Από το καλοκαίρι, το ερώτημα που ακούω συχνότερα από αγοραστές που εξετάζουν το Palm Jumeirah είναι απλό: έχει «κρυώσει» το νησί; Τα γενικά στοιχεία του τρίτου τριμήνου δίνουν αυτή την εντύπωση. Η διάμεση τιμή ανά sq ft σε όλες τις καταχωρισμένες πωλήσεις μειώθηκε, όπως και ο αριθμός των συναλλαγών σε σύγκριση με πέρυσι. Όμως μια γενική διάμεση τιμή μπορεί να παραπλανήσει όταν αλλάζει το μείγμα όσων πωλήθηκαν, και αυτό το τρίμηνο το μείγμα άλλαξε σημαντικά. Γι’ αυτό επέστρεψα στις καταχωρισμένες πωλήσεις Ιουλίου έως Σεπτεμβρίου και τις διαχώρισα.
Με μια ματιά: λιγότερες πωλήσεις, χαμηλότερη διάμεση τιμή
Το Palm Jumeirah κατέγραψε 230 καταχωρισμένες πωλήσεις το τρίτο τρίμηνο του 2026, με διάμεση τιμή AED 3,000 ανά sq ft. Το δεύτερο τρίμηνο έγιναν 238 πωλήσεις στα AED 3,650 ανά sq ft, και το τρίτο τρίμηνο του 2025 έγιναν 395 πωλήσεις στα AED 3,350 ανά sq ft.
Αν διαβαστούν μεμονωμένα, οι αριθμοί αυτοί υποδηλώνουν μια αγορά που επιβραδύνθηκε απότομα μέσα στη χρονιά και στη συνέχεια σημείωσε πτώση τιμών 17.8% μέσα σε τρεις μήνες. Δεν πιστεύω ότι αυτό συνέβη, και ο διαχωρισμός μεταξύ νέων κατοικιών και μεταπωλήσεων εξηγεί γιατί.
Τι άλλαξε πραγματικά: το μείγμα
Στο Palm, οι πρωτογενείς πωλήσεις (κατοικίες που αγοράζονται απευθείας από τον κατασκευαστή) και οι μεταπωλήσεις είναι δύο πολύ διαφορετικές αγορές. Οι πρωτογενείς πωλήσεις στο νησί συγκεντρώνονται σε νέους επώνυμους και ultra-prime πύργους, και οι μηνιαίες διάμεσες τιμές τους φέτος κυμάνθηκαν περίπου μεταξύ AED 5,000 και AED 6,700 ανά sq ft. Οι μεταπωλήσεις καλύπτουν τα πάντα, από στούντιο σε παλαιότερα κτίρια έως signature βίλες, και οι μηνιαίες διάμεσες τιμές τους κινήθηκαν πολύ χαμηλότερα.
Το δεύτερο τρίμηνο, 73 από τις 238 πωλήσεις ήταν πρωτογενείς. Το τρίτο τρίμηνο, μόνο 47 από τις 230. Την ίδια περίοδο, οι μεταπωλήσεις αυξήθηκαν από 165 σε 183. Όταν καταχωρίζονται λιγότερες από τις ακριβότερες ανά sq ft κατοικίες, η συνολική διάμεση τιμή πέφτει, ακόμη κι αν καμία μεμονωμένη κατοικία δεν έχει γίνει φθηνότερη.
- Πρωτογενείς πωλήσεις: 73 το 2ο τρίμηνο, 47 το 3ο τρίμηνο. Μηνιαίες διάμεσες τιμές το 3ο τρίμηνο: AED 5,034, 5,079 και 5,503 ανά sq ft.
- Μεταπωλήσεις: 165 το 2ο τρίμηνο, 183 το 3ο τρίμηνο. Μηνιαίες διάμεσες τιμές το 3ο τρίμηνο: AED 2,653, 2,356 και 2,651 ανά sq ft, έναντι AED 2,579, 3,169 και 2,421 το 2ο τρίμηνο.
Το εύρος των μεταπωλήσεων το τρίτο τρίμηνο βρίσκεται μέσα στο εύρος του δεύτερου. Πρόκειται για αγορά που διατηρεί το επίπεδό της, με τις συνήθεις μηνιαίες διακυμάνσεις, και όχι για αγορά σε πτώση. Οι πρωτογενείς τιμές όντως διαμορφώθηκαν χαμηλότερα από τους ανοιξιάτικους μήνες, αλλά με 11 έως 22 πρωτογενείς πωλήσεις τον μήνα, η φάση λανσαρίσματος ενός μόνο πύργου μπορεί από μόνη της να μετακινήσει τη διάμεση τιμή, οπότε δεν θα διάβαζα ακόμη τάση σε αυτό.
Η μακροπρόθεσμη εικόνα
Τους τελευταίους δώδεκα μήνες, το Palm Jumeirah κατέγραψε 1,299 πωλήσεις, 22% λιγότερες από τους δώδεκα μήνες που προηγήθηκαν. Η διάμεση τιμή ανά sq ft στο ίδιο δωδεκάμηνο ήταν AED 3,560, αυξημένη κατά 15.4%. Για σύγκριση, η διάμεση τιμή σε όλο το Ντουμπάι την ίδια περίοδο ήταν AED 1,729 ανά sq ft. Λιγότερες συναλλαγές σε υψηλότερες τιμές είναι ό,τι θα περίμενε κανείς σε ένα νησί με ελάχιστη νέα γη: το απόθεμα που αλλάζει χέρια είναι όλο και περισσότερο οι μεγαλύτερες κατοικίες με καλύτερο φινίρισμα.
Στο ανώτατο επίπεδο, η αγορά μεταπώλησης παρέμεινε ενεργή. Το τρίτο τρίμηνο έγιναν 17 μεταπωλήσεις κατοικιών τεσσάρων υπνοδωματίων με διάμεση τιμή AED 31 εκατ., 10 μεταπωλήσεις πέντε υπνοδωματίων με διάμεση τιμή AED 46.9 εκατ. και 6 μεταπωλήσεις έξι υπνοδωματίων με διάμεση τιμή AED 51.5 εκατ. Είναι μικροί αριθμοί, και κάθε στοιχείο καλύπτει ένα ευρύ φάσμα μεγεθών, αλλά δείχνουν ότι οι αγοραστές αυτού του επιπέδου δεν αποσύρθηκαν το καλοκαίρι.
Η προσφορά είναι αυτό που παρακολουθώ πιο στενά. Τα δεδομένα δείχνουν 18 έργα και 2,812 μονάδες που έρχονται ακόμη στο νησί. Καθώς νέα κτίρια λανσάρονται και ολοκληρώνονται, οι πρωτογενείς καταχωρίσεις θα αυξηθούν ξανά, και η γενική διάμεση τιμή πιθανότατα θα ανέβει μαζί τους — για τον ίδιο λόγο μείγματος για τον οποίο υποχώρησε αυτό το τρίμηνο.
Τι θα κρατούσα από αυτό
Αν αγοράζετε, το τρίτο τρίμηνο δεν ήταν διόρθωση, ήταν όμως ένα πιο ήσυχο τρίμηνο για νέα λανσαρίσματα, και οι πωλητές μεταπώλησης αντιμετώπισαν λιγότερο ανταγωνισμό από τους κατασκευαστές. Αυτή είναι συνήθως καλή στιγμή για διαπραγμάτευση στην πλευρά της μεταπώλησης, ειδικά για κατοικίες που βρίσκονται στην αγορά από την άνοιξη. Συγκρίνετε τις τιμές ανά sq ft μόνο μεταξύ ομοίων: κτίριο με κτίριο, θέα με θέα, ολοκληρωμένο με μη ολοκληρωμένο.
Αν πουλάτε, το καλοκαίρι δεν άλλαξε το επίπεδο των συγκρίσιμων μεταπωλήσεων. Τιμολογήστε με βάση τα στοιχεία του δικού σας κτιρίου και των άμεσων γειτόνων του, όχι με βάση τη διάμεση τιμή όλου του νησιού, την οποία αυτό το τρίμηνο συμπίεσε η απουσία ακριβού νέου αποθέματος και όχι η πτώση των αξιών.
Για ιδιοκτήτες που κρατούν το ακίνητο για μίσθωση, η ακαθάριστη απόδοση της περιοχής τον τελευταίο χρόνο ήταν 6%, και ο Δείκτης ενοικίων μου παρακολουθεί κάθε μήνα τα μισθώματα στο One at Palm και στο The Lana. Τα παλαιότερα μισθώματα δεν εγγυώνται μελλοντικά έσοδα.
Αν θέλετε τα στοιχεία για ένα συγκεκριμένο κτίριο, στείλτε μου ένα εμπιστευτικό αίτημα.
Πηγή: καταχωρισμένες πωλήσεις του Dubai Land Department μέσω των δεδομένων αγοράς του DXB Interact, πρόσβαση στις 9 Οκτωβρίου 2026. Τα στοιχεία τριμήνου καλύπτουν την περίοδο 1 Ιουλίου έως 30 Σεπτεμβρίου 2026· τα στοιχεία δωδεκαμήνου αφορούν το δωδεκάμηνο έως τις 9 Οκτωβρίου 2026. Οι διάμεσες τιμές αφορούν την τιμή ανά sq ft, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά. Οι διάμεσες τιμές ανά αριθμό υπνοδωματίων αφορούν μόνο μεταπωλήσεις. Τα στοιχεία είναι συγκεντρωτικά, όχι αποτιμήσεις.