Οι αγοραστές σε αυτό το επίπεδο συνήθως μου κάνουν την ίδια ερώτηση δύο φορές: πόσο θα αξίζει και πόσο θα αποδίδει όσο το κατέχω; Η πρώτη απάντηση προκύπτει από τα δεδομένα πωλήσεων. Η δεύτερη ήταν πάντα δυσκολότερη, γιατί σε αυτά τα κτίρια υπογράφονται ελάχιστες μισθώσεις κάθε χρόνο και σχεδόν κανείς δεν τις δημοσιεύει. Γι’ αυτό δημιούργησα τον Dorchester Rental Index: κάθε μίσθωση κατοικίας καταχωρισμένη στο Dubai Land Department (DLD) στο One at Palm Jumeirah και στο The Lana Residences, τα δύο κτίρια της Dorchester Collection που έχουν ήδη παραδοθεί.
Ο Δείκτης καταγράφει μισθώσεις κατοικιών με ετήσιο μίσθωμα AED 800,000 και άνω. Οι επαγγελματικοί χώροι και οτιδήποτε κάτω από αυτό το όριο εξαιρούνται, ώστε οι αριθμοί να περιγράφουν τις κατοικίες που πραγματικά εξετάζουν οι αγοραστές.
One at Palm Jumeirah: πέντε χρόνια αυξανόμενων μισθωμάτων
Το One at Palm έχει το μακρύτερο ιστορικό, με 32 μισθώσεις που πληρούν τα κριτήρια από το 2021. Τους τελευταίους δώδεκα μήνες η διάμεση μίσθωση ήταν AED 1,587,500 ετησίως, ή περίπου AED 450 ανά τετραγωνικό πόδι.
Η μεγαλύτερη ιστορία είναι η τάση. Σε πλήρη έτη, το διάμεσο μίσθωμα ανά τετραγωνικό πόδι αυξήθηκε από περίπου AED 302 το 2021 σε AED 535 το 2025, άνοδος 77%. Οι μισθώσεις του 2026 μέχρι στιγμής είναι πολύ λίγες για να εξαχθούν συμπεράσματα, γι’ αυτό ο Δείκτης τις εμφανίζει χωριστά.
- Τρία υπνοδωμάτια: η κάτοψη με τις περισσότερες μισθώσεις (20 μισθώσεις), με διάμεσο AED 1.5M ετησίως.
- Τέσσερα υπνοδωμάτια: 12 μισθώσεις, με διάμεσο AED 2.0M ετησίως.
- Ακαθάριστη απόδοση: περίπου 5% με τις σημερινές τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό πόδι.
Για σύγκριση, η διάμεση μίσθωση διαμερίσματος σε όλο το Palm Jumeirah είναι περίπου AED 180,000 τον χρόνο. Το One at Palm μισθώνεται σε μια διαφορετική αγορά, σχεδόν εννέα φορές πάνω από τη διάμεση τιμή του νησιού.
The Lana: λιγότερα δεδομένα, υψηλότερη απόδοση
Το The Lana παραδόθηκε το 2023, οπότε το ιστορικό του είναι σύντομο: πέντε μισθώσεις στην αγορά από την παράδοση, δύο από αυτές τους τελευταίους δώδεκα μήνες. Η διάμεση τιμή για αυτή την περίοδο είναι AED 1.7M ετησίως, περίπου AED 425 ανά τετραγωνικό πόδι.
Η τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό πόδι είναι χαμηλότερη απ’ ό,τι στο One at Palm, οπότε το ίδιο επίπεδο μισθώματος αποφέρει υψηλότερη απόδοση: ακαθάριστη απόδοση περίπου 6.5%. Οι κατοικίες δύο υπνοδωματίων αντιστοιχούν μέχρι στιγμής στις περισσότερες μισθώσεις, με διάμεσο AED 1.45M ετησίως. Η διάμεση μίσθωση διαμερίσματος στο Business Bay είναι περίπου AED 90,000.
Τι σημαίνει αυτό αν αγοράζετε
Από τους αριθμούς προκύπτουν δύο διαφορετικές περιπτώσεις.
- Το One at Palm είναι το δοκιμασμένο: πέντε χρόνια δεδομένων, μίσθωμα ανά τετραγωνικό πόδι αυξημένο κατά 77% από το 2021, και απόδοση περίπου 5% πέρα από την κεφαλαιακή υπεραξία.
- Το The Lana είναι αυτό με την υψηλότερη απόδοση: χαμηλότερη τιμή εισόδου ανά τετραγωνικό πόδι και πρώτες μισθώσεις που παραπέμπουν σε περίπου 6.5% ακαθάριστα. Το δείγμα είναι ακόμη μικρό, γι’ αυτό το αντιμετωπίζω ως ένδειξη τάσης, όχι ως εγγύηση.
Σε κάθε περίπτωση, το μέγεθος του δείγματος έχει σημασία. Μία μόνο μεγάλη μίσθωση μπορεί να μετακινήσει τη διάμεση τιμή σε κτίρια αυτού του μεγέθους, γι’ αυτό ο Δείκτης δείχνει πάντα πόσες μισθώσεις βρίσκονται πίσω από κάθε αριθμό.
Τι σημαίνει αυτό αν πουλάτε
Ένα τεκμηριωμένο ιστορικό μισθώσεων αποτελεί μέρος της τιμής. Οι αγοραστές που βλέπουν σε ποια τιμή μισθώνονται συγκρίσιμες κατοικίες, με βάση καταχωρισμένα δεδομένα και όχι εκτιμήσεις, διαπραγματεύονται με γεγονότα. Γι’ αυτό ο Δείκτης είναι δημόσιος.
Ο Δείκτης ενημερώνεται στις 2 κάθε μήνα. Αν θέλετε τα στοιχεία για μια συγκεκριμένη κάτοψη ή μια εκτίμηση για το πόσο θα μισθωνόταν η κατοικία σας, στείλτε μου ένα εμπιστευτικό αίτημα.
Τα στοιχεία είναι διάμεσες τιμές μισθώσεων κατοικιών καταχωρισμένων στο Dubai Land Department (DLD) με ετήσιο μίσθωμα AED 800,000 και άνω, στις 30 Σεπτεμβρίου 2026. Η ακαθάριστη απόδοση είναι το ετήσιο μίσθωμα ανά τετραγωνικό πόδι διαιρούμενο με την τρέχουσα διάμεση τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό πόδι, πριν από τα κοινόχρηστα (service charges) και τα λοιπά έξοδα. Τα παρελθόντα μισθώματα δεν εγγυώνται μελλοντικό εισόδημα.