Is het stil geworden in Business Bay? Op basis van de hoofdcijfers lijkt het zo. Kijk één laag dieper en het beeld is nuttiger dan de kop: het kwartaal was rustig voor nieuwe lanceringen, niet voor wie opgeleverde woningen koopt.
De kop: minder verkopen, lagere prijs per sq ft
Business Bay, waartoe de waterkant van Marasi Bay behoort, registreerde 1,297 verkopen in het derde kwartaal van 2026 tegen een mediaan van AED 2,140 per sq ft. In hetzelfde kwartaal van 2025 waren dat 4,557 verkopen tegen AED 2,600 per sq ft. Dat zijn ongeveer 72% minder transacties en een 18% lagere mediaanprijs per sq ft.
Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2026 (1,438 verkopen tegen AED 2,550 per sq ft) lag het volume ongeveer 10% lager en daalde de mediaan met zo’n 16%. Op zichzelf zou dat suggereren dat de prijzen scherp waren gekeerd. Ik denk niet dat de data dat laten zien.
Off-plan verklaart het grootste deel van de daling
Wanneer ik off-plan-verkopen scheid van doorverkopen, verandert het verhaal. Off-plan-registraties daalden van 3,364 in het derde kwartaal van 2025 naar 362 dit jaar, een daling van ongeveer 89%. Het derde kwartaal van vorig jaar was ongewoon druk met lanceringen; dat van dit jaar was rustig.
Off-plan-woningen in Business Bay worden verkocht tegen een hogere prijs per sq ft dan oudere opgeleverde gebouwen. De off-plan-mediaan lag dit kwartaal op AED 2,910 per sq ft, tegenover AED 2,730 een jaar eerder. Wanneer off-plan dus daalt van ongeveer driekwart van de markt naar minder dan een derde, daalt de totale mediaan mee, ook al is geen enkel gebouw goedkoper geworden. Het is eerder een verandering in wat er werd verkocht dan in wat woningen waard zijn.
Doorverkoop hield stand
Op de doorverkoopmarkt beoordeel ik de werkelijke vraag naar opgeleverde woningen. In het derde kwartaal van 2026 waren er 935 doorverkopen tegen een mediaan van AED 1,910 per sq ft. Een jaar eerder waren dat er 1,193 tegen AED 1,870 per sq ft.
- Doorverkoopvolume: ongeveer 22% lager dan een jaar eerder, maar ongeveer 23% hoger dan in het tweede kwartaal (758 doorverkopen).
- Doorverkoopprijs per sq ft: ongeveer 2% hoger dan een jaar geleden en ongeveer 9% onder de AED 2,100 van het tweede kwartaal.
- Aandeel off-plan: in september was ongeveer een derde van de verkopen off-plan en twee derde doorverkoop.
Ik zou niet te veel lezen in de daling van de doorverkoopprijzen ten opzichte van het vorige kwartaal. De samenstelling van doorverkopen verschuift van kwartaal tot kwartaal tussen studio’s, woningen met één slaapkamer en grotere woningen, en de vergelijking op jaarbasis is de stabielere maatstaf. Daarmee gemeten waren de doorverkoopprijzen grotendeels stabiel tot iets steviger.
Huren en het topsegment
De verhuur bleef actief. Business Bay registreerde in september 3,114 huurcontracten, ongeveer 4% meer dan in september 2025. Het bruto huurrendement voor woningen in het gebied lag die maand rond 4.5%, lager dan een jaar eerder, omdat de prijzen in de voorgaande twaalf maanden sneller waren gestegen dan de huren.
Aan de absolute top van het gebied gedraagt de markt zich anders en zijn de steekproeven klein. The Lana, de 39 residenties boven het Dubaise hotel van Dorchester Collection, met interieurs van Gilles & Boissier en OMNIYAT Atelier beschikbaar voor eigenaren die verder willen personaliseren, laat in mijn Huurindex een bruto huurrendement van 6.5% over de afgelopen twaalf maanden zien, maar dat berust op slechts twee marktconforme huurcontracten. Het is een referentiepunt, geen trend, en huren uit het verleden bieden geen garantie voor toekomstige inkomsten.
Elders in het topsegment was het meest actieve project in de drie maanden tot 23 oktober een lancering van OMNIYAT, met 38 geregistreerde verkopen tegen een mediaan van ongeveer AED 5,978 per sq ft. Dat is bijna drie keer de mediaan van het gebied en een herinnering dat ‘Business Bay’ als gemiddelde weinig zegt over de beste adressen.
Wat ik eruit zou meenemen
Het aanbod is de variabele die ik het nauwst volg. De data tonen 40 projecten en ongeveer 30,000 woningen in de pijplijn voor Business Bay, en dat zal de druk op de doorverkoopprijzen in het middensegment hoog houden naarmate gebouwen worden opgeleverd. Opgeleverde, goed gespecificeerde woningen in de betere gebouwen zijn daar doorgaans tegen beschermd, omdat de kopersgroep voor die woningen een andere is.
Voor een koper kan een rustigere lanceringskalender meer tijd betekenen om te onderhandelen over opgeleverde woningen. Voor een verkoper is het doorverkoopbeeld stabiel in plaats van dalend, wat een prijsstelling op basis van recente vergelijkbare verkopen ondersteunt, in plaats van op basis van de off-plan-koppen van vorig jaar.
Bezit of overweegt u een woning in Business Bay of Marasi Bay en wilt u de cijfers voor specifiek uw gebouw, stuur mij dan een vertrouwelijke aanvraag.
Bron: marktgegevens van DXB Interact op basis van registraties bij het Dubai Land Department (DLD), opgehaald op 23 oktober 2026. De cijfers zijn medianen en totalen voor het gebied Business Bay (alle vastgoedtypen, tenzij anders vermeld). De kwartaalcijfers beslaan juli tot en met september 2026; de septembercijfers betreffen alleen die maand. De cijfers voor The Lana komen uit de Huurindex van alihmoud.com, bijgewerkt op 2 oktober 2026 (oktober 2025 tot en met september 2026). Bruto rendementen zijn vóór kosten. Huren en prijzen uit het verleden bieden geen garantie voor toekomstige resultaten.