Een vraag die ik vaak hoor van kopers die Palm Jumeirah met Business Bay vergelijken, is eenvoudig: waar levert het geld de beste huur op? Het eerlijke antwoord is dat de twee markten verschillende dingen belonen, en dat het kernrendement maar een deel van het verhaal vertelt. Zo zien de geregistreerde gegevens er vandaag uit, en zo lees ik ze voor cliënten die in het topsegment kopen.
De kern: Business Bay rendeert meer, de Palm kost meer
Voor appartementen bedraagt de mediane verkoopprijs per sq ft over de afgelopen 12 maanden AED 3,380 op Palm Jumeirah, tegenover AED 2,450 in Business Bay. De mediane jaarhuur bedraagt AED 187,000 op de Palm en AED 95,000 in Business Bay. Zet u die naast elkaar, dan komt het bruto huurrendement van appartementen op Palm Jumeirah uit op ongeveer 5%, terwijl Business Bay rond 7% ligt.
Dat verschil is niet verrassend. Business Bay heeft een veel groter aanbod aan kleinere woningen en huurders, met 6,325 verkopen van appartementen over het jaar tegenover 1,168 op de Palm. Kleinere, betaalbaardere units worden doorgaans verhuurd tegen een hoger percentage van hun waarde. De Palm wordt geprijsd als een schaars adres aan het water, en kopers betalen er evenzeer voor het eiland als voor de inkomsten.
Het rendement daalt naarmate de woning groter wordt
Nuttiger voor mijn cliënten is de indeling naar aantal slaapkamers, want een residentie met drie of vier slaapkamers gedraagt zich niet als een studio. Op basis van kalenderjaar 2025, over alle woningtypes:
- Palm Jumeirah: ongeveer 6% voor studio’s en woningen met een en twee slaapkamers, 5% voor drie slaapkamers en 4% voor vier slaapkamers.
- Business Bay: ongeveer 8% voor studio’s, 7% voor woningen met een en twee slaapkamers, en 6% voor drie en vier slaapkamers.
In beide gebieden daalt het rendement naarmate de woning groter wordt, omdat de huurprijzen in het topsegment niet gelijk oplopen met de aankoopprijzen. Een woning met vier slaapkamers op de Palm werd in 2025 verhuurd tegen een mediaan van AED 700,000 per jaar, maar ze wordt ook voor heel wat meer verkocht dan een woning met twee slaapkamers. Daarom noem ik nooit een rendement voor het hele gebied aan iemand die een grote residentie koopt. Het cijfer dat telt, is dat voor het type woning dat hij of zij werkelijk koopt.
Wat de branded residenties laten zien
De Huurindex op deze website volgt de twee residenties van Dorchester Collection met een verhuurhistoriek. Over de 12 maanden tot september 2026 toont One at Palm, met interieurs van Elicyon en Super Potato, een bruto huurrendement van 5.0% op basis van zes markthuurcontracten, bij een verkoopprijs van ongeveer AED 9,070 per sq ft. The Lana in Marasi Bay, met interieurs van Gilles & Boissier, toont 6.5%, maar dat berust op slechts twee huurcontracten in die periode, dus ik zie het als een indicatie, niet als een trend.
Wat opvalt, is dat beide gebouwen worden verkocht tegen ruim het dubbele van de prijs per sq ft in hun gebied, terwijl hun bruto huurrendement grotendeels in lijn ligt met de bredere markt in plaats van er ver onder. Huurders op dit niveau betalen voor de service, de privacy en de kwaliteit van de afwerking, die voor een groot deel via OMNIYAT Atelier tot stand komt, en de huurprijzen zijn de premie doorgaans gevolgd. Dat is een vaststelling over de afgelopen twaalf maanden, geen belofte voor de volgende.
Hoe ik de twee zou afwegen
Als inkomsten het hoofddoel zijn, heeft Business Bay op papier het sterkere bruto huurrendement, en Marasi Bay biedt een koper een ligging aan het kanaal met Downtown dichtbij. Als de prioriteit een langetermijnbelegging op een schaarse locatie is, dan is de Palm historisch gezien de plek waar kopers een lager rendement aanvaarden in ruil voor het adres. Geen van beide is voor iedereen het juiste antwoord.
Bij elk cijfer hierboven gelden twee kanttekeningen. Ten eerste gaat het om bruto rendementen: servicekosten, inrichting, leegstand en makelaarscourtage gaan er allemaal af voordat u een nettorendement ziet. Ten tweede waren de recente kwartalen zwakker voor de prijzen op de Palm, en een lagere prijs verhoogt rekenkundig het rendement zonder dat er aan de huur iets verandert. Huur uit het verleden biedt geen garantie voor toekomstige inkomsten, en ik kijk altijd liever eerst naar het specifieke gebouw en de plattegrond voordat ik een oordeel vorm.
Wilt u dat ik de onderbouwing voor huur en rendement van een bepaalde residentie uiteenzet, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Cijfers per gebied: door het Dubai Land Department geregistreerde verkopen en huurcontracten via marktgegevens van DXB Interact. Prijs per sq ft, mediane huur, verkoopvolume en bruto huurrendement voor appartementen hebben betrekking op de 12 maanden tot 16 oktober 2026; rendementen per aantal slaapkamers gelden voor kalenderjaar 2025 over alle woningtypes. Cijfers per gebouw uit de Huurindex van alihmoud.com, bijgewerkt op 2 oktober 2026 (oktober 2025 tot september 2026). Het bruto huurrendement is de jaarhuur gedeeld door de verkoopprijs, vóór kosten. Dit is algemene informatie, geen financieel advies.