Όταν οι αγοραστές με ρωτούν για το VELA Viento, το ερώτημα είναι συνήθως κάποια παραλλαγή του εξής: είναι απλώς ένας φθηνότερος τρόπος να αποκτήσει κανείς VELA, και έχει ήδη ανέβει η τιμή; Είναι εύλογο ερώτημα για ένα off-plan κτίριο στο μέτωπο του νερού στο Marasi Bay, γι’ αυτό στράφηκα στις καταχωρισμένες πωλήσεις και όχι στο διαφημιστικό φυλλάδιο.
Πώς έχει πουλήσει το κτίριο από το λανσάρισμα
Το VELA Viento λανσαρίστηκε τον Ιούλιο του 2024. Από τότε, το Dubai Land Department έχει καταχωρίσει 36 πωλήσεις του κατασκευαστή στο κτίριο, έναντι 97 κατοικιών στα δεδομένα αγοράς. Η εικόνα ανά έτος είναι ήρεμη και όχι δραματική:
- 2024: 18 πωλήσεις, διάμεση τιμή AED 6,116 ανά sq ft
- 2025: 9 πωλήσεις, διάμεση τιμή AED 6,251 ανά sq ft
- 2026 έως σήμερα: 9 πωλήσεις, διάμεση τιμή AED 6,238 ανά sq ft
Τους τελευταίους δώδεκα μήνες έγιναν 11 καταχωρισμένες πωλήσεις με διάμεση τιμή AED 6,270 ανά sq ft, αυξημένη κατά 1.56% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ο όγκος την ίδια περίοδο μειώθηκε κατά 52.17%. Με απλά λόγια, το μεγαλύτερο μέρος των πρώτων πωλήσεων έγινε στο παράθυρο του λανσαρίσματος, και από τότε το κτίριο διαπραγματεύεται με πιο αργό ρυθμό σε μια τιμή που σχεδόν δεν έχει κινηθεί.
Το ερμηνεύω ως ένδειξη ενός κατασκευαστή που διατηρεί την τιμή του αντί να κυνηγά τον όγκο. Σημαίνει επίσης ότι οι σημερινοί αγοραστές πληρώνουν ανά sq ft κοντά σε όσα πλήρωσαν οι πρώτοι αγοραστές — κάτι που δεν συμβαίνει πάντα στα λανσαρίσματα off-plan κορυφής στο Ντουμπάι.
VELA Viento σε σύγκριση με το VELA
Η προφανής σύγκριση είναι με τον γείτονά του. Σε 24 πωλήσεις του κατασκευαστή, το VELA κατέγραψε διάμεση τιμή AED 6,810 ανά sq ft. Τους τελευταίους δώδεκα μήνες το VELA κατέγραψε μόλις δύο πωλήσεις, με διάμεση τιμή AED 7,500 ανά sq ft. Δύο πωλήσεις είναι πολύ λίγες για να μιλήσουμε για τάση, και θα αντιμετώπιζα αυτό το στοιχείο μόνο ως ένδειξη.
Σε συγκρίσιμη βάση, οι 36 πωλήσεις του κατασκευαστή στο VELA Viento καταχωρίστηκαν με διάμεση τιμή AED 6,210 ανά sq ft, περίπου 9% κάτω από το VELA. Η διαφορά δεν αντανακλά τόσο την ποιότητα όσο το προϊόν. Το VELA είναι μια μικρότερη συλλογή πολύ μεγάλων κατοικιών, που παραδίδονται πλήρως εξοπλισμένες και επιπλωμένες. Το VELA Viento προσφέρει ευρύτερο μείγμα, από κατοικίες δύο υπνοδωματίων έως μεζονέτες, κάτι που φυσικά μειώνει τη μέση τιμή ανά sq ft.
Και τα δύο βρίσκονται πολύ πάνω από την ευρύτερη περιοχή. Η διάμεση τιμή για το Business Bay συνολικά είναι περίπου AED 2,500 ανά sq ft, που τοποθετεί το VELA Viento περίπου στα δυόμισι φορές το επίπεδο της περιοχής. Αυτή η διαφορά είναι το premium της Dorchester Collection σε αριθμούς: οι αγοραστές πληρώνουν για τις υπηρεσίες, τον σχεδιασμό και τη σπανιότητα, όχι μόνο για το μέτωπο στο νερό.
Τι σημαίνουν οι όροι off-plan για έναν αγοραστή
Τα δεδομένα αγοράς δείχνουν παράδοση προγραμματισμένη για τον Μάιο του 2027 και κατασκευή ολοκληρωμένη κατά περίπου 22%. Το βασικό πρόγραμμα πληρωμών που έχει καταγραφεί είναι 5% με την κράτηση, 55% κατά την κατασκευή και 40% με την παράδοση. Τα προγράμματα πληρωμών μπορεί να αλλάξουν, γι’ αυτό επιβεβαιώνω πάντα τους τρέχοντες όρους με την OMNIYAT πριν δεσμευτεί ένας αγοραστής.
Ένα τέτοιο πρόγραμμα σημαίνει ότι το μεγαλύτερο μέρος του κεφαλαίου δεσμεύεται πριν από την παράδοση των κλειδιών. Αξίζει να σταθμιστεί με ειλικρίνεια. Ταιριάζει σε έναν αγοραστή που θέλει μια νέα κατοικία με το δικό του χρονοδιάγραμμα και αισθάνεται άνετα με τον κατασκευαστικό κίνδυνο ενός κατασκευαστή με ισχυρό ιστορικό παραδόσεων σε αυτό το επίπεδο. Ταιριάζει πολύ λιγότερο σε έναν αγοραστή που αναζητά γρήγορη μεταπώληση, γιατί η αγορά μεταπώλησης σε ένα off-plan κτίριο με σταθερή τιμή είναι ρηχή.
Τι καθορίζει την αξία εδώ
Κατά την εμπειρία μου, τρία πράγματα. Το πρώτο είναι ο σχεδιασμός: εσωτερικοί χώροι των Gilles & Boissier, με το OMNIYAT Atelier διαθέσιμο για ιδιοκτήτες που θέλουν να εξελίξουν περαιτέρω μια κατοικία. Το δεύτερο είναι το μοντέλο υπηρεσιών μιας κατοικίας Dorchester Collection, που τείνει να μετρά περισσότερο όταν ένα κτίριο ολοκληρωθεί και κατοικηθεί. Το είδαμε στο One at Palm, όπου οι τιμές κινήθηκαν περισσότερο μετά την παράδοση. Το τρίτο είναι το ίδιο το μέτωπο στο νερό, και το γεγονός ότι ελάχιστο συγκρίσιμο προϊόν υπάρχει στο Marasi Bay.
Τίποτα από αυτά δεν αποτελεί υπόσχεση για την τιμή μετά την ολοκλήρωση, και δεν θα έδινα τέτοια υπόσχεση. Αυτό που δείχνουν τα δεδομένα είναι ένα κτίριο που διατήρησε την τιμή του ανά sq ft σε μια περίοδο πιο αργών πωλήσεων, με μετρημένη έκπτωση σε σχέση με το VELA.
Είναι λοιπόν ένα φθηνότερο VELA;
Ανά sq ft, ναι, με διαφορά που τα δεδομένα στηρίζουν. Ως προϊόν, θα το διατύπωνα διαφορετικά: το VELA Viento είναι μια ευρύτερη συλλογή για αγοραστές που θέλουν το επίπεδο της Dorchester Collection σε μια κατοικία που δεν χρειάζεται να είναι από τις μεγαλύτερες της πόλης. Η σωστή επιλογή ανάμεσα στα δύο εξαρτάται από το μέγεθος, την κάτοψη και τον τρόπο που σκοπεύετε να ζήσετε σε αυτή.
Αν θέλετε να συγκρίνετε συγκεκριμένες κατόψεις ή την τρέχουσα διαθεσιμότητα, στείλτε μου ένα εμπιστευτικό αίτημα.
Πηγές: καταχωρισμένες πωλήσεις του Dubai Land Department μέσω του DXB Interact (ετήσιες και δωδεκάμηνες διάμεσες τιμές και όγκοι, όλοι οι τύποι πώλησης, για τα VELA Viento By Omniyat και VELA By Omniyat· διάμεση τιμή σε επίπεδο έργων για το Business Bay), καθώς και ημερομηνία παράδοσης, πρόοδος κατασκευής και πρόγραμμα πληρωμών όπως καταγράφονται στα ίδια δεδομένα, έως τις 20 Οκτωβρίου 2026. Μία μεμονωμένη ασυνήθιστη καταχώριση του 2023 στο VELA Viento εξαιρείται από τα ετήσια στοιχεία. Τα στοιχεία είναι συγκεντρωτικά· το άρθρο έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί επενδυτική συμβουλή.