Chi acquista a questo livello mi pone di solito la stessa domanda due volte: quanto varrà, e quanto renderà finché lo detengo? La prima risposta viene dai dati di vendita. La seconda è sempre stata più difficile, perché in questi edifici si registrano solo pochi contratti di locazione all’anno e quasi nessuno li pubblica. Per questo ho creato l’Indice degli affitti Dorchester: ogni locazione residenziale registrata presso il Dubai Land Department (DLD) a One at Palm Jumeirah e The Lana Residences, i due edifici Dorchester Collection già consegnati.
L’Indice considera le locazioni residenziali a partire da AED 800,000 l’anno. Le unità commerciali e tutto ciò che si trova al di sotto di questa soglia sono esclusi, così che i numeri descrivano le residenze che gli acquirenti stanno effettivamente valutando.
One at Palm Jumeirah: cinque anni di canoni in crescita
One at Palm ha uno storico più lungo, con 32 locazioni rilevanti dal 2021. Negli ultimi dodici mesi il canone mediano è stato di AED 1,587,500 l’anno, ovvero circa AED 450 per piede quadrato.
Il dato più significativo è la tendenza. Su base annua completa, il canone mediano per piede quadrato è passato da circa AED 302 nel 2021 ad AED 535 nel 2025, con un aumento del 77%. Le locazioni del 2026 finora sono troppo poche per trarne conclusioni, ed è per questo che l’Indice le mostra separatamente.
- Tre camere da letto: la tipologia più locata (20 locazioni), con un canone mediano di AED 1.5M l’anno.
- Quattro camere da letto: 12 locazioni, con un canone mediano di AED 2.0M l’anno.
- Rendimento lordo: circa 5% ai prezzi di vendita per piede quadrato di oggi.
Per contestualizzare, la locazione mediana di un appartamento su Palm Jumeirah è di circa AED 180,000 l’anno. One at Palm si affitta in un mercato diverso, a quasi nove volte la mediana dell’isola.
The Lana: uno storico più ridotto, un rendimento più alto
The Lana è stata consegnata nel 2023, quindi il suo storico è breve: cinque locazioni di mercato dalla consegna, due delle quali negli ultimi dodici mesi. La mediana per quel periodo è di AED 1.7M l’anno, circa AED 425 per piede quadrato.
Il prezzo di vendita per piede quadrato è inferiore rispetto a One at Palm, quindi lo stesso livello di canone produce un rendimento più alto: un rendimento lordo di circa il 6.5%. Le residenze con due camere da letto rappresentano finora la maggior parte delle locazioni, con un canone mediano di AED 1.45M l’anno. Il canone mediano degli appartamenti a Business Bay è di circa AED 90,000.
Che cosa significa se sta acquistando
Dai numeri emergono due casi diversi.
- One at Palm è quella collaudata: cinque anni di dati, canone per piede quadrato in aumento del 77% dal 2021 e un rendimento di circa il 5% in aggiunta alla crescita del capitale.
- The Lana è quella a rendimento più elevato: un prezzo d’ingresso per piede quadrato più basso e le prime locazioni che indicano circa il 6.5% lordo. Il campione è ancora ridotto, quindi lo considero un’indicazione, non una garanzia.
In ogni caso, le dimensioni del campione contano. In edifici di queste dimensioni una sola locazione importante può spostare una mediana: per questo l’Indice indica sempre quante locazioni stanno dietro a ciascun dato.
Che cosa significa se sta vendendo
Uno storico locativo documentato fa parte del prezzo. Gli acquirenti che vedono a quanto si affittano residenze comparabili, sulla base di dati registrati e non di stime, negoziano sui fatti. Per questo l’Indice è pubblico.
L’Indice viene aggiornato il giorno 2 di ogni mese. Se desidera i dati per una tipologia specifica, o una valutazione di quanto potrebbe rendere in locazione la Sua residenza, mi invii una richiesta riservata.
I dati sono mediane delle locazioni residenziali registrate presso il Dubai Land Department (DLD) a partire da AED 800,000 l’anno, aggiornate al 30 settembre 2026. Il rendimento lordo è il canone annuo per piede quadrato diviso per l’attuale prezzo mediano di vendita per piede quadrato, al lordo delle spese di servizio e degli altri costi. I canoni passati non garantiscono redditi futuri.