Όταν ένας αγοραστής κι εγώ συμφωνούμε σε μια τιμή για μια κατοικία κορυφής, το επόμενο ερώτημα είναι σχεδόν πάντα το ίδιο: πόσο θα μου κοστίσει πραγματικά την ημέρα της μεταβίβασης; Η τιμή αγοράς είναι ο αριθμός που όλοι θυμούνται, αλλά σε αυτό το επίπεδο τα κόστη γύρω της φτάνουν σε εκατοντάδες χιλιάδες ντιρχάμ, και είναι πολύ καλύτερα να τα γνωρίζει κανείς πριν από μια προσφορά παρά μετά. Έτσι τα παρουσιάζω στους πελάτες μου, με βάση τα τέλη που δημοσιεύει σήμερα το Dubai Land Department.
Το τέλος μεταβίβασης: το μεγαλύτερο μεμονωμένο κόστος
Το Dubai Land Department (DLD) χρεώνει τέλος μεταβίβασης 4% επί της αξίας πώλησης κατά την καταχώριση της κυριότητας. Στη σελίδα της υπηρεσίας καταχώρισης πωλήσεων, το DLD το εμφανίζει ως 2% για τον πωλητή και 2% για τον αγοραστή. Στην πράξη, στην αγορά μεταπώλησης, η σύμβαση μεταξύ των μερών ορίζει ποιος πληρώνει, και συνηθίζεται ο αγοραστής να καλύπτει ολόκληρο το 4%. Φροντίζω πάντα αυτό να αναγράφεται με σαφήνεια στη σύμβαση πώλησης, ώστε να μην υπάρξει καμία παρεξήγηση στο γραφείο του trustee.
Το ίδιο 4% ισχύει όταν μια αγορά off-plan προκαταχωρίζεται στο DLD μέσω του προσωρινού μητρώου του, γνωστού ως Oqood. Ορισμένοι κατασκευαστές απορροφούν μέρος ή το σύνολό του ως κίνητρο λανσαρίσματος, οπότε αξίζει να ρωτήσετε πριν υπογράψετε αντί να το θεωρήσετε δεδομένο.
Τα μικρότερα τέλη καταχώρισης
Γύρω από το τέλος μεταβίβασης υπάρχουν μερικές σταθερές χρεώσεις. Το DLD τις αναφέρει στη σελίδα καταχώρισης πωλήσεων, και είναι μικρές σε σύγκριση με το 4%, αλλά ανήκουν στον προϋπολογισμό:
- Έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας: AED 250.
- Knowledge fee και innovation fee: AED 10 το καθένα.
- Τέλος χάρτη ή σχεδίου από AED 100 έως AED 250, ανάλογα με το ακίνητο.
- Αμοιβή του registration trustee (του συνεργάτη υπηρεσιών του DLD): AED 4,000 συν ΦΠΑ για πωλήσεις AED 500,000 και άνω.
Αν αγοράζετε με στεγαστικό δάνειο, το DLD χρεώνει επίσης τέλος καταχώρισης υποθήκης 0.25% επί του ποσού του δανείου, συν τις δικές του σταθερές χρεώσεις. Η τράπεζά σας θα προσθέσει τις δικές της προμήθειες διαχείρισης και εκτίμησης, που διαφέρουν από δανειστή σε δανειστή.
Αμοιβές μεσίτη και ΦΠΑ
Σε μια μεταπώληση, η μεσιτική αμοιβή συμφωνείται γραπτώς πριν ξεκινήσουν οι επισκέψεις, στα έντυπα του RERA που οφείλει να χρησιμοποιεί κάθε αδειοδοτημένος μεσίτης. Το ποσοστό που συμφωνείται συνηθέστερα στο Ντουμπάι είναι 2% της τιμής, και ο ΦΠΑ 5% επιβάλλεται στην αμοιβή, όχι στο ακίνητο. Σε μια πρωτογενή αγορά απευθείας μέσω του εξουσιοδοτημένου μεσίτη ενός κατασκευαστή, ο αγοραστής συνήθως δεν πληρώνει καθόλου μεσιτική αμοιβή.
Για να δούμε τα κύρια κονδύλια δίπλα δίπλα, ας πάρουμε μια ενδεικτική μεταπώληση στα AED 20 εκατ., τοις μετρητοίς, όπου ο αγοραστής έχει συμφωνήσει να καλύψει ολόκληρο το τέλος μεταβίβασης και μεσιτική αμοιβή 2%:
Τέλος μεταβίβασης: AED 800,000. Αμοιβή μεσίτη: AED 400,000, συν AED 20,000 ΦΠΑ. Χρεώσεις trustee και καταχώρισης: λίγο πάνω από AED 4,700 συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. Το σύνολο ανέρχεται σε περίπου AED 1.22 εκατ., ή λίγο πάνω από 6% επιπλέον της τιμής. Πρόκειται για παράδειγμα υπολογισμού, όχι για προσφορά, και η κατανομή μεταξύ αγοραστή και πωλητή είναι πάντα θέμα της σύμβασης.
Τα κόστη που συνεχίζονται: τα κοινόχρηστα
Μετά την παράδοση των κλειδιών, το κύριο επαναλαμβανόμενο κόστος είναι τα ετήσια κοινόχρηστα, που ορίζονται ανά sq ft και εγκρίνονται για κάθε κτίριο. Οι αγοραστές συχνά υποτιμούν πόσο διαφέρουν από πύργο σε πύργο, ακόμη και στο ίδιο τμήμα του Palm ή του καναλιού. Οι επώνυμες κατοικίες με πλήρεις ξενοδοχειακές υπηρεσίες, στελεχωμένα λόμπι και ιδιωτικές παροχές βρίσκονται στο υψηλότερο άκρο — και εύλογα.
Δεν αναφέρω κοινόχρηστα από μνήμης ούτε με βάση τον λόγο του πωλητή. Το DLD δημοσιεύει τα εγκεκριμένα κοινόχρηστα κάθε έργου μέσω του Service Charge Index, διαθέσιμου στον ιστότοπο του DLD και στην εφαρμογή Dubai REST, και οι ιδιοκτήτες πληρώνουν μέσω του συστήματος Mollak του DLD. Πριν δεσμευτεί οποιοσδήποτε πελάτης μου, αναζητούμε το εγκεκριμένο ποσό για το συγκεκριμένο κτίριο και το σχετικό έτος, και ζητώ από τον πωλητή βεβαίωση ότι δεν υπάρχουν εκκρεμότητες. Τυχόν οφειλές πρέπει να εξοφληθούν πριν από τη μεταβίβαση.
Αν η κατοικία πρόκειται να μισθωθεί, η ακαθάριστη απόδοση πρέπει να διαβάζεται μετά από αυτά τα κόστη, όχι πριν. Ο Δείκτης ενοικίων μου παρακολουθεί τα καταχωρισμένα μισθώματα στο One at Palm και στο The Lana, και τα παλαιότερα μισθώματα δεν εγγυώνται μελλοντικά έσοδα.
Πώς θα έκανα τον προϋπολογισμό
Για μια μεταπώληση τοις μετρητοίς στην κορυφή της αγοράς, προτείνω στους πελάτες μου να έχουν διαθέσιμο περίπου 6% έως 7% της τιμής πέρα από το συμφωνημένο ποσό, για να καλύψουν το τέλος μεταβίβασης, την αμοιβή μεσίτη, τον ΦΠΑ και την καταχώριση, και στη συνέχεια να προϋπολογίσουν χωριστά τα κοινόχρηστα του πρώτου έτους. Για μια κατανομή off-plan, το αρχικό κόστος μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερο αν ο κατασκευαστής καλύπτει μέρος του τέλους μεταβίβασης, αλλά τότε είναι το πρόγραμμα πληρωμών που χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση.
Τίποτα από αυτά δεν είναι περίπλοκο όταν βρίσκεται σε μία σελίδα, και είναι πολύ προτιμότερο να το δει κανείς πριν από μια προσφορά παρά στο γραφείο του trustee. Αν θέλετε να σας παρουσιάσω το πλήρες κόστος για μια συγκεκριμένη κατοικία, στείλτε μου ένα εμπιστευτικό αίτημα.
Τέλη όπως δημοσιεύονται από το Dubai Land Department στις σελίδες υπηρεσιών καταχώρισης πώλησης και καταχώρισης υποθήκης (dubailand.gov.ae), έλεγχος στις 14 Οκτωβρίου 2026. Η αμοιβή μεσίτη που αναφέρεται είναι το συνήθως συμφωνούμενο ποσοστό της αγοράς, όχι ρυθμιζόμενο ποσό. Το παράδειγμα των AED 20 εκατ. είναι μόνο ενδεικτικό. Τα τέλη μπορεί να αλλάξουν· επιβεβαιώστε το τρέχον τιμολόγιο με το DLD πριν από τη μεταβίβαση. Πρόκειται για γενική πληροφόρηση, όχι για νομική ή χρηματοοικονομική συμβουλή.