Quando un acquirente e io concordiamo il prezzo di una residenza prime, la domanda successiva è quasi sempre la stessa: quanto mi costerà effettivamente il giorno del trasferimento? Il prezzo d’acquisto è il numero che tutti ricordano, ma a questo livello i costi accessori ammontano a centinaia di migliaia di dirham, ed è molto meglio conoscerli prima di un’offerta che dopo. Ecco come li illustro ai clienti, sulla base delle tariffe pubblicate oggi dal Dubai Land Department.
La tassa di trasferimento: il costo singolo più rilevante
Il Dubai Land Department (DLD) applica una tassa di trasferimento pari al 4% del valore di vendita al momento della registrazione della proprietà. Nella propria pagina dedicata alla registrazione delle vendite, il DLD la indica come 2% a carico del venditore e 2% a carico dell’acquirente. In pratica, sul mercato della rivendita, è il contratto tra le parti a stabilire chi paga, ed è comune che l’acquirente copra l’intero 4%. Mi assicuro sempre che ciò sia scritto chiaramente nel contratto di vendita, così che non vi siano equivoci all’ufficio del trustee.
Lo stesso 4% si applica quando un acquisto off-plan viene preregistrato presso il DLD tramite il suo registro provvisorio, noto come Oqood. Alcuni sviluppatori ne assorbono una parte o la totalità come incentivo di lancio, quindi conviene chiederlo prima di firmare anziché darlo per scontato.
Le tasse di registrazione minori
Attorno alla tassa di trasferimento si collocano alcuni oneri fissi. Il DLD li elenca nella pagina dedicata alla registrazione delle vendite e, rispetto al 4%, sono contenuti, ma vanno messi in budget:
- Rilascio del titolo di proprietà: AED 250.
- Knowledge fee e innovation fee: AED 10 ciascuna.
- Una commissione per mappa o planimetria da AED 100 a AED 250, a seconda dell’immobile.
- La commissione del trustee di registrazione (il partner di servizio del DLD): AED 4,000 più IVA per vendite pari o superiori ad AED 500,000.
Se acquista con un mutuo, il DLD applica anche una tassa di registrazione dell’ipoteca pari al 0.25% dell’importo del finanziamento, oltre ai propri oneri fissi. La banca aggiungerà le proprie commissioni di istruttoria e di perizia, che variano da istituto a istituto.
Commissioni d’agenzia e IVA
In una rivendita, la commissione di intermediazione viene concordata per iscritto prima dell’inizio delle visite, sui moduli RERA che ogni agente autorizzato è tenuto a utilizzare. La cifra più comunemente concordata a Dubai è il 2% del prezzo, e l’IVA al 5% si applica sulla commissione, non sull’immobile. In un acquisto sul primario effettuato direttamente tramite l’agente incaricato dallo sviluppatore, di norma l’acquirente non paga alcuna commissione d’agenzia.
Per mettere a confronto le voci principali, prendiamo una rivendita illustrativa da AED 20 milioni, pagata in contanti, in cui l’acquirente ha accettato di coprire l’intera tassa di trasferimento e una commissione d’agenzia del 2%:
Tassa di trasferimento: AED 800,000. Commissione d’agenzia: AED 400,000, più AED 20,000 di IVA. Spese del trustee e di registrazione: poco più di AED 4,700 IVA inclusa. Il totale ammonta a circa AED 1.22 milioni, ovvero poco più del 6% in aggiunta al prezzo. È un esempio di calcolo, non un preventivo, e la ripartizione tra acquirente e venditore è sempre materia contrattuale.
I costi che proseguono: le spese di servizio
Una volta consegnate le chiavi, il principale costo ricorrente è la spesa di servizio annuale, fissata per sq ft e approvata per ciascun edificio. Gli acquirenti sottovalutano spesso quanto vari da una torre all’altra, anche sullo stesso tratto della Palm o del canale. Le branded residence con servizi alberghieri completi, lobby presidiate e servizi privati si collocano nella fascia alta, ed è giusto che sia così.
Non indico le spese di servizio a memoria né sulla parola del venditore. Il DLD pubblica le spese approvate per ciascun progetto tramite il suo Service Charge Index, disponibile sul sito del DLD e nell’app Dubai REST, e i proprietari pagano tramite il sistema Mollak del DLD. Prima che un mio cliente si impegni, verifichiamo l’importo approvato per quell’edificio specifico e per l’anno in questione, e chiedo al venditore un certificato che attesti l’assenza di pendenze. Eventuali arretrati devono essere saldati prima del trasferimento.
Se la residenza verrà affittata, il rendimento lordo va letto al netto di questi costi, non prima. Il mio Indice degli affitti segue i canoni registrati a One at Palm e The Lana, e i canoni passati non garantiscono redditi futuri.
Come imposterei il budget
Per una rivendita in contanti al vertice del mercato, consiglio ai clienti di tenere a disposizione circa il 6–7% del prezzo oltre la cifra concordata per coprire tassa di trasferimento, commissione d’agenzia, IVA e registrazione, e di mettere poi a budget separatamente le spese di servizio del primo anno. Per un’assegnazione off-plan, il costo iniziale può essere molto più basso se lo sviluppatore copre parte della tassa di trasferimento, ma è allora il piano di pagamento a dover essere letto con attenzione.
Niente di tutto questo è complicato una volta riunito in un’unica pagina, ed è molto meglio vederlo prima di un’offerta che all’ufficio del trustee. Se desidera che Le illustri il costo completo per una residenza specifica, mi invii una richiesta riservata.
Commissioni come pubblicate dal Dubai Land Department nelle pagine dei servizi di registrazione delle vendite e delle ipoteche (dubailand.gov.ae), verificate il 14 ottobre 2026. La commissione d’agenzia indicata è la tariffa di mercato comunemente concordata, non un importo regolamentato. L’esempio da AED 20 milioni ha scopo puramente illustrativo. Le commissioni possono variare; verifichi il tariffario aggiornato con il DLD prima del trasferimento. Si tratta di informazioni generali, non di una consulenza legale o finanziaria.