Sinds de zomer is de vraag die ik het vaakst hoor van kopers die naar Palm Jumeirah kijken een eenvoudige: is het eiland afgekoeld? De kerncijfers voor het derde kwartaal wekken die indruk. De mediaanprijs per sq ft over alle geregistreerde verkopen daalde, en het aantal transacties eveneens ten opzichte van een jaar eerder. Maar een mediaan kan misleiden wanneer de samenstelling van wat er verkocht werd verandert, en dit kwartaal veranderde die samenstelling sterk. Daarom ben ik teruggegaan naar de geregistreerde verkopen van juli tot september en heb ik ze uitgesplitst.
De kern: minder verkopen, een lagere mediaan
In het derde kwartaal van 2026 registreerde Palm Jumeirah 230 verkopen, tegen een mediaan van AED 3,000 per sq ft. In het tweede kwartaal waren er 238 verkopen tegen AED 3,650 per sq ft, en in het derde kwartaal van 2025 waren er 395 verkopen tegen AED 3,350 per sq ft.
Op zichzelf gelezen wijzen die cijfers op een markt die in de loop van het jaar sterk vertraagde en vervolgens in drie maanden 17.8% in prijs daalde. Ik denk niet dat dat is wat er gebeurde, en de verdeling tussen nieuwe woningen en doorverkopen verklaart waarom.
Wat er werkelijk veranderde: de samenstelling
Op de Palm zijn primaire verkopen (woningen die rechtstreeks bij de ontwikkelaar worden gekocht) en doorverkopen twee heel verschillende markten. Primaire verkopen op het eiland zijn geconcentreerd in nieuwe branded en ultraprime torens, en hun maandelijkse medianen lagen dit jaar ruwweg tussen AED 5,000 en AED 6,700 per sq ft. Doorverkopen omvatten alles van studio’s in oudere gebouwen tot signature-villa’s, en hun maandelijkse medianen lagen een stuk lager.
In het tweede kwartaal waren 73 van de 238 verkopen primair. In het derde kwartaal waren dat er slechts 47 van de 230. In dezelfde periode stegen de doorverkopen van 165 naar 183. Wanneer er minder van de duurste woningen per sq ft worden geregistreerd, daalt de totale mediaan, ook al is geen enkele woning goedkoper geworden.
- Primaire verkopen: 73 in Q2, 47 in Q3. Maandelijkse medianen in Q3 van AED 5,034, 5,079 en 5,503 per sq ft.
- Doorverkopen: 165 in Q2, 183 in Q3. Maandelijkse medianen in Q3 van AED 2,653, 2,356 en 2,651 per sq ft, tegenover AED 2,579, 3,169 en 2,421 in Q2.
De bandbreedte van de doorverkopen in het derde kwartaal valt binnen die van het tweede. Dat is een markt die haar niveau vasthoudt, met de gewone schommelingen van maand tot maand, en geen markt die daalt. De prijzen op de primaire markt lagen wel onder die van de voorjaarsmaanden, maar met 11 tot 22 primaire verkopen per maand kan de lanceringsfase van één toren die mediaan op zichzelf al doen bewegen, dus ik zou er nog geen trend in lezen.
Het langere perspectief
Over de afgelopen twaalf maanden registreerde Palm Jumeirah 1,299 verkopen, 22% minder dan in de twaalf maanden daarvoor. De mediaanprijs per sq ft over diezelfde twaalf maanden bedroeg AED 3,560, een stijging van 15.4%. Ter vergelijking: de mediaan voor heel Dubai lag over die periode op AED 1,729 per sq ft. Minder transacties tegen hogere prijzen is wat u mag verwachten op een eiland met zeer weinig nieuwe grond: wat er verhandeld wordt, zijn steeds vaker de grotere, beter afgewerkte woningen.
In het topsegment bleef de doorverkoopmarkt actief. In het derde kwartaal waren er 17 doorverkopen van woningen met vier slaapkamers tegen een mediaan van AED 31 miljoen, 10 met vijf slaapkamers tegen een mediaan van AED 46.9 miljoen en 6 met zes slaapkamers tegen een mediaan van AED 51.5 miljoen. Het gaat om kleine aantallen, en elk cijfer omvat een brede waaier aan groottes, maar ze tonen aan dat kopers op dit niveau zich in de zomer niet hebben teruggetrokken.
Het aanbod is het deel dat ik het nauwst volg. De gegevens tonen 18 projecten en 2,812 units die nog op het eiland moeten komen. Naarmate nieuwe gebouwen worden gelanceerd en opgeleverd, zullen de primaire registraties weer stijgen, en de mediaan zal waarschijnlijk mee omhooggaan — om dezelfde reden van samenstelling waarom hij dit kwartaal daalde.
Wat ik eruit zou meenemen
Als u koopt: het derde kwartaal was geen correctie, maar wel een rustiger kwartaal voor nieuwe lanceringen, en verkopers op de doorverkoopmarkt hadden minder concurrentie van ontwikkelaars. Dat is doorgaans een goed moment om aan de kant van de doorverkoop te onderhandelen, vooral voor woningen die al sinds het voorjaar te koop staan. Vergelijk de prijs per sq ft alleen tussen gelijken: gebouw met gebouw, uitzicht met uitzicht, afgewerkt met niet-afgewerkt.
Als u verkoopt: de zomer heeft het niveau van vergelijkbare doorverkopen niet veranderd. Bepaal de prijs op basis van de transacties in uw eigen gebouw en de directe buren, niet op basis van de mediaan voor het hele eiland, die dit kwartaal omlaag werd getrokken door het ontbreken van duur nieuw aanbod, niet door dalende waarden.
Voor eigenaars die aanhouden om te verhuren, bedroeg het bruto huurrendement van het gebied het afgelopen jaar 6%, en mijn Huurindex volgt elke maand de huurprijzen bij One at Palm en The Lana. Huur uit het verleden biedt geen garantie voor toekomstige inkomsten.
Wilt u de cijfers voor een specifiek gebouw, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Bron: door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen via marktgegevens van DXB Interact, geraadpleegd op 9 oktober 2026. Kwartaalcijfers hebben betrekking op 1 juli tot 30 september 2026; twaalfmaandscijfers lopen tot 9 oktober 2026. Medianen betreffen de prijs per sq ft, tenzij anders vermeld. Medianen per aantal slaapkamers gelden alleen voor doorverkopen. De cijfers zijn geaggregeerd, geen waarderingen.