Business Bay si è fermata? A guardare i numeri principali, sembra di sì. Scendendo di un livello, però, il quadro è più utile del titolo: il trimestre è stato tranquillo per i nuovi lanci, non per chi acquista case finite.
Il titolo: meno vendite, prezzo per sq ft più basso
Business Bay, che comprende il waterfront di Marasi Bay, ha registrato 1,297 vendite nel terzo trimestre del 2026 a una mediana di AED 2,140 per sq ft. Nello stesso trimestre del 2025 aveva registrato 4,557 vendite a AED 2,600 per sq ft. Si tratta di circa il 72% di transazioni in meno e di un prezzo mediano per sq ft inferiore del 18%.
Rispetto al secondo trimestre del 2026 (1,438 vendite a AED 2,550 per sq ft), il volume è stato inferiore di circa il 10% e la mediana è scesa di circa il 16%. Letto da solo, il dato farebbe pensare a una brusca inversione dei prezzi. Non credo che sia questo ciò che mostrano i dati.
L’off-plan spiega gran parte del calo
Quando separo le vendite off-plan dalle rivendite, il quadro cambia. Le registrazioni off-plan sono scese da 3,364 nel terzo trimestre del 2025 a 362 quest’anno, un calo di circa il 89%. Il terzo trimestre dello scorso anno era stato insolitamente ricco di lanci; quello di quest’anno è stato leggero.
Le unità off-plan a Business Bay si vendono a un prezzo per sq ft più alto rispetto agli edifici completati più datati. La mediana off-plan di questo trimestre è stata di AED 2,910 per sq ft, contro AED 2,730 un anno prima. Così, quando l’off-plan scende da circa tre quarti del mercato a meno di un terzo, la mediana complessiva scende con esso, anche se nessun singolo edificio è diventato più economico. È un cambiamento in ciò che è stato venduto, più che in ciò che gli immobili valgono.
Le rivendite hanno tenuto
È al mercato della rivendita che guardo per giudicare la domanda reale di case finite. Nel terzo trimestre del 2026 ci sono state 935 rivendite a una mediana di AED 1,910 per sq ft. Un anno prima erano state 1,193 a AED 1,870 per sq ft.
- Volume delle rivendite: in calo di circa il 22% su base annua, ma in aumento di circa il 23% rispetto al secondo trimestre (758 rivendite).
- Prezzo di rivendita per sq ft: circa il 2% in più rispetto a un anno fa e circa il 9% al di sotto degli AED 2,100 del secondo trimestre.
- Quota off-plan: a settembre, circa un terzo delle vendite era off-plan e due terzi rivendite.
Non darei troppo peso al calo trimestrale dei prezzi di rivendita. La composizione delle rivendite cambia da un trimestre all’altro tra monolocali, unità con una camera da letto e residenze più grandi, e il confronto anno su anno è la guida più stabile. Con questo metro, i prezzi di rivendita sono stati sostanzialmente stabili o leggermente più solidi.
Affitti e fascia più alta
Le locazioni sono rimaste vivaci. A settembre Business Bay ha registrato 3,114 contratti di locazione, circa il 4% in più rispetto a settembre 2025. Il rendimento lordo residenziale dell’area per il mese è stato di circa il 4.5%, inferiore a un anno fa, poiché nei dodici mesi precedenti i prezzi erano saliti più rapidamente degli affitti.
Al vertice dell’area il mercato si comporta diversamente e i campioni sono ridotti. The Lana, le 39 residenze sopra l’hotel di Dorchester Collection a Dubai, con interni di Gilles & Boissier e OMNIYAT Atelier a disposizione dei proprietari che desiderano personalizzare ulteriormente, registra un rendimento lordo del 6.5% negli ultimi dodici mesi nel mio Indice degli affitti, ma il dato si basa su sole due locazioni di mercato. È un punto di riferimento, non una tendenza, e i canoni passati non garantiscono redditi futuri.
Altrove nella fascia più alta, il progetto più attivo nei tre mesi fino al 23 ottobre è stato un lancio di OMNIYAT, con 38 vendite registrate a una mediana di circa AED 5,978 per sq ft. È quasi il triplo della mediana dell’area, e ricorda che «Business Bay» come media dice poco dei suoi indirizzi migliori.
Che cosa ne trarrei
L’offerta è la variabile che seguo più da vicino. I dati indicano 40 progetti e circa 30,000 abitazioni in pipeline a Business Bay, e questo continuerà a pesare sui prezzi di rivendita della fascia media man mano che gli edifici verranno completati. Le case finite e ben rifinite negli edifici migliori tendono a esserne al riparo, perché il loro bacino di acquirenti è diverso.
Per un acquirente, un calendario di lanci più tranquillo può significare più tempo per negoziare sulle unità già completate. Per un venditore, i dati sulle rivendite sono stabili e non in calo, il che sostiene una valutazione basata su vendite comparabili recenti piuttosto che sui titoli dell’anno scorso sull’off-plan.
Se possiede o sta valutando una residenza a Business Bay o Marasi Bay e desidera i dati relativi specificamente al Suo edificio, mi invii una richiesta riservata.
Fonte: dati di mercato DXB Interact basati sulle registrazioni del Dubai Land Department (DLD), consultati il 23 ottobre 2026. I dati sono mediane e totali per l’area di Business Bay (tutte le tipologie di immobili, salvo diversa indicazione). I dati trimestrali coprono il periodo da luglio a settembre 2026; i dati di settembre si riferiscono solo a quel mese. I dati su The Lana provengono dall’Indice degli affitti di alihmoud.com, aggiornato il 2 ottobre 2026 (da ottobre 2025 a settembre 2026). I rendimenti lordi sono al lordo dei costi. Canoni e prezzi passati non garantiscono risultati futuri.