Wanneer een cliënt mij naar ORLA vraagt, is de vraag zelden of het een mooi gebouw is. De vraag is of de prijs per vierkante voet standhoudt, en wat de geregistreerde verkopen werkelijk laten zien nu de residentie bijna is opgeleverd. Het register van het Dubai Land Department is hierover ongewoon duidelijk, dus het loont om het zorgvuldig te lezen.
Wat ORLA is
ORLA is de Dorchester Collection-residentie van OMNIYAT op Palm Jumeirah, ontworpen door Foster + Partners, met interieurs van YODEZEEN, landschapsarchitectuur van ZED Collective en strandvilla's van SAOTA. Het is het breedste aanbod van de portefeuille: 92 woningen, van residenties met twee slaapkamers tot herenhuizen van meer dan 50,000 sq ft, waaronder 32 duplexen op de verdiepingen 2 tot en met 11, twee superpenthouses en een Sky Palace. De oplevering staat gepland voor 2026, en inrichting op maat is op aanvraag beschikbaar via OMNIYAT Atelier.
Die spreiding is van belang bij het lezen van de gegevens. Een gebouw waar een simplex met drie slaapkamers en een herenhuis aan het strand in hetzelfde register staan, levert altijd mediaancijfers op die met de mix meebewegen. Daarom kijk ik eerst naar de prijs per vierkante voet en pas daarna naar de medianen.
Vier jaar geregistreerde verkopen
Sinds de eerste registraties in 2022 heeft ORLA 89 verkopen genoteerd. Het patroon is het bekende voor een toplancering op de Palm:
- 2022: 8 verkopen, tegen een mediaan van AED 7,057 per sq ft.
- 2023: 48 verkopen, het belangrijkste lanceringsjaar, tegen AED 6,934 per sq ft.
- 2024: 19 verkopen, tegen AED 7,038 per sq ft.
- 2025: 9 verkopen, tegen AED 6,908 per sq ft.
- 2026 tot nu toe: 5 verkopen, tegen AED 7,001 per sq ft.
Wat opvalt, is hoe weinig de prijs per vierkante voet is bewogen. Over vierenhalf jaar en sterk uiteenlopende volumes is de jaarlijkse mediaan tussen AED 6,908 en AED 7,057 per sq ft gebleven. In de afgelopen twaalf maanden kwamen de vijf geregistreerde verkopen samen uit op AED 212.8 miljoen, met een mediaan van AED 7,000 per sq ft. Vijf transacties vormen een smalle steekproef, en ik zou in geen enkel afzonderlijk jaar een trend lezen, maar de consistentie over de hele periode is op zich de bevinding.
Van toewijzing tot doorverkoop
De interessantere verandering is wie er verkoopt. Van de 89 verkopen waren er 79 primaire toewijzingen door OMNIYAT en 10 doorverkopen. Doorverkopen verschenen voor het eerst in 2024, met 3 dat jaar, 3 in 2025 en tot nu toe 4 in 2026, tegen jaarlijkse medianen van AED 7,172, AED 6,793 en AED 6,949 per sq ft. Dit jaar waren vier van de vijf geregistreerde verkopen doorverkopen.
In de praktijk betekent dit dat het aanbod van de ontwikkelaar grotendeels is geplaatst en dat het gebouw nu tussen eigenaars wordt verhandeld, wat ik in deze fase van de bouw ook zou verwachten. Voor een koper verschuift het gesprek van het kiezen van een plattegrond uit een lancering naar het vinden van de juiste residentie bij een klein aantal eigenaars dat bereid is te verkopen. Voor een eigenaar betekent het dat het vergelijkingsmateriaal nu wordt bepaald door doorverkopen en niet langer door lanceringsprijzen.
De premie die de Palm aan het inlopen is
De omgeving van ORLA is sterker in beweging geweest dan ORLA zelf. Over alle geregistreerde verkopen op Palm Jumeirah steeg de mediaanprijs per vierkante voet van AED 2,764 in 2022 naar AED 3,547 in 2026 tot nu toe. Over de afgelopen twaalf maanden noteerden appartementen op de Palm alleen al een mediaan van AED 3,400 per sq ft, 14.22% hoger dan het jaar ervoor.
Eenvoudig gezegd lag de jaarlijkse mediaan van ORLA in 2022 op ongeveer tweeënhalf keer het cijfer voor de hele Palm, en in 2026 op iets minder dan het dubbele. Het gebouw heeft zijn niveau vastgehouden terwijl het eiland ernaartoe is gestegen. Ik zou voorzichtig zijn om dat te lezen als een koopje of als een waarschuwing: de Palm-mediaan is een gemiddelde over zeer uiteenlopend aanbod, van oudere torens tot nieuwe lanceringen, en de cijfers van ORLA zelf betreffen een klein aantal grote woningen. Wat het wel laat zien, is dat het verschil tussen een branded residentie op de Palm, ontworpen door Foster, en de rest van het eiland vandaag kleiner is dan toen ORLA werd gelanceerd.
Hoe ik het lees
Wie ORLA overweegt, zou ik aanraden drie dingen af te wegen. Ten eerste is de prijs per vierkante voet al vier jaar stabiel, dus de nuttige vraag is welke residentie, niet welk moment. Ten tweede is de doorverkoop nu de markt, zodat het bewijs dat telt bestaat uit de laatste handvol verkopen tussen eigenaars in hetzelfde slaapkamertype. Ten derde verandert de oplevering het beeld: zodra bewoners intrekken, begint de verhuurhistoriek, zoals bij One at Palm, die u kunt volgen in onze Huurindex.
Wilt u de geregistreerde cijfers voor een specifieke ORLA-residentie, of in alle discretie horen wat er mogelijk beschikbaar is, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Cijfers: DXB Interact, samengevoegde door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen, gegevens per 3 november 2026. ORLA: jaarlijkse verkoopvolumes en mediaanprijs per sq ft, 2022 tot en met 2026 tot nu toe, uitgesplitst naar primaire verkoop en doorverkoop; afgelopen twaalf maanden voor de totale waarde en de mediaan. Palm Jumeirah: mediaanprijs per sq ft van alle geregistreerde verkopen per jaar, en appartementen over de afgelopen twaalf maanden. Gebouwgegevens van OMNIYAT en alihmoud.com. Uitsluitend medianen; waar minder dan tien verkopen betrokken zijn, zijn de cijfers indicatief. Prijzen uit het verleden zijn geen prognose.