Depuis l’été, la question que j’entends le plus souvent de la part des acquéreurs qui s’intéressent à Palm Jumeirah est simple : l’île s’est-elle refroidie ? Les chiffres globaux du troisième trimestre semblent l’indiquer. Le prix médian par sq ft sur l’ensemble des ventes enregistrées a baissé, tout comme le nombre de transactions par rapport à l’année précédente. Mais une médiane globale peut induire en erreur lorsque la composition des ventes change, et ce trimestre, elle a beaucoup changé. Je suis donc revenu aux ventes enregistrées de juillet à septembre pour les distinguer.
En résumé : moins de ventes, une médiane plus basse
Palm Jumeirah a enregistré 230 ventes au troisième trimestre 2026, à une médiane de AED 3,000 par sq ft. Au deuxième trimestre, on comptait 238 ventes à AED 3,650 par sq ft, et au troisième trimestre 2025, 395 ventes à AED 3,350 par sq ft.
Pris isolément, ces chiffres suggèrent un marché qui a nettement ralenti sur l’année, puis perdu 17.8 % en prix en trois mois. Je ne pense pas que ce soit ce qui s’est passé, et la répartition entre neuf et revente explique pourquoi.
Ce qui a réellement changé : la composition
Sur la Palm, les ventes dans le neuf (biens achetés directement auprès du promoteur) et les reventes constituent deux marchés très différents. Les ventes dans le neuf sur l’île se concentrent dans les nouvelles tours de marque et ultra-prime, et leurs médianes mensuelles se sont situées cette année entre environ AED 5,000 et AED 6,700 par sq ft. Les reventes couvrent tout, des studios dans des immeubles anciens aux villas d’exception, et leurs médianes mensuelles se sont situées bien plus bas.
Au deuxième trimestre, 73 des 238 ventes concernaient le neuf. Au troisième trimestre, seules 47 des 230 étaient dans ce cas. Sur la même période, les reventes sont passées de 165 à 183. Lorsque moins de biens parmi les plus chers au sq ft sont enregistrés, la médiane globale baisse, même si aucun bien n’est devenu individuellement moins cher.
- Ventes dans le neuf : 73 au T2, 47 au T3. Médianes mensuelles au T3 : AED 5,034, 5,079 et 5,503 par sq ft.
- Reventes : 165 au T2, 183 au T3. Médianes mensuelles au T3 : AED 2,653, 2,356 et 2,651 par sq ft, contre AED 2,579, 3,169 et 2,421 au T2.
La fourchette des reventes au troisième trimestre s’inscrit dans celle du deuxième. C’est le signe d’un marché qui tient son niveau, avec les fluctuations mensuelles habituelles, et non d’un marché en baisse. Les prix dans le neuf sont certes ressortis en dessous de ceux du printemps, mais avec 11 à 22 ventes dans le neuf par mois, la phase de lancement d’une seule tour peut à elle seule faire bouger cette médiane ; je n’y lirais donc pas encore de tendance.
Avec du recul
Au cours des douze derniers mois, Palm Jumeirah a enregistré 1,299 ventes, soit 22 % de moins que sur les douze mois précédents. Le prix médian par sq ft sur la même période s’est établi à AED 3,560, en hausse de 15.4 %. À titre de comparaison, la médiane à l’échelle de Dubaï sur cette période était de AED 1,729 par sq ft. Moins de transactions à des prix plus élevés, c’est ce que l’on peut attendre d’une île disposant de très peu de terrain neuf : les biens qui s’échangent sont de plus en plus les grandes surfaces aux meilleures finitions.
Sur le segment le plus élevé, le marché de la revente est resté actif. Au troisième trimestre, on a enregistré 17 reventes de quatre chambres à une médiane de AED 31 millions, 10 reventes de cinq chambres à une médiane de AED 46.9 millions et 6 reventes de six chambres à une médiane de AED 51.5 millions. Ce sont de petits volumes, et chaque chiffre recouvre une large gamme de surfaces, mais ils montrent que les acquéreurs de ce niveau ne se sont pas retirés pendant l’été.
L’offre est l’élément que je surveille de plus près. Les données font état de 18 projets et de 2,812 unités encore à venir sur l’île. À mesure que de nouveaux immeubles seront lancés et achevés, les enregistrements dans le neuf repartiront à la hausse, et la médiane globale remontera probablement avec eux, pour la même raison de composition qui l’a fait baisser ce trimestre.
Ce que j’en retiendrais
Si vous achetez : le troisième trimestre n’a pas été une correction, mais un trimestre plus calme en matière de lancements, et les vendeurs sur le marché de la revente ont subi moins de concurrence de la part des promoteurs. C’est généralement un bon moment pour négocier côté revente, en particulier pour les biens sur le marché depuis le printemps. Ne comparez les prix par sq ft qu’entre biens comparables : immeuble avec immeuble, vue avec vue, fini avec non fini.
Si vous vendez : l’été n’a pas modifié le niveau des reventes comparables. Fixez votre prix à partir des données de votre propre immeuble et de ses voisins directs, et non de la médiane de l’île, qui ce trimestre a été tirée vers le bas par l’absence de biens neufs onéreux plutôt que par une baisse des valeurs.
Pour les propriétaires qui conservent leur bien en vue de le louer, le rendement locatif brut du quartier sur la dernière année s’est établi à 6 %, et mon Indice locatif suit chaque mois les loyers à One at Palm et à The Lana. Les loyers passés ne garantissent pas les revenus futurs.
Si vous souhaitez les chiffres d’un immeuble en particulier, envoyez-moi une demande confidentielle.
Source : ventes enregistrées auprès du Dubai Land Department, via les données de marché de DXB Interact, consultées le 9 octobre 2026. Les chiffres trimestriels couvrent la période du 1 juillet au 30 septembre 2026 ; les chiffres sur douze mois sont glissants jusqu’au 9 octobre 2026. Sauf mention contraire, les médianes portent sur le prix par sq ft. Les médianes par nombre de chambres ne concernent que les reventes. Les chiffres sont agrégés et ne constituent pas des évaluations.