Una domanda che sento spesso dagli acquirenti che confrontano Palm Jumeirah e Business Bay è semplice: quale delle due rende di più in affitto in rapporto all’investimento? La risposta onesta è che i due mercati premiano aspetti diversi, e il rendimento medio racconta solo una parte della storia. Ecco come appaiono oggi i dati registrati, e come li interpreto per i clienti che acquistano nella fascia più alta.
In sintesi: Business Bay rende di più, la Palm costa di più
Per gli appartamenti, negli ultimi 12 mesi il prezzo di vendita mediano per sq ft a Palm Jumeirah è di AED 3,380, contro AED 2,450 a Business Bay. I canoni annui mediani sono di AED 187,000 sulla Palm e di AED 95,000 a Business Bay. Mettendo insieme i due dati, il rendimento lordo degli appartamenti a Palm Jumeirah risulta di circa il 5%, mentre Business Bay si attesta intorno al 7%.
Il divario non sorprende. Business Bay ha un bacino molto più ampio di residenze più piccole e di inquilini, con 6,325 vendite di appartamenti nell’anno contro 1,168 sulla Palm. Le unità più piccole e più accessibili tendono ad affittarsi a una percentuale più alta del loro valore. La Palm ha i prezzi di un indirizzo raro sul mare, e chi vi acquista paga l’isola tanto quanto il reddito.
Il rendimento cala al crescere della residenza
La lettura più utile per i miei clienti è per numero di camere da letto, perché una residenza con tre o quattro camere da letto non si comporta come un monolocale. Considerando l’anno solare 2025 per tutte le tipologie di immobili:
- Palm Jumeirah: circa il 6% per monolocali e residenze con una e due camere da letto, il 5% per tre camere da letto e il 4% per quattro camere da letto.
- Business Bay: circa il 8% per i monolocali, il 7% per le residenze con una e due camere da letto e il 6% per quelle con tre e quattro camere da letto.
In entrambe le zone il rendimento si riduce al crescere della residenza, perché nella fascia alta i canoni non aumentano di pari passo con i prezzi d’acquisto. Una residenza con quattro camere da letto sulla Palm si è affittata a un canone mediano di AED 700,000 l’anno nel 2025, ma si vende anche a un prezzo molto più alto di una con due camere da letto. Per questo evito sempre di indicare un rendimento medio di zona a chi acquista una residenza di grandi dimensioni. Il numero che conta è quello relativo al tipo di residenza che si sta effettivamente acquistando.
Che cosa mostrano le branded residence
L’Indice degli affitti di questo sito segue le due residenze Dorchester Collection che dispongono di uno storico di locazioni. Nei 12 mesi fino a settembre 2026, One at Palm, con interni di Elicyon e Super Potato, mostra un rendimento lordo del 5.0% su sei locazioni di mercato, a un prezzo di vendita di circa AED 9,070 per sq ft. The Lana a Marasi Bay, con interni di Gilles & Boissier, mostra il 6.5%, ma il dato si basa su sole due locazioni nel periodo, quindi lo considero un’indicazione più che una tendenza.
Ciò che colpisce è che entrambi gli edifici si vendono a ben oltre il doppio del prezzo per sq ft della rispettiva zona, eppure i loro rendimenti lordi sono sostanzialmente in linea con il mercato generale anziché molto inferiori. A questo livello gli inquilini pagano il servizio, la privacy e la qualità delle finiture, in gran parte firmate OMNIYAT Atelier, e i canoni hanno teso a seguire il premio. È un’osservazione sugli ultimi dodici mesi, non una promessa sui prossimi.
Come valuterei le due opzioni
Se l’obiettivo principale è il reddito, Business Bay offre sulla carta il rendimento lordo più solido, e Marasi Bay garantisce all’acquirente un contesto sul canale con Downtown a due passi. Se la priorità è un investimento di lungo periodo in una posizione rara, la Palm è storicamente il luogo in cui gli acquirenti accettano un rendimento inferiore in cambio dell’indirizzo. Nessuna delle due è la risposta giusta per tutti.
Due avvertenze valgono per ogni dato riportato sopra. Primo, si tratta di rendimenti lordi: spese di servizio, arredamento, periodi di sfitto e commissioni d’agenzia vanno tutti detratti prima di arrivare a un rendimento netto. Secondo, gli ultimi trimestri sono stati più deboli per i prezzi sulla Palm, e un prezzo più basso aumenta aritmeticamente il rendimento senza che il canone cambi. I canoni passati non garantiscono redditi futuri, e preferisco sempre esaminare l’edificio e la planimetria specifici prima di formarmi un’opinione.
Se desidera che Le illustri i dati su canoni e rendimento per una determinata residenza, mi invii una richiesta riservata.
Dati di zona: vendite e contratti di locazione registrati presso il Dubai Land Department tramite i dati di mercato DXB Interact. Prezzo per sq ft, canone mediano, volume delle vendite e rendimento lordo degli appartamenti si riferiscono ai 12 mesi fino al 16 ottobre 2026; i rendimenti per numero di camere da letto si riferiscono all’anno solare 2025 per tutte le tipologie di immobili. Dati per edificio tratti dall’Indice degli affitti di alihmoud.com, aggiornato il 2 ottobre 2026 (da ottobre 2025 a settembre 2026). Il rendimento lordo è il canone annuo diviso per il prezzo di vendita, al lordo dei costi. Si tratta di informazioni generali, non di una consulenza finanziaria.