid, levensstijl, privacy en liquiditeit op lange termijn combineren. Dat is, bijna woord voor woord, een treffende beschrijving van waar mijn jongere cliënten om vragen. Zo komt elk van die kwaliteiten terug in de geregistreerde cijfers van Dubai en in zijn beste gebouwen.
Kapitaal wordt selectiever
Eén zin uit het rapport van Savills blijft mij bij. Daarin staat dat woonvastgoed tegenwoordig wordt beoordeeld naast private markten, technologie, hospitality en operationele bedrijven, en dat het meer moet doen dan kapitaal behouden. Het moet ondersteunen hoe een familie leeft, werkt, reist en plant.
In de praktijk betekent dit dat de volgende generatie minder vergevingsgezind is dan haar ouders. Een woning die alleen duur is, volstaat niet. Zij moet een ligging hebben die niet te evenaren is, afgewerkt zijn op een niveau dat geen verdere werkzaamheden vraagt, beheerd worden door een team dat in afwezigheid van de eigenaar voor haar kan zorgen, en verkoopbaar zijn aan de volgende familie wanneer het zover is. Woningen die aan alle vier de toetsen voldoen, zijn in elke stad zeldzaam, en Dubai is geen uitzondering.
Schaars: de adressen die zich niet laten herhalen
Schaarste is het best te zien waar het aanbod niet kan groeien. Dubai heeft een handvol van zulke adressen, en de cijfers van het Dubai Land Department (DLD) over de meest recente twaalf maanden laten zien hoe verschillend elk ervan zich gedraagt.
Villa’s op Palm Jumeirah. Op het eiland werden 77 villa’s verkocht, 30.6% minder dan in het voorgaande jaar. In dezelfde periode steeg de mediaanprijs van een villa met 33% naar AED 44 miljoen, en de mediaanprijs per sq ft met 16.7% naar AED 7,000. Minder verkopen en tegelijk hogere prijzen: zo ziet beperkt aanbod eruit in de cijfers. De fronds zijn eindig, er worden vrijwel geen nieuwe villa’s gebouwd, en eigenaren die niet hoeven te verkopen, doen dat doorgaans ook niet.
Emirates Hills. Het patroon is hier nog scherper. Er werden 25 villa’s verkocht, een daling van 37.5%, terwijl de mediaanprijs met 25% steeg naar AED 65 miljoen en de mediaanprijs per sq ft met 36.7% steeg naar AED 4,850. Emirates Hills telt in totaal minder dan 600 villa’s en er komen geen nieuwe bij. Met zo weinig verkopen verschuift elke transactie de mediaan, maar de richting is duidelijk.
Dubai Hills Estate. Dit is een grotere, nieuwere gemeenschap en die gedraagt zich anders. Er werden 165 villa’s verkocht, een daling van 35.6%, en de mediaanprijs steeg met een bescheidener 6.3% naar AED 14.65 miljoen, ofwel AED 3,060 per sq ft. In Dubai Hills komt nog nieuw aanbod bij, en dat is terug te zien in de stabielere prijzen. Het herinnert eraan dat schaarste bij een specifieke locatie hoort, niet bij een hele stad.
Jumeirah Bay. Het eiland noteerde van de vier de hoogste mediaanprijs per sq ft, AED 8,790, maar op slechts 16 verkopen, een daling van 44.8%, en de mediaanprijs daalde met 18% naar AED 22.75 miljoen doordat de mix van verkochte woningen veranderde. Ik neem het op omdat het de grenzen van een mediaan laat zien wanneer er zo weinig verkopen zijn. Op dit niveau weegt het bewijs voor een specifiek gebouw of perceel veel zwaarder dan welk gebiedscijfer ook.
Met minder dan 100 verkopen per jaar op de meeste van deze plekken lees ik de medianen eerder als een richting dan als een precieze maatstaf. Maar op de werkelijk eindige adressen is de richting consistent geweest: minder woningen die van eigenaar wisselen, tegen hogere prijzen.
Sleutelklaar: gereed op de dag van aankomst
Een familie die in twee of drie landen woont, wil geen jaar aan inrichtingswerk. Savills wijst sleutelklare woningen met uitgebreide service aan als de woningen die wereldwijd mobiele kopers verkiezen, en het Dubaise voorbeeld dat JamesEdition in zijn samenvatting van het rapport gaf, was een volledig gemeubileerde villa in Dubai Hills Estate, juist gekozen om de vraag naar afgewerkte topwoningen te illustreren.
Daarom is het realistische alternatief voor een villa op de Palm vaak eerder een grote residentie in een branded gebouw dan een andere villa. Binnen de Dorchester Collection wordt VELA volledig afgewerkt en gemeubileerd opgeleverd, met interieurs van Gilles & Boissier. ORLA Infinity wordt volledig afgewerkt opgeleverd met interieurs van YODEZEEN, en meubilair is à la carte beschikbaar via OMNIYAT Atelier. Voor een koper die uit Londen of New York komt, sluit een woning die bij oplevering op dat niveau is afgewerkt vaak beter aan bij wat hij achterlaat dan een villa waaraan nog gewerkt moet worden.
Met service: een woning die draait als u er niet bent
De volgende generatie beschouwt een woning doorgaans als een van meerdere uitvalsbases, niet als de enige. Henley & Partners maakte hetzelfde punt in zijn rapport van 2026, waarin families worden beschreven die verblijf, staatsburgerschap en bedrijfsstructuren over meerdere jurisdicties spreiden, zodat geen enkele plek hun hele leven en kapitaal omvat. Zo’n uitvalsbasis moet functioneren in afwezigheid van de eigenaar. Er is een residentieteam nodig dat de woning kan openen, leveringen kan aannemen en op korte termijn een aankomst kan voorbereiden, beveiliging die niet afhangt van de aanwezigheid van de eigenaar, en privacy die in het gebouw is ingebouwd in plaats van achteraf toegevoegd.
Savills noemt welzijn bovendien als een groeiende drijfveer van de vraag, van healthclubs in Londen tot herstelruimtes in nieuwe projecten elders. In Dubai behandelen de gebouwen die dit goed doen de spa, de fitnessruimte en het zwembad als onderdeel van het dagelijks leven in plaats van als brochurekenmerk, en kopers merken het verschil snel.
Een woning met service die een deel van het jaar wordt gebruikt, kan soms de rest van het jaar worden verhuurd. Mijn Huurindex volgt de geregistreerde huren bij One at Palm en The Lana, zodat cliënten kunnen zien wat vergelijkbare woningen hebben opgebracht. Huren uit het verleden bieden geen garantie voor toekomstige inkomsten, en verhuurregels en het beleid van het gebouw moeten altijd eerst worden gecontroleerd.
Wat een vierkante voet prime oplevert: Dubai tegenover de wereld
Wanneer internationale cliënten Dubai vergelijken met de andere steden op hun lijst, draait het gesprek vaak uit op één getal: wat een vierkante voet op het beste adres kost. Savills geeft twee nuttige referentiepunten. Monaco is de duurste prime-woningmarkt ter wereld, met een gemiddelde van ongeveer US$6,135 per sq ft. Hongkong is de duurste in Azië-Pacific en wereldwijd alleen voorafgegaan door Monaco, met ongeveer US$3,750.
Tegen die cijfers, bij de vaste wisselkoers van AED 3.6725 per dollar, zien de schaarsste adressen van Dubai er over de meest recente twaalf maanden zo uit:
Jumeirah Bay, met een mediaan van AED 8,790 per sq ft, komt neer op ongeveer US$2,393. Villa’s op Palm Jumeirah, tegen AED 7,000, op ongeveer US$1,906. Villa’s in Emirates Hills, tegen AED 4,850, op ongeveer US$1,321. Over alle vastgoedtypen op de Palm bedraagt de mediaan dit jaar tot nu toe AED 3,550, ongeveer US$967, en voor Dubai als geheel AED 1,716, ongeveer US$467.
Op basis van die cijfers kost een villa op de Palm per vierkante voet minder dan een derde van het prime-gemiddelde van Monaco en ongeveer de helft van dat van Hongkong. Zelfs Jumeirah Bay, volgens deze maatstaf het duurste adres van Dubai, blijft ruim onder beide.
Waarom die vergelijking zorgvuldigheid vraagt
Ik ben voorzichtig met vergelijkingen als deze, om drie redenen. Ten eerste verschillen de maatstaven: de cijfers van Savills zijn gemiddelden voor prime-aanbod, terwijl de mijne medianen zijn van elke geregistreerde verkoop in een periode, waarvan sommige niet prime zijn. Ten tweede verschillen de producten: een villa op de Palm biedt doorgaans veel meer ruimte, buitenruimte en strandfront dan een appartement in Monaco met hetzelfde budget, zodat de prijs per vierkante voet het verschil in wat u krijgt onderschat. Ten derde verschillen de eigendomskosten per stad, via belastingen, servicekosten en exploitatiekosten, en bij een lange aanhoudperiode telt dat even zwaar als de aankoopprijs.
Evenmin betekent een lagere prijs per vierkante voet dat Dubai de kloof zal dichten. Steden hoeven niet naar elkaar toe te groeien, en ik presenteer een lagere instapprijs nooit als een belofte van groei. Wat de kloof wel laat zien, is dat Dubai een familie die kiest tussen wereldwijde adressen bijzonder veel ruimte, service en ligging voor haar geld biedt.
De langere geschiedenis is toch de moeite waard om te kennen. In 2014 lag de mediaan op de Palm op AED 1,740 per sq ft; dit jaar tot nu toe is dat AED 3,550. Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst, maar laten zien hoe de markt de adressen heeft behandeld die niet te evenaren zijn.
Liquide: denken aan de volgende koper
De laatste toets van Savills is de toets die kopers het minst noemen en het zwaarst zouden moeten laten wegen. Een woning die schaars, afgewerkt en met service is, is ook de woning die de volgende familie zal willen, en dat maakt de beslissing omkeerbaar.
Het betekent ook dat u de markt zorgvuldig moet lezen. Op de Palm werden verkopen door ontwikkelaars de afgelopen twaalf maanden geregistreerd tegen een mediaan van AED 5,700 per sq ft, tegenover AED 2,930 voor doorverkopen, een verschil dat weerspiegelt hoeveel van het nieuwe aanbod ultra-prime en branded is, en geen korting op een individuele woning. Wat dat voor kopers betekent, licht ik toe in mijn stuk over doorverkoop of off-plan op de Palm.
De beste woningen op dit niveau bereiken zelden de open markt, en vraagprijzen kunnen vooruitlopen op het geregistreerde bewijs. Ik baseer prijzen op geregistreerde verkopen, niet op advertenties, en ik raad elke koper aan hetzelfde te doen.
Hoe ik het met cliënten aanpak
Wanneer een familie van deze nieuwe generatie mij vraagt waar te beginnen, loop ik dezelfde vier toetsen door die Savills noemt, in dezelfde volgorde. Is de ligging werkelijk schaars, of alleen duur? Is de woning afgewerkt op het niveau dat de familie verwacht, of is het een project? Kan het gebouw voor de woning zorgen wanneer er niemand is? En wie zal waarschijnlijk de volgende koper zijn? Voor een residentie die alle vier de toetsen doorstaat, loont het om snel te handelen, want op dit niveau worden de juiste woningen meestal binnen enkele dagen overeengekomen, vaak nog voordat ze worden geadverteerd.
Wilt u het geregistreerde bewijs zien voor een bepaald adres, gebouw of een bepaalde lijn van residenties, afgezet tegen de andere steden op uw lijst, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Bronnen: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026, oktober 2026 (gemiddelde prime-prijzen per sq ft in Monaco en Hongkong, conclusies over veerkracht, sleutelklaar en welzijn), zoals samengevat door JamesEdition, 28 oktober 2026; Henley Private Wealth Migration Report 2026, 16 juni 2026. Cijfers Dubai: door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen, samengevoegd via DXB Interact, gegevens per 27–30 oktober 2026. Gebiedscijfers zijn medianen over de afgelopen twaalf maanden met verandering ten opzichte van het voorgaande jaar, tenzij vermeld als lopend jaar tot nu toe. Omrekeningen naar Amerikaanse dollars tegen AED 3.6725. Medianen weerspiegelen de mix van verkochte woningen en zijn geen taxatie. Opleveringsspecificaties zoals gepubliceerd door OMNIYAT. Dit is algemene informatie, geen financieel advies.