À ce niveau, les acquéreurs me posent généralement deux fois la même question : combien vaudra ce bien, et que rapportera-t-il pendant que je le détiens ? La première réponse vient des données de vente. La seconde a toujours été plus difficile à obtenir, car ces immeubles ne comptent qu’une poignée de baux par an et presque personne ne les publie. J’ai donc créé le Dorchester Rental Index : chaque bail résidentiel enregistré auprès du Dubai Land Department (DLD) à One at Palm Jumeirah et à The Lana Residences, les deux immeubles Dorchester Collection déjà livrés.
L’Index recense les baux résidentiels à partir de AED 800,000 par an. Les locaux commerciaux et tout ce qui se situe en dessous de ce seuil sont exclus : les chiffres décrivent donc les résidences que les acquéreurs regardent réellement.
One at Palm Jumeirah : cinq ans de loyers en hausse
One at Palm dispose de l’historique le plus long, avec 32 baux éligibles depuis 2021. Sur les douze derniers mois, le bail médian s’établit à AED 1,587,500 par an, soit environ AED 450 par pied carré.
L’essentiel tient à la tendance. Sur des années pleines, le loyer médian au pied carré est passé d’environ AED 302 en 2021 à AED 535 en 2025, soit une hausse de 77 %. Les baux de 2026 à ce jour sont trop peu nombreux pour en tirer des conclusions, c’est pourquoi l’Index les présente séparément.
- Trois chambres : la typologie la plus louée (20 baux), pour un loyer médian de AED 1.5M par an.
- Quatre chambres : 12 baux, pour un loyer médian de AED 2.0M par an.
- Rendement locatif brut : environ 5 % aux prix de vente actuels au pied carré.
À titre de comparaison, le bail médian d’un appartement sur Palm Jumeirah s’élève à environ AED 180,000 par an. One at Palm se loue sur un tout autre marché, à près de neuf fois la médiane de l’île.
The Lana : un historique plus mince, un rendement plus élevé
The Lana a été livré en 2023 ; son historique est donc court : cinq baux aux conditions du marché depuis la livraison, dont deux au cours des douze derniers mois. La médiane sur cette période s’établit à AED 1.7M par an, soit environ AED 425 par pied carré.
Le prix de vente au pied carré étant plus bas qu’à One at Palm, un même niveau de loyer produit un rendement supérieur : un rendement locatif brut d’environ 6.5 %. Les résidences de deux chambres représentent jusqu’ici l’essentiel des baux, avec une médiane de AED 1.45M par an. Le bail médian d’un appartement à Business Bay s’élève à environ AED 90,000.
Ce que cela signifie si vous achetez
Les chiffres font apparaître deux cas de figure.
- One at Palm est la valeur éprouvée : cinq ans de données, un loyer au pied carré en hausse de 77 % depuis 2021 et un rendement d’environ 5 % en plus de la plus-value en capital.
- The Lana est celle au rendement le plus élevé : un prix d’entrée au pied carré plus bas et des premiers baux qui laissent entrevoir environ 6.5 % brut. L’échantillon reste réduit ; je le considère donc comme une tendance, pas comme une garantie.
Dans un cas comme dans l’autre, la taille des échantillons compte. Dans des immeubles de cette taille, un seul bail important peut faire bouger une médiane ; c’est pourquoi l’Index indique toujours le nombre de baux derrière chaque chiffre.
Ce que cela signifie si vous vendez
Un historique locatif documenté fait partie du prix. Les acquéreurs qui voient à quel loyer se louent des résidences comparables, à partir de données enregistrées plutôt que d’estimations, négocient sur des faits. C’est pourquoi l’Index est public.
L’Indice est mis à jour le 2 de chaque mois. Si vous souhaitez les chiffres d’une typologie précise, ou un avis sur le loyer que pourrait obtenir votre résidence, envoyez-moi une demande confidentielle.
Les chiffres sont les médianes des baux résidentiels enregistrés auprès du Dubai Land Department (DLD) à partir de AED 800,000 par an, au 30 septembre 2026. Le rendement brut correspond au loyer annuel au pied carré divisé par le prix de vente médian actuel au pied carré, avant charges de service et frais. Les loyers passés ne garantissent pas les revenus futurs.