Lorsqu’un client m’interroge sur ORLA, la question est rarement de savoir si l’immeuble est beau. Il s’agit de savoir si le prix au pied carré tient, et ce que montrent réellement les ventes enregistrées maintenant que la résidence approche de son achèvement. Le registre du Dubai Land Department est ici d’une clarté inhabituelle ; il mérite donc une lecture attentive.
Ce qu’est ORLA
ORLA est la résidence Dorchester Collection d’OMNIYAT à Palm Jumeirah, conçue par Foster + Partners, avec une architecture intérieure de YODEZEEN, un paysagisme de ZED Collective et des demeures en front de plage signées SAOTA. C’est l’offre la plus large du portefeuille : 92 demeures, des résidences de deux chambres jusqu’à des demeures de plus de 50,000 sq ft, dont 32 duplex du 2e au 11e étage, deux super penthouses et un Sky Palace. L’achèvement est prévu pour 2026, et un ameublement sur mesure est proposé sur demande par OMNIYAT Atelier.
Cette amplitude compte au moment de lire les données. Un immeuble où un simplex de trois chambres et une demeure en front de plage figurent dans le même registre produira toujours des médianes globales qui varient avec la composition des ventes ; c’est pourquoi je regarde d’abord le prix au pied carré, et les médianes ensuite.
Quatre années de ventes enregistrées
Depuis les premiers enregistrements en 2022, ORLA a enregistré 89 ventes. Le schéma est celui que l’on connaît pour un lancement haut de gamme sur la Palm :
- 2022 : 8 ventes, à une médiane de AED 7,057 par sq ft.
- 2023 : 48 ventes, principale année de commercialisation, à AED 6,934 par sq ft.
- 2024 : 19 ventes, à AED 7,038 par sq ft.
- 2025 : 9 ventes, à AED 6,908 par sq ft.
- 2026 à ce jour : 5 ventes, à AED 7,001 par sq ft.
Ce qui frappe, c’est le peu d’évolution du prix au pied carré. Sur quatre ans et demi et des volumes très différents, la médiane annuelle est restée comprise entre AED 6,908 et AED 7,057 par sq ft. Sur les douze derniers mois, les cinq ventes enregistrées ont totalisé AED 212.8 millions, pour une médiane de AED 7,000 par sq ft. Cinq transactions constituent un échantillon restreint, et je ne lirais aucune tendance dans une année isolée, mais la constance sur l’ensemble de la période est en elle-même le constat.
De l’attribution à la revente
Le changement le plus intéressant tient à l’identité des vendeurs. Sur les 89 ventes, 79 étaient des attributions initiales d’OMNIYAT et 10 des reventes. Les reventes sont apparues en 2024, avec 3 cette année-là, 3 en 2025 et 4 à ce jour en 2026, à des médianes annuelles de AED 7,172, AED 6,793 et AED 6,949 par sq ft. Cette année, quatre des cinq ventes enregistrées ont été des reventes.
Concrètement, cela signifie que le stock du promoteur a été en grande partie placé et que l’immeuble s’échange désormais entre propriétaires, ce à quoi je m’attendrais à ce stade de la construction. Pour un acquéreur, la discussion ne porte plus sur le choix d’un plan parmi une phase de commercialisation, mais sur la recherche de la bonne résidence parmi un petit nombre de propriétaires disposés à vendre. Pour un propriétaire, cela signifie que les références comparables sont désormais fixées par les reventes plutôt que par les prix de lancement.
La prime que la Palm est en train de combler
Le contexte autour d’ORLA a davantage évolué qu’ORLA elle-même. Sur l’ensemble des ventes enregistrées à Palm Jumeirah, le prix médian au pied carré est passé de AED 2,764 en 2022 à AED 3,547 en 2026 à ce jour. Sur les douze derniers mois, les seuls appartements de la Palm ont enregistré une médiane de AED 3,400 par sq ft, en hausse de 14.22 % sur un an.
En clair, la médiane annuelle d’ORLA représentait environ deux fois et demie celle de l’ensemble de la Palm en 2022, et un peu moins du double en 2026. L’immeuble a maintenu son niveau tandis que l’île s’en rapprochait. Je me garderais d’y voir une aubaine comme un signal d’alerte : la médiane de la Palm est une moyenne sur un parc très hétérogène, des tours anciennes aux nouveaux lancements, et les chiffres d’ORLA portent sur un petit nombre de grandes demeures. Ce que cela indique, en revanche, c’est que l’écart entre une résidence de marque signée Foster sur la Palm et le reste de l’île est aujourd’hui plus étroit qu’au lancement d’ORLA.
Ma lecture
Pour qui envisage ORLA, je pèserais trois éléments. D’abord, le prix au pied carré est stable depuis quatre ans ; la question utile est donc de savoir quelle résidence choisir, et non à quel moment. Ensuite, le marché est désormais celui de la revente : les données qui comptent sont les quelques dernières ventes entre propriétaires dans la même typologie de chambres. Enfin, l’achèvement change la donne : dès que les résidents emménagent, l’historique locatif commence, comme ce fut le cas à One at Palm, que vous pouvez suivre dans notre Indice locatif.
Si vous souhaitez obtenir les données enregistrées pour une résidence précise à ORLA, ou être informé discrètement de ce qui pourrait être disponible, envoyez-moi une demande confidentielle.
Chiffres : DXB Interact, agrégats des ventes enregistrées auprès du Dubai Land Department (DLD), données au 3 novembre 2026. ORLA : volumes de ventes annuels et prix médian par sq ft, de 2022 à 2026 (année en cours à ce jour), répartis entre ventes primaires et reventes ; douze derniers mois pour la valeur cumulée et la médiane. Palm Jumeirah : prix médian par sq ft de l’ensemble des ventes enregistrées par année, et des appartements sur les douze derniers mois. Caractéristiques de l’immeuble d’après OMNIYAT et alihmoud.com. Médianes uniquement ; lorsque moins de dix ventes sont concernées, les chiffres sont indicatifs. Les prix passés ne constituent pas une prévision.