Quando gli acquirenti mi chiedono di VELA Viento, la domanda è di solito una variante di questa: è semplicemente un modo meno costoso per entrare in VELA, e il prezzo è già salito? È una domanda legittima per un edificio off-plan sul lungomare di Marasi Bay, quindi sono andato a guardare le vendite registrate anziché la brochure.
Come si è venduto l’edificio dal lancio
VELA Viento è stata lanciata a luglio 2024. Da allora il Dubai Land Department ha registrato 36 vendite dello sviluppatore nell’edificio, su 97 residenze presenti nei dati di mercato. L’andamento anno per anno è pacato più che spettacolare:
- 2024: 18 vendite, mediana AED 6,116 per sq ft
- 2025: 9 vendite, mediana AED 6,251 per sq ft
- 2026 a oggi: 9 vendite, mediana AED 6,238 per sq ft
Negli ultimi dodici mesi si sono registrate 11 vendite a una mediana di AED 6,270 per sq ft, in aumento del 1.56% rispetto all’anno precedente. Il volume nello stesso periodo è calato del 52.17%. In parole semplici, la finestra di lancio ha concentrato la maggior parte delle prime vendite, e da allora l’edificio è stato scambiato a un ritmo più lento a un prezzo che si è mosso appena.
Lo interpreto come il segno di uno sviluppatore che mantiene il prezzo anziché inseguire i volumi. Significa anche che gli acquirenti di oggi pagano per sq ft un prezzo vicino a quello dei primi acquirenti, il che non sempre accade con i lanci off-plan prime a Dubai.
VELA Viento a confronto con VELA
Il confronto più ovvio è con la vicina. Su 24 vendite dello sviluppatore, VELA ha registrato una mediana di AED 6,810 per sq ft. Negli ultimi dodici mesi VELA ha registrato solo due vendite, a una mediana di AED 7,500 per sq ft. Due vendite sono troppo poche per parlare di una tendenza, e considererei quel dato solo come un’indicazione.
A parità di condizioni, le 36 vendite dello sviluppatore di VELA Viento sono state registrate a una mediana di AED 6,210 per sq ft, circa il 9% in meno di VELA. La differenza non riflette tanto la qualità quanto il prodotto. VELA è una collezione più piccola di residenze molto ampie, consegnate completamente rifinite e arredate. VELA Viento offre un mix più ampio, dalle residenze con due camere da letto ai duplex, il che abbassa naturalmente il prezzo medio per sq ft.
Entrambi si collocano ben al di sopra della zona circostante. La mediana di Business Bay nel suo complesso è di circa AED 2,500 per sq ft, il che pone VELA Viento a circa due volte e mezzo il livello della zona. Quel divario è il premio Dorchester Collection espresso in numeri: gli acquirenti pagano servizio, design e scarsità, non solo il lungomare.
Che cosa significano le condizioni off-plan per un acquirente
I dati di mercato indicano la consegna prevista per maggio 2027 e i lavori completati per circa il 22%. Il piano di pagamento standard registrato prevede il 5% alla prenotazione, il 55% durante la costruzione e il 40% alla consegna. I piani di pagamento possono variare, quindi verifico sempre le condizioni aggiornate con OMNIYAT prima che un acquirente si impegni.
Un piano come questo significa che la maggior parte del capitale è impegnata prima della consegna delle chiavi. È un aspetto da valutare con onestà. È adatto a un acquirente che desidera una nuova residenza secondo i propri tempi e accetta il rischio di costruzione con uno sviluppatore dal solido track record di consegne a questo livello. È molto meno adatto a chi cerca una rivendita rapida, perché il mercato secondario in un edificio off-plan dal prezzo stabile è ristretto.
Che cosa determina il valore qui
Nella mia esperienza, tre fattori. Il primo è il design: interni di Gilles & Boissier, con OMNIYAT Atelier a disposizione dei proprietari che desiderano portare la residenza oltre. Il secondo è il modello di servizio di una residenza Dorchester Collection, che tende a contare di più una volta che l’edificio è completato e abitato. Lo abbiamo visto a One at Palm, dove i prezzi si sono mossi soprattutto dopo la consegna. Il terzo è il lungomare stesso, e il fatto che a Marasi Bay esista pochissimo prodotto comparabile.
Nulla di tutto ciò è una promessa sul prezzo dopo il completamento, e non ne farei. Ciò che i dati mostrano è un edificio che ha mantenuto il proprio prezzo per sq ft attraverso un periodo di vendite più lento, con uno sconto misurato rispetto a VELA.
È dunque una VELA meno costosa?
Per sq ft, sì, con un margine che i dati confermano. Come prodotto, la metterei diversamente: VELA Viento è una collezione più ampia per acquirenti che desiderano lo standard Dorchester Collection in una residenza che non debba necessariamente essere tra le più grandi della città. La scelta giusta tra le due dipende da metratura, planimetria e da come si intende viverla.
Se desidera confrontare planimetrie specifiche o la disponibilità attuale, mi invii una richiesta riservata.
Fonti: vendite registrate presso il Dubai Land Department tramite DXB Interact (mediane e volumi annui e a dodici mesi, tutti i tipi di vendita, per VELA Viento By Omniyat e VELA By Omniyat; mediana a livello di progetto per Business Bay), oltre a data di consegna, avanzamento dei lavori e piano di pagamento come riportati negli stessi dati, al 20 ottobre 2026. Una singola registrazione anomala del 2023 a VELA Viento è esclusa dai dati annui. I dati sono aggregati; questo articolo ha carattere puramente informativo e non costituisce una consulenza d’investimento.