Business Bay est-il devenu calme ? À en juger par les chiffres principaux, on le dirait. Mais en regardant un niveau plus bas, le tableau est plus utile que le titre : le trimestre a été calme pour les nouveaux lancements, pas pour ceux qui achètent des logements achevés.
L’essentiel : moins de ventes, un prix par sq ft plus bas
Business Bay, qui inclut le front de mer de Marasi Bay, a enregistré 1,297 ventes au troisième trimestre 2026 à une médiane de AED 2,140 par sq ft. Au même trimestre 2025, il avait enregistré 4,557 ventes à AED 2,600 par sq ft. Cela représente environ 72 % de transactions en moins et un prix médian par sq ft inférieur de 18 %.
Par rapport au deuxième trimestre 2026 (1,438 ventes à AED 2,550 par sq ft), le volume était inférieur d’environ 10 % et la médiane a reculé d’environ 16 %. Pris isolément, cela laisserait penser que les prix se sont nettement retournés. Je ne pense pas que ce soit ce que montrent les données.
Le sur plan explique l’essentiel de la baisse
Lorsque je sépare les ventes sur plan des reventes, le tableau change. Les enregistrements sur plan sont passés de 3,364 au troisième trimestre 2025 à 362 cette année, soit une baisse d’environ 89 %. Le troisième trimestre de l’an dernier avait été exceptionnellement chargé en lancements ; celui de cette année a été léger.
Les biens sur plan à Business Bay se vendent à un prix par sq ft plus élevé que les immeubles livrés plus anciens. La médiane sur plan ce trimestre était de AED 2,910 par sq ft, contre AED 2,730 un an plus tôt. Ainsi, lorsque le sur plan passe d’environ trois quarts du marché à moins d’un tiers, la médiane globale baisse avec lui, même si aucun immeuble n’est devenu moins cher. C’est un changement dans ce qui s’est vendu, plus qu’un changement dans ce que valent les biens.
La revente a tenu
C’est sur le marché de la revente que je juge la demande réelle de logements achevés. Au troisième trimestre 2026, on a compté 935 reventes à une médiane de AED 1,910 par sq ft. Un an plus tôt, il y en avait 1,193 à AED 1,870 par sq ft.
- Volume de reventes : en baisse d’environ 22 % sur un an, mais en hausse d’environ 23 % par rapport au deuxième trimestre (758 reventes).
- Prix de revente par sq ft : environ 2 % de plus qu’il y a un an, et environ 9 % en dessous des AED 2,100 du deuxième trimestre.
- Part du sur plan : en septembre, environ un tiers des ventes portaient sur du sur plan et deux tiers sur de la revente.
Je n’accorderais pas trop d’importance au recul trimestriel des prix de revente. La composition des reventes varie d’un trimestre à l’autre entre studios, logements d’une chambre et biens plus grands, et la comparaison sur un an est le repère le plus stable. À cette aune, les prix de revente sont restés globalement stables, voire légèrement plus fermes.
Loyers et segment haut de gamme
La location est restée active. Business Bay a enregistré 3,114 contrats de location en septembre, environ 4 % de plus qu’en septembre 2025. Le rendement locatif brut résidentiel du quartier pour le mois s’établissait à environ 4.5 %, en deçà d’il y a un an, les prix ayant augmenté plus vite que les loyers au cours des douze mois précédents.
Au sommet du quartier, le marché se comporte différemment et les échantillons sont réduits. The Lana, les 39 résidences au-dessus de l’hôtel de Dorchester Collection à Dubaï, avec une architecture intérieure de Gilles & Boissier et OMNIYAT Atelier à la disposition des propriétaires souhaitant personnaliser davantage, affiche un rendement locatif brut de 6.5 % sur les douze derniers mois dans mon Indice locatif, mais cela ne repose que sur deux baux de marché. C’est un point de repère, pas une tendance, et les loyers passés ne garantissent pas les revenus futurs.
Ailleurs sur le segment haut de gamme, le projet le plus actif au cours des trois mois jusqu’au 23 octobre a été un lancement d’OMNIYAT, avec 38 ventes enregistrées à une médiane d’environ AED 5,978 par sq ft. C’est près de trois fois la médiane du quartier, et un rappel que « Business Bay », en tant que moyenne, dit peu de chose de ses meilleures adresses.
Ce que j’en retiendrais
L’offre est la variable que je surveille de plus près. Les données font état de 40 projets et d’environ 30,000 logements en préparation à Business Bay, ce qui maintiendra une pression sur les prix de revente du milieu de gamme à mesure que les immeubles seront livrés. Les logements achevés et bien spécifiés dans les meilleurs immeubles ont tendance à en être protégés, car leur clientèle d’acheteurs est différente.
Pour un acheteur, un calendrier de lancements plus calme peut signifier davantage de temps pour négocier sur des biens livrés. Pour un vendeur, les données de revente sont stables plutôt qu’en baisse, ce qui justifie une fixation du prix à partir de ventes comparables récentes plutôt qu’à partir des gros titres de l’an dernier sur le sur plan.
Si vous possédez ou envisagez une résidence à Business Bay ou à Marasi Bay et souhaitez disposer des chiffres propres à votre immeuble, envoyez-moi une demande confidentielle.
Source : données de marché DXB Interact fondées sur les enregistrements du Dubai Land Department (DLD), consultées le 23 octobre 2026. Les chiffres sont des médianes et des totaux pour le quartier de Business Bay (tous types de biens, sauf mention contraire). Les chiffres trimestriels couvrent la période de juillet à septembre 2026 ; les chiffres de septembre portent sur ce seul mois. Les chiffres de The Lana proviennent de l’Indice locatif d’alihmoud.com, mis à jour le 2 octobre 2026 (d’octobre 2025 à septembre 2026). Les rendements bruts s’entendent avant frais. Les loyers et prix passés ne garantissent pas les résultats futurs.