Wanneer een koper en ik het eens worden over een prijs voor een toplocatieresidentie, is de volgende vraag bijna altijd dezelfde: wat kost het mij op de dag zelf werkelijk? De aankoopprijs is het bedrag dat iedereen onthoudt, maar op dit niveau lopen de bijkomende kosten op tot honderdduizenden dirham, en het is veel beter ze vóór een bod te kennen dan erna. Zo zet ik ze voor cliënten op een rij, op basis van de vergoedingen die het Dubai Land Department vandaag publiceert.
De overdrachtsheffing: de grootste afzonderlijke kost
Het Dubai Land Department (DLD) rekent bij de registratie van de eigendom een overdrachtsheffing van 4% van de verkoopwaarde. Op zijn eigen dienstpagina voor de registratie van verkopen vermeldt het DLD dit als 2% voor de verkoper en 2% voor de koper. In de praktijk bepaalt op de doorverkoopmarkt het contract tussen de partijen wie betaalt, en het is gebruikelijk dat de koper de volledige 4% voor zijn rekening neemt. Ik zorg er altijd voor dat dit duidelijk in de koopovereenkomst staat, zodat er bij de trustee geen misverstand ontstaat.
Dezelfde 4% geldt wanneer een off-plan aankoop bij het DLD wordt voorgeregistreerd via het tussentijdse register, Oqood. Sommige ontwikkelaars nemen een deel of het geheel ervan voor hun rekening als lanceringsvoordeel, dus het loont om dat te vragen voordat u tekent in plaats van het aan te nemen.
De kleinere registratievergoedingen
Rond de overdrachtsheffing staan een handvol vaste kosten. Het DLD vermeldt ze op zijn pagina over de registratie van verkopen, en ze zijn bescheiden naast de 4%, maar ze horen in het budget:
- Afgifte van de eigendomsakte: AED 250.
- Knowledge fee en innovation fee: elk AED 10.
- Een vergoeding voor kaart of plattegrond van AED 100 tot AED 250, afhankelijk van de woning.
- De vergoeding van de registratietrustee (de dienstverlenende partner van het DLD): AED 4,000 plus btw voor verkopen vanaf AED 500,000.
Koopt u met een hypotheek, dan rekent het DLD ook een registratievergoeding voor de hypotheek van 0.25% van het leenbedrag, plus zijn eigen vaste kosten. Uw bank voegt daar haar afsluit- en taxatiekosten aan toe, en die verschillen per kredietverstrekker.
Makelaarscourtage en btw
Bij een doorverkoop wordt de makelaarscourtage schriftelijk vastgelegd voordat de bezichtigingen beginnen, op de RERA-formulieren die elke erkende makelaar moet gebruiken. Het bedrag dat in Dubai het vaakst wordt overeengekomen is 2% van de prijs, en de btw van 5% wordt geheven op de courtage, niet op de woning. Bij een aankoop op de primaire markt, rechtstreeks via de door de ontwikkelaar aangestelde makelaar, betaalt de koper doorgaans helemaal geen courtage.
Om de belangrijkste posten naast elkaar te zetten, nemen we een illustratieve doorverkoop van AED 20 miljoen, contant betaald, waarbij de koper heeft ingestemd de volledige overdrachtsheffing en een makelaarscourtage van 2% te dragen:
Overdrachtsheffing: AED 800,000. Makelaarscourtage: AED 400,000, plus AED 20,000 btw. Trustee- en registratiekosten: iets meer dan AED 4,700 inclusief btw. Het totaal komt neer op ongeveer AED 1.22 miljoen, of iets meer dan 6% bovenop de prijs. Dit is een rekenvoorbeeld, geen offerte, en de verdeling tussen koper en verkoper wordt altijd in het contract geregeld.
De kosten die doorlopen: servicekosten
Zodra de sleutels zijn overgedragen, zijn de jaarlijkse servicekosten de belangrijkste terugkerende kost; ze worden per sq ft vastgesteld en per gebouw goedgekeurd. Kopers onderschatten vaak hoezeer die tussen torens verschillen, zelfs op hetzelfde stuk van de Palm of langs hetzelfde kanaal. Branded residenties met volledige hoteldiensten, bemande lobby’s en private voorzieningen zitten aan de bovenkant, en terecht.
Ik noem servicekosten niet uit het hoofd of op het woord van een verkoper. Het DLD publiceert de goedgekeurde kosten per project via zijn Service Charge Index, te raadplegen op de website van het DLD en in de Dubai REST-app, en eigenaars betalen via het Mollak-systeem van het DLD. Voordat een van mijn cliënten zich vastlegt, zoeken we het goedgekeurde bedrag op voor precies dat gebouw en het betreffende jaar, en vraag ik de verkoper om een verklaring dat er niets openstaat. Eventuele achterstallen moeten vóór de overdracht worden voldaan.
Als de residentie wordt verhuurd, moet het bruto huurrendement na deze kosten worden gelezen, niet ervoor. Mijn Huurindex volgt de geregistreerde huurprijzen bij One at Palm en The Lana, en huur uit het verleden biedt geen garantie voor toekomstige inkomsten.
Hoe ik zou begroten
Bij een doorverkoop met contante betaling in het topsegment raad ik cliënten aan om ongeveer 6% tot 7% van de prijs boven het overeengekomen bedrag beschikbaar te houden voor de overdrachtsheffing, de makelaarscourtage, de btw en de registratie, en daarnaast de servicekosten van het eerste jaar apart te begroten. Bij een off-plan toewijzing kunnen de kosten vooraf veel lager liggen als de ontwikkelaar een deel van de overdrachtsheffing voor zijn rekening neemt, maar dan is het betalingsplan het document dat u aandachtig moet lezen.
Niets hiervan is ingewikkeld zodra het op één pagina staat, en u ziet het veel liever vóór een bod dan aan het loket van de trustee. Wilt u dat ik de volledige kosten voor een specifieke residentie uiteenzet, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Vergoedingen zoals gepubliceerd door het Dubai Land Department op zijn dienstpagina’s voor de registratie van verkopen en van hypotheken (dubailand.gov.ae), gecontroleerd op 14 oktober 2026. De vermelde makelaarscourtage is het gangbaar overeengekomen markttarief, geen wettelijk vastgesteld bedrag. Het voorbeeld van AED 20 miljoen dient uitsluitend ter illustratie. Vergoedingen kunnen wijzigen; controleer het actuele tarief vóór de overdracht bij het DLD. Dit is algemene informatie, geen juridisch of financieel advies.