Per gran parte della mia carriera, la prima domanda che un cliente mi poneva era che cosa acquistare a Dubai. Sempre più spesso, oggi la conversazione comincia un passo prima. La famiglia dovrebbe davvero essere qui? Per quali mesi dell’anno? E come si inserisce Dubai accanto a Londra, New York o al Mediterraneo in una vita che già si svolge tra più paesi?
Queste domande hanno una causa. Una quantità molto ampia di ricchezza privata sta passando a una generazione più giovane, che si sposta con molta più facilità di quanto abbiano mai fatto i suoi genitori, e che sceglie le proprie città con attenzione. Savills ha appena tracciato la mappa dei luoghi in cui questa generazione si sta stabilendo, e ho trascorso le ultime settimane a studiarla da vicino. Questa è la mia lettura della mappa, città per città, e del posto che vi occupa Dubai.
Il più grande passaggio di ricchezza della storia
I numeri alla base sono difficili da immaginare. Capgemini stima che circa US$84 mila miliardi cambieranno di mano nei prossimi due decenni, con circa US$72 mila miliardi destinati direttamente agli eredi e circa US$12 mila miliardi alla filantropia. Al vertice, l’Altrata Wealth Report 2025 conta 510,810 individui ad altissimo patrimonio netto nel mondo, che detengono complessivamente circa US$60 mila miliardi.
Per il mercato immobiliare conta non solo l’entità del passaggio, ma anche chi lo riceve. Gli eredi sono, nel complesso, molto più internazionali della generazione che li ha preceduti. Molti hanno studiato all’estero, lavorano su più fusi orari e hanno già familiari in più di un paese. Savills osserva che circa il 80% degli individui self-made ad altissimo patrimonio netto vive oggi fuori dal paese in cui ha costruito la propria fortuna. Per questa generazione, il luogo in cui vivere non si eredita insieme al patrimonio. È una decisione, e sempre più una parte deliberata del modo in cui una famiglia pianifica la propria ricchezza.
Corrisponde a ciò che vedo a Dubai. Gli acquirenti più giovani che incontro chiedono delle scuole, dei tempi di volo, di dove avrà sede il family office e di come funziona la residenza per ciascun membro della famiglia, spesso prima ancora di chiedere della vista. Una casa non si sceglie più isolatamente. È un tassello di un piano che può comprendere residenza, istruzione e strutture societarie in tre o quattro luoghi contemporaneamente.
Come Savills ha costruito la mappa
Nel suo Spotlight on Wealth Trends 2026, pubblicato questo ottobre, Savills ha valutato oltre 100 centri della ricchezza su 48 indicatori, attingendo a fonti che vanno da IMD e Oxford Economics ai dati sui voli, alla Guida Michelin e alle classifiche universitarie. Gli indicatori si articolano in quattro pilastri: impresa, governance e connettività; concentrazioni di ricchezza e ambiente locale; gestione patrimoniale e fiscalità; stile di vita.
Savills definisce ricchezza di nuova generazione le persone sotto i 40 anni che hanno ereditato un patrimonio significativo, che stanno per beneficiare del passaggio generazionale o che hanno costruito da sé la propria fortuna. Il risultato è il suo Next-Generation Wealth Hubs Index. Vale la pena leggerlo come un ritratto delle preferenze, più che come una classifica dei prezzi immobiliari; tornerò più avanti su che cosa significhi per i prezzi.
New York: ancora il punto di riferimento
New York si colloca al primo posto, sia nelle Americhe sia a livello globale. Ha la più ampia popolazione di individui ad alto patrimonio netto, di giovani residenti facoltosi e di miliardari tra tutte le città monitorate da Savills, tra cui 648 individui ad alto patrimonio netto sotto i 40 anni. È inoltre in testa per scuole internazionali, commercio di alta gamma, alta ristorazione e hotel.
Savills riconosce che i recenti cambiamenti normativi in città hanno dato ai residenti facoltosi nuovi motivi di riflessione, ma conclude che nulla eguaglia ancora la concentrazione di talento, capitale e opportunità di New York. Gli Hamptons, al 21° posto in classifica a sé stanti, fungono da estensione della città per il fine settimana, uno schema su cui tornerò: le grandi città sono sempre più spesso affiancate da un luogo in cui ritirarsi.
Miami e Palm Beach: stile di vita e fiscalità insieme
Miami si colloca al secondo posto assoluto, e le ragioni sono istruttive. Solo Londra ottiene un punteggio più alto sullo stile di vita. Miami lo unisce a una fiscalità personale e d’impresa favorevole, che l’ha trasformata da città di vacanza in città d’affari. Oggi ospita 243 individui ad alto patrimonio netto sotto i 40 anni, e il suo clima, il calendario di eventi e la vita sociale esercitano un forte richiamo su una generazione più giovane.
Più a nord lungo la costa, anche Palm Beach rientra tra le prime 30 al mondo. La Florida meridionale nel suo insieme, con i suoi porti turistici, il golf e una scena culturale in crescita, è diventata una delle mete più ambite per i patrimoni che possono scegliere dove vivere. Quando i clienti confrontano Dubai con un’altra città, Miami è molto spesso quella che nominano. Le due hanno moltissimo in comune: sole, acqua, fiscalità leggera e una sensazione di slancio.
Londra: il connettore globale
Londra si colloca al terzo posto nel mondo e al primo in Europa, Medio Oriente e Africa. La sua forza sta nella profondità: servizi professionali, scuole e università, cultura, stabilità giuridica e una lunga reputazione come luogo in cui custodire la ricchezza in sicurezza. Ospita 183 individui ad alto patrimonio netto sotto i 40 anni e ogni anno accoglie quattro dei grandi eventi sportivi mondiali, tra cui Wimbledon.
Ciò che ha attirato la mia attenzione nella sezione su Londra è il cambiamento in ciò che gli acquirenti desiderano. Tra Mayfair, Kensington e il lungofiume, Savills riferisce che gli acquirenti puntano su case chiavi in mano, sicurezza, servizi di concierge, servizi per il benessere e health club. È quasi esattamente l’elenco che i miei clienti portano a Dubai. Le preferenze di questa generazione sono globali, e viaggiano con lei.
San Francisco e Los Angeles: l’economia dell’innovazione
Nonostante anni di titoli sull’esodo dalla California, San Francisco e Los Angeles si collocano al quarto e al quinto posto. La Bay Area è stata rilanciata dalla crescita dell’intelligenza artificiale e ottiene risultati elevati in termini di produzione economica e creazione di ricchezza, con 490 individui ad alto patrimonio netto sotto i 40 anni. Forbes ha registrato un numero record di miliardari self-made di età pari o inferiore a 39 anni nel 2025, molti dei quali provenienti da aziende di AI.
Los Angeles ha una base più ampia tra intrattenimento, media e sport, e conta 645 individui ad alto patrimonio netto sotto i 40 anni, il secondo dato più alto dell’indice dopo New York. Malibu e la penisola di Monterey offrono alternative più tranquille a breve distanza. La lezione per Dubai è che la nuova ricchezza segue le nuove industrie. Gran parte del denaro più giovane che incontro qui è stato creato nella tecnologia, e sceglie città che comprendono come è stato creato.
Dubai: il magnete della ricchezza
Dubai è tra le prime dieci città dell’indice a livello globale e, insieme ad Abu Dhabi, è l’unica città del Medio Oriente nelle prime 30. Nel grafico di Savills Dubai compare all’ottavo posto, dopo Londra e davanti a Monaco, il che la colloca tra le prime due o tre città di Europa, Medio Oriente e Africa. Abu Dhabi segue a breve distanza, e questo dice molto di quanta strada abbiano fatto gli Emirati Arabi Uniti nel loro insieme.
Le ragioni indicate da Savills risulteranno familiari a chiunque viva qui: un contesto fiscale favorevole, politiche favorevoli alle imprese, investimenti costanti nelle infrastrutture, una cultura imprenditoriale, connettività globale e un’offerta di alta gamma all’altezza di qualsiasi città al mondo. Dubai ospita inoltre, insieme a Londra, il maggior numero di grandi eventi sportivi internazionali ogni anno tra tutte le località esaminate.
Savills riconosce inoltre con franchezza che il Medio Oriente affronta un’accresciuta incertezza geopolitica. Credo sia il modo giusto di leggerlo. I fondamentali che hanno portato qui le famiglie hanno già retto in periodi difficili, e sono di lungo periodo: fiscalità, infrastrutture e la posizione di Dubai tra Oriente e Occidente. Ma nessuna città è priva di rischi, e una decisione ponderata ne tiene conto anziché fingere il contrario.
Altre ricerche vanno nella stessa direzione. Il rapporto 2026 di Henley & Partners sulla migrazione dei patrimoni ha assegnato agli Emirati Arabi Uniti il punteggio più alto tra tutti i paesi, 85.3 su 100, per la loro attrattività verso le famiglie con mobilità internazionale. E i dati del Dubai Land Department (DLD) mostrano come questa domanda si sia tradotta nel mercato immobiliare: la città ha registrato 96,518 compravendite per un valore di AED 264 miliardi nel 2022, e 215,583 compravendite per un valore di AED 686 miliardi nel 2025. Quest’anno, fino al 30 ottobre, il prezzo mediano per sq ft è di AED 1,716, leggermente superiore agli AED 1,671 dello scorso anno.
C’è un altro punto del rapporto Savills che a mio avviso è sottovalutato. In tutto il Golfo, le famiglie affermate stanno formalizzando la successione: governance familiare, coinvolgimento della generazione successiva e piani di lungo periodo per capitali che restano nella regione. Dubai non si limita a ricevere ricchezza da altrove. È anche il luogo in cui gran parte della ricchezza del Golfo viene tramandata, e l’immobile è spesso la parte più personale di quel passaggio.
Roma e l’Italia: il Mediterraneo diventa adulto
Le città mediterranee trainate dallo stile di vita continuano a salire. Roma si colloca al 16° posto nel mondo e al nono in Europa, Medio Oriente e Africa, e conta 162 individui ad alto patrimonio netto sotto i 40 anni, il che la pone tra le 15 città più importanti al mondo per la ricchezza giovane. Milano si colloca al 14° posto, e anche la Toscana ottiene buoni punteggi.
La flat tax italiana per i nuovi residenti è una parte importante della storia, insieme a ristoranti, cultura e qualità della vita. Savills osserva inoltre che l’Europa meridionale viene sempre più vissuta tutto l’anno, anziché per la sola stagione estiva. Questo cambiamento conta. Quando una famiglia vive in un luogo per la maggior parte dell’anno, acquista in modo diverso: vuole scuole, assistenza sanitaria e una casa che funzioni a gennaio come a luglio.
Barcellona: cultura, costa e carattere
Barcellona si colloca al 26° posto nel mondo e al 14° in Europa, Medio Oriente e Africa, e ottiene punteggi particolarmente alti sullo stile di vita: architettura, spiagge, porti turistici, scuole internazionali e un facile accesso alla Costa Brava. Ospita ogni anno tre grandi eventi sportivi, tra Formula 1, golf e tennis. Savills osserva che acquirenti e locatari provenienti dall’America Latina sostengono la domanda in Spagna e Portogallo, e che Pedralbes resta l’indirizzo residenziale più ambito della città.
La Costa Azzurra e Monaco: una base di acquirenti più ampia
La Costa Azzurra si colloca al 28° posto nel mondo. I suoi acquirenti sono cambiati: il mercato non dipende più da chi acquista residenze trofeo e ora attrae imprenditori, investitori, professionisti della finanza e dirigenti del settore tecnologico, sempre più dei quali vi vivono tutto l’anno. L’aeroporto di Nizza è oggi il terzo di Francia e il suo principale hub per l’aviazione privata. La domanda è dominata da case chiavi in mano con vista mare e spazi esterni.
La vicina Monaco si colloca al nono posto nel mondo, una posizione dietro Dubai, e resta il mercato residenziale di pregio più caro al mondo, con una media di circa US$6,135 per sq ft. Nel mio prossimo articolo esamino come i migliori indirizzi di Dubai si confrontano con questo dato.
Che cosa ci dice la mappa
Lette insieme, le città di questa lista hanno più in comune di quanto le loro differenze lascino pensare. Le tendenze che traggo dalla ricerca, e dalle mie conversazioni, sono queste:
- Fisco e stile di vita ormai viaggiano insieme. Miami, Dubai e l’Italia sono cresciute offrendo entrambi, anziché l’uno o l’altro.
- Le famiglie vivono tra più luoghi. Savills descrive la scelta del luogo come parte essenziale della pianificazione patrimoniale, con residenza, istruzione e strutture patrimoniali distribuite su più mercati.
- Le case vengono vissute tutto l’anno. Dalla Riviera all’Europa meridionale, le case stagionali stanno diventando l’abitazione principale per una parte della famiglia.
- Le case chiavi in mano e con servizi stanno prevalendo. Gli acquirenti di Londra, della Riviera e di Dubai chiedono le stesse cose: sicurezza, servizi, benessere e una casa pronta il giorno stesso del loro arrivo.
- Il capitale sta diventando più selettivo. Savills prevede che le residenze rare e di alta qualità nei mercati stabili saranno le più resilienti, e che la domanda di residenze branded e orientate al benessere continuerà a crescere.
Quest’ultimo punto è dove la mappa incontra il mercato, e merita un articolo a sé. Nel prossimo esamino che cosa questa generazione stia effettivamente acquistando a Dubai, quali indirizzi siano davvero rari e quanto costi un piede quadrato del meglio di Dubai rispetto a Monaco e Hong Kong.
Che cosa chiederei a una famiglia che valuta Dubai
Per una famiglia che confronta Dubai con Londra, Miami o il Mediterraneo, parto da tre domande. Quali mesi trascorrerete effettivamente qui? Chi, in famiglia, ha bisogno della residenza, e su quale base? E la casa sarà ancora adatta alla prossima generazione tra dieci anni, non solo a quella attuale? Di solito le risposte restringono la ricerca a una breve lista di edifici e posizioni nel corso di un’unica conversazione.
Una casa che la famiglia non utilizzerà sempre dovrebbe essere anche una casa che altri desiderano affittare: per questo seguo gli affitti registrati a One at Palm e The Lana nel mio Indice degli affitti. Gli affitti passati non garantiscono il reddito futuro, ma sono un punto di partenza migliore di una proiezione.
Se la Sua famiglia sta valutando quale ruolo dare a Dubai, mi invii una richiesta riservata e potremo partire da queste domande.
Fonti: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026 (Next-Generation Wealth Hubs Index), ottobre 2026, inclusi i dati che attribuisce a Capgemini e all’Altrata Wealth Report 2025; classifiche Savills come pubblicate nel rapporto e riassunte da JamesEdition (28 ottobre 2026) e The National (14 ottobre 2026); Henley Private Wealth Migration Report 2026 (16 giugno 2026). Dati immobiliari di Dubai: compravendite registrate presso il Dubai Land Department (DLD), aggregate tramite DXB Interact, dati aggiornati al 30 ottobre 2026; il 2026 è da inizio anno. Le classifiche misurano l’attrattività per la ricchezza di nuova generazione, non la performance immobiliare. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza finanziaria.