Pendant la plus grande partie de ma carrière, la première question que me posait un client était de savoir quoi acheter à Dubaï. De plus en plus, la conversation commence désormais une étape plus tôt. La famille doit-elle seulement être ici ? Pendant quels mois de l’année ? Et quelle place Dubaï occupe-t-elle aux côtés de Londres, de New York ou de la Méditerranée, dans une vie qui s’étend déjà sur plusieurs pays ?
Ces questions ont une cause. Un très important volume de patrimoine privé passe à une génération plus jeune, bien plus mobile que ne l’ont jamais été ses parents, et qui choisit ses villes avec soin. Savills vient de cartographier les lieux où cette génération s’installe, et j’ai passé ces dernières semaines à étudier ce travail de près. Voici ma lecture de cette carte, ville par ville, et de la place qu’y occupe Dubaï.
La plus grande transmission de patrimoine de l’histoire
Les chiffres en jeu sont difficiles à se représenter. Capgemini estime qu’environ US$84 billions changeront de mains au cours des deux prochaines décennies, dont environ US$72 billions transmis directement aux héritiers et environ US$12 billions consacrés à la philanthropie. Tout en haut de l’échelle, l’Altrata Wealth Report 2025 recense 510,810 personnes très fortunées dans le monde, qui détiennent ensemble environ US$60 billions.
Pour l’immobilier, ce qui compte n’est pas seulement l’ampleur de la transmission, mais l’identité de ceux qui la reçoivent. Les héritiers sont, dans l’ensemble, bien plus internationaux que la génération précédente. Beaucoup ont étudié à l’étranger, travaillent sur plusieurs fuseaux horaires et ont déjà de la famille dans plus d’un pays. Savills note qu’environ 80 % des personnes très fortunées ayant bâti elles-mêmes leur fortune vivent aujourd’hui hors du pays où elles l’ont constituée. Pour cette génération, le lieu de vie ne s’hérite pas avec les actifs. C’est une décision, et de plus en plus un élément délibéré de la manière dont une famille planifie son patrimoine.
Cela correspond à ce que j’observe à Dubaï. Les jeunes acquéreurs que je rencontre s’interrogent sur les écoles, les temps de vol, le lieu d’implantation du family office et les modalités de résidence pour chaque membre de la famille, souvent avant de poser la question de la vue. Une demeure ne se choisit plus isolément. Elle est un élément d’un plan qui peut couvrir la résidence, l’éducation et les structures d’affaires dans trois ou quatre lieux à la fois.
Comment Savills a construit la carte
Dans son Spotlight on Wealth Trends 2026, publié en octobre, Savills a évalué plus de 100 pôles de richesse selon 48 indicateurs, en s’appuyant sur des sources allant d’IMD et Oxford Economics aux données de vol, au Guide Michelin et aux classements universitaires. Les indicateurs s’organisent en quatre piliers : affaires, gouvernance et connectivité ; concentrations de richesse et environnement local ; gestion de patrimoine et fiscalité ; et art de vivre.
Savills définit la fortune de la nouvelle génération comme les personnes de moins de 40 ans qui ont hérité d’un patrimoine important, sont sur le point de bénéficier de sa transmission ou ont bâti leur propre fortune. Il en résulte son Next-Generation Wealth Hubs Index. Il mérite d’être lu comme un portrait des préférences plutôt que comme un classement des prix de l’immobilier, et je reviendrai plus loin sur ce qu’il signifie pour les prix.
New York : toujours la référence
New York se classe première, sur le continent américain comme au niveau mondial. Elle compte la plus importante population de personnes fortunées, de jeunes résidents fortunés et de milliardaires de toutes les villes suivies par Savills, dont 648 personnes fortunées de moins de 40 ans. Elle arrive également en tête pour les écoles internationales, le commerce de luxe, la haute gastronomie et l’hôtellerie.
Savills reconnaît que de récents changements de politique dans la ville ont donné aux résidents fortunés de nouveaux sujets de réflexion, mais sa conclusion est que rien n’égale encore la concentration de talents, de capitaux et d’opportunités de New York. Les Hamptons, classés au 21e rang à eux seuls, font office de prolongement de la ville le week-end, un schéma sur lequel je reviendrai : les grandes villes s’accompagnent de plus en plus d’un lieu de retraite.
Miami et Palm Beach : art de vivre et fiscalité réunis
Miami se classe deuxième au classement général, et les raisons sont éclairantes. Seule Londres obtient un meilleur score en matière d’art de vivre. Miami y associe une fiscalité personnelle et professionnelle favorable, ce qui l’a transformée de ville de vacances en ville d’affaires. Elle compte désormais 243 personnes fortunées de moins de 40 ans, et son climat, son calendrier d’événements et sa vie sociale séduisent fortement une génération plus jeune.
Plus haut sur la côte, Palm Beach se classe également dans le top 30 mondial. Le sud de la Floride dans son ensemble, avec ses marinas, ses golfs et une scène culturelle en plein essor, est devenu l’une des destinations les plus recherchées par les fortunes libres de choisir où vivre. Lorsque des clients comparent Dubaï à une autre ville, c’est très souvent Miami qu’ils citent. Les deux ont beaucoup en commun : le soleil, l’eau, une fiscalité légère et une impression de dynamisme.
Londres : le grand carrefour mondial
Londres se classe troisième au niveau mondial et première pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique. Sa force tient à sa profondeur : services professionnels, écoles et universités, culture, stabilité juridique et une longue réputation de place où conserver son patrimoine en toute sécurité. Elle compte 183 personnes fortunées de moins de 40 ans et accueille chaque année quatre des grands événements sportifs mondiaux, dont Wimbledon.
Ce qui a retenu mon attention dans la partie consacrée à Londres, c’est l’évolution des attentes des acquéreurs. De Mayfair à Kensington en passant par les bords de la Tamise, Savills observe que les acquéreurs privilégient les demeures clés en main, la sécurité, les services de conciergerie, les équipements de bien-être et les clubs de santé. C’est presque exactement la liste que mes propres clients apportent à Dubaï. Les préférences de cette génération sont mondiales, et elles voyagent avec elle.
San Francisco et Los Angeles : l’économie de l’innovation
Malgré des années de gros titres sur les départs de Californie, San Francisco et Los Angeles se classent quatrième et cinquième. La baie de San Francisco a été revitalisée par l’essor de l’intelligence artificielle et affiche de solides performances en matière de production économique et de création de richesse, avec 490 personnes fortunées de moins de 40 ans. Forbes a recensé un nombre record de milliardaires autodidactes âgés de 39 ans ou moins en 2025, dont beaucoup issus d’entreprises d’IA.
Los Angeles repose sur une base plus large dans le divertissement, les médias et le sport, et compte 645 personnes fortunées de moins de 40 ans, le deuxième chiffre le plus élevé de l’indice après New York. Malibu et la péninsule de Monterey offrent des alternatives plus calmes à proximité. La leçon pour Dubaï est que la nouvelle richesse suit les nouvelles industries. Une grande partie de la jeune fortune que je rencontre ici s’est constituée dans la technologie, et elle choisit des villes qui comprennent comment elle s’est constituée.
Dubaï : l’aimant de la richesse
Dubaï figure dans le top dix mondial de l’indice et, avec Abu Dhabi, c’est la seule ville du Moyen-Orient du top 30. Dans le classement de Savills, Dubaï apparaît en huitième position, derrière Londres et devant Monaco, ce qui la place parmi les deux ou trois premières villes d’Europe, du Moyen-Orient et d’Afrique. Abu Dhabi suit de près, ce qui en dit long sur le chemin parcouru par les Émirats arabes unis dans leur ensemble.
Les raisons avancées par Savills seront familières à quiconque vit ici : un environnement fiscal favorable, des politiques propices aux affaires, des investissements soutenus dans les infrastructures, une culture entrepreneuriale, une connectivité mondiale et une offre haut de gamme capable de rivaliser avec n’importe quelle ville du monde. Dubaï accueille également, avec Londres, le plus grand nombre de grands événements sportifs internationaux chaque année parmi tous les lieux étudiés.
Savills reconnaît aussi franchement que le Moyen-Orient fait face à une incertitude géopolitique accrue. Je pense que c’est la bonne manière de l’interpréter. Les fondamentaux qui ont attiré les familles ici ont déjà résisté à des périodes difficiles, et ils s’inscrivent dans le long terme : la fiscalité, les infrastructures et la position de Dubaï entre l’Orient et l’Occident. Mais aucune ville n’est sans risque, et une décision réfléchie en tient compte plutôt que de prétendre le contraire.
D’autres travaux vont dans le même sens. Le rapport 2026 de Henley & Partners sur la migration des fortunes a attribué aux Émirats arabes unis le score le plus élevé de tous les pays, 85.3 sur 100, pour leur attrait auprès des familles internationalement mobiles. Et les données du Dubai Land Department (DLD) montrent comment cette demande s’est traduite dans l’immobilier : la ville a enregistré 96,518 ventes pour un montant de AED 264 milliards en 2022, et 215,583 ventes pour AED 686 milliards en 2025. Cette année, au 30 octobre, le prix médian par sq ft s’établit à AED 1,716, légèrement au-dessus des AED 1,671 de l’an dernier.
Il y a un dernier point du rapport Savills qui me semble sous-estimé. Dans tout le Golfe, les familles établies formalisent leur succession : gouvernance familiale, implication de la nouvelle génération et plans à long terme pour un capital qui reste dans la région. Dubaï ne fait pas que recevoir des fortunes venues d’ailleurs. C’est aussi là qu’une grande partie de la richesse du Golfe se transmet, et l’immobilier en est souvent la part la plus personnelle.
Rome et l’Italie : la Méditerranée gagne en maturité
Les villes méditerranéennes portées par l’art de vivre poursuivent leur ascension. Rome se classe au 16e rang mondial et neuvième pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique, et compte 162 personnes fortunées de moins de 40 ans, ce qui la place parmi les 15 premières villes du monde pour la jeune fortune. Milan se classe au 14e rang, et la Toscane obtient également de bons résultats.
Le régime d’imposition forfaitaire de l’Italie pour les nouveaux résidents explique en grande partie cette réussite, avec la gastronomie, la culture et la qualité de vie. Savills note également que l’Europe du Sud est de plus en plus habitée toute l’année plutôt que le temps d’une saison estivale. Ce changement compte. Lorsqu’une famille vit quelque part la majeure partie de l’année, elle achète autrement : elle veut des écoles, des soins de santé et une demeure qui fonctionne en janvier comme en juillet.
Barcelone : culture, littoral et caractère
Barcelone se classe au 26e rang mondial et au 14e rang pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique, et obtient des résultats particulièrement bons en matière d’art de vivre : architecture, plages, marinas, écoles internationales et accès facile à la Costa Brava. Elle accueille chaque année trois grands événements sportifs, en Formule 1, en golf et en tennis. Savills note que les acquéreurs et locataires d’Amérique latine soutiennent la demande en Espagne et au Portugal, Pedralbes restant l’adresse résidentielle la plus recherchée de la ville.
La Côte d’Azur et Monaco : une clientèle plus large
La Côte d’Azur se classe au 28e rang mondial. Sa clientèle a changé : le marché ne dépend plus des acquéreurs de demeures d’exception et attire désormais des entrepreneurs, des investisseurs, des professionnels de la finance et des dirigeants de la tech, dont une part croissante y vit toute l’année. L’aéroport de Nice est aujourd’hui le troisième de France et son premier pôle d’aviation privée. Les demeures clés en main avec vue sur la mer et espaces extérieurs dominent la demande.
Toute proche, Monaco se classe neuvième au niveau mondial, une place derrière Dubaï, et demeure le marché résidentiel de prestige le plus cher au monde, avec une moyenne d’environ US$6,135 par sq ft. J’examine dans mon prochain article la manière dont les plus belles adresses de Dubaï se comparent à ce chiffre.
Ce que nous dit la carte
Prises ensemble, les villes de cette liste ont plus en commun que leurs différences ne le laissent penser. Voici les tendances que je retiens de l’étude, et de mes propres conversations :
- Fiscalité et art de vivre vont désormais de pair. Miami, Dubaï et l’Italie ont tous progressé en offrant l’un et l’autre, plutôt que l’un ou l’autre.
- Les familles vivent entre plusieurs lieux. Savills décrit le choix du lieu comme un élément central de la planification patrimoniale, la résidence, l’éducation et les structures patrimoniales étant réparties entre plusieurs marchés.
- Les demeures sont occupées toute l’année. De la Côte d’Azur à l’Europe du Sud, les résidences saisonnières deviennent la résidence principale d’une partie de la famille.
- Les demeures clés en main et avec services l’emportent. Les acquéreurs de Londres, de la Côte d’Azur et de Dubaï demandent la même chose : sécurité, services, bien-être et une demeure prête le jour de leur arrivée.
- Le capital devient plus sélectif. Savills s’attend à ce que les demeures rares et de grande qualité, dans des marchés stables, se montrent les plus résilientes, et à ce que la demande de résidences de marque et axées sur le bien-être continue de croître.
C’est sur ce dernier point que la carte rejoint le marché, et il mérite son propre article. Dans le prochain, j’examine ce que cette génération achète réellement à Dubaï, quelles adresses sont véritablement rares, et ce que coûte un pied carré du meilleur de Dubaï par rapport à Monaco et Hong Kong.
Ce que je demanderais à une famille qui envisage Dubaï
Pour une famille qui compare Dubaï avec Londres, Miami ou la Méditerranée, je commence par trois questions. Quels mois passerez-vous réellement ici ? Qui, dans la famille, a besoin d’une résidence, et à quel titre ? Et la demeure conviendra-t-elle encore à la génération suivante dans dix ans, et pas seulement à celle-ci ? Les réponses suffisent généralement à resserrer la recherche sur une courte liste d’immeubles et d’emplacements en une seule conversation.
Une demeure que la famille n’occupera pas toujours doit aussi être de celles que d’autres souhaitent louer ; c’est pourquoi je suis les loyers enregistrés à One at Palm et à The Lana dans mon Indice locatif. Les loyers passés ne garantissent pas les revenus futurs, mais ils constituent un meilleur point de départ qu’une projection.
Si votre famille réfléchit à la place que pourrait occuper Dubaï, envoyez-moi une demande confidentielle et nous pourrons commencer par ces questions.
Sources : Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026 (Next-Generation Wealth Hubs Index), octobre 2026, y compris des chiffres attribués à Capgemini et à l’Altrata Wealth Report 2025 ; classements Savills tels que publiés dans son rapport et résumés par JamesEdition (28 octobre 2026) et The National (14 octobre 2026) ; Henley Private Wealth Migration Report 2026 (16 juin 2026). Données immobilières de Dubaï : ventes enregistrées auprès du Dubai Land Department, agrégées via DXB Interact, données au 30 octobre 2026 ; 2026 correspond à l’année en cours. Les classements mesurent l’attractivité pour la fortune de la nouvelle génération, et non la performance immobilière. Il s’agit d’informations générales, et non d’un conseil financier.