Ησύχασε το Business Bay; Με βάση τα βασικά νούμερα, έτσι φαίνεται. Αν όμως κοιτάξει κανείς ένα επίπεδο βαθύτερα, η εικόνα είναι πιο χρήσιμη από τον τίτλο: το τρίμηνο ήταν ήσυχο για νέα έργα, όχι για όσους αγοράζουν ολοκληρωμένες κατοικίες.
Ο τίτλος: λιγότερες πωλήσεις, χαμηλότερη τιμή ανά sq ft
Το Business Bay, που περιλαμβάνει το παραλιακό μέτωπο του Marasi Bay, κατέγραψε 1,297 πωλήσεις το τρίτο τρίμηνο του 2026 με διάμεση τιμή AED 2,140 ανά sq ft. Το ίδιο τρίμηνο του 2025 είχε καταγράψει 4,557 πωλήσεις στα AED 2,600 ανά sq ft. Αυτό σημαίνει περίπου 72% λιγότερες συναλλαγές και 18% χαμηλότερη διάμεση τιμή ανά sq ft.
Σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2026 (1,438 πωλήσεις στα AED 2,550 ανά sq ft), ο όγκος ήταν περίπου 10% χαμηλότερος και η διάμεση τιμή υποχώρησε κατά περίπου 16%. Αν το διάβαζε κανείς μεμονωμένα, θα έδειχνε ότι οι τιμές είχαν στραφεί απότομα. Δεν πιστεύω ότι αυτό δείχνουν τα δεδομένα.
Τα off-plan εξηγούν το μεγαλύτερο μέρος της πτώσης
Όταν διαχωρίζω τις πωλήσεις off-plan από τις μεταπωλήσεις, η εικόνα αλλάζει. Οι καταχωρίσεις off-plan μειώθηκαν από 3,364 το τρίτο τρίμηνο του 2025 σε 362 φέτος, πτώση περίπου 89%. Το περσινό τρίτο τρίμηνο ήταν ασυνήθιστα φορτωμένο με νέα έργα· το φετινό ήταν ήπιο.
Τα ακίνητα off-plan στο Business Bay πωλούνται σε υψηλότερη τιμή ανά sq ft από τα παλαιότερα ολοκληρωμένα κτίρια. Η διάμεση τιμή off-plan αυτό το τρίμηνο ήταν AED 2,910 ανά sq ft, έναντι AED 2,730 έναν χρόνο νωρίτερα. Έτσι, όταν τα off-plan πέφτουν από περίπου τα τρία τέταρτα της αγοράς σε λιγότερο από το ένα τρίτο, η συνολική διάμεση τιμή πέφτει μαζί τους, ακόμη κι αν κανένα μεμονωμένο κτίριο δεν έχει γίνει φθηνότερο. Είναι αλλαγή στο τι πουλήθηκε, περισσότερο παρά αλλαγή στο πόσο αξίζουν τα ακίνητα.
Οι μεταπωλήσεις άντεξαν
Η αγορά μεταπώλησης είναι εκεί όπου κοιτάζω για να κρίνω την πραγματική ζήτηση για ολοκληρωμένες κατοικίες. Το τρίτο τρίμηνο του 2026 έγιναν 935 μεταπωλήσεις με διάμεση τιμή AED 1,910 ανά sq ft. Έναν χρόνο νωρίτερα ήταν 1,193 στα AED 1,870 ανά sq ft.
- Όγκος μεταπωλήσεων: μειωμένος κατά περίπου 22% σε ετήσια βάση, αλλά αυξημένος κατά περίπου 23% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο (758 μεταπωλήσεις).
- Τιμή μεταπώλησης ανά sq ft: περίπου 2% υψηλότερη από πριν από έναν χρόνο και περίπου 9% χαμηλότερη από τα AED 2,100 του δεύτερου τριμήνου.
- Μερίδιο off-plan: τον Σεπτέμβριο, περίπου το ένα τρίτο των πωλήσεων ήταν off-plan και τα δύο τρίτα μεταπωλήσεις.
Δεν θα έδινα μεγάλη σημασία στην τριμηνιαία υποχώρηση των τιμών μεταπώλησης. Η σύνθεση των μεταπωλήσεων αλλάζει από τρίμηνο σε τρίμηνο μεταξύ στούντιο, κατοικιών ενός υπνοδωματίου και μεγαλύτερων κατοικιών, και η ετήσια σύγκριση είναι ο πιο σταθερός οδηγός. Με αυτό το μέτρο, οι τιμές μεταπώλησης ήταν σε γενικές γραμμές σταθερές έως ελαφρώς ισχυρότερες.
Μισθώματα και το ανώτατο επίπεδο
Η μισθωτική αγορά παρέμεινε ενεργή. Το Business Bay κατέγραψε 3,114 μισθωτήρια συμβόλαια τον Σεπτέμβριο, περίπου 4% περισσότερα από τον Σεπτέμβριο του 2025. Η ακαθάριστη απόδοση κατοικιών της περιοχής για τον μήνα ήταν περίπου 4.5%, χαμηλότερη από πέρυσι, καθώς οι τιμές είχαν αυξηθεί ταχύτερα από τα μισθώματα τους προηγούμενους δώδεκα μήνες.
Στην κορυφή της περιοχής η αγορά συμπεριφέρεται διαφορετικά και τα δείγματα είναι μικρά. Το The Lana, οι 39 κατοικίες πάνω από το ξενοδοχείο της Dorchester Collection στο Ντουμπάι, με εσωτερική διακόσμηση από τους Gilles & Boissier και το OMNIYAT Atelier διαθέσιμο για ιδιοκτήτες που επιθυμούν περαιτέρω εξατομίκευση, εμφανίζει ακαθάριστη απόδοση 6.5% τους τελευταίους δώδεκα μήνες στον Δείκτη ενοικίων μου, όμως αυτό βασίζεται σε μόλις δύο μισθώσεις αγοράς. Είναι σημείο αναφοράς, όχι τάση, και τα παρελθόντα μισθώματα δεν εγγυώνται μελλοντικό εισόδημα.
Σε άλλο σημείο του ανώτατου επιπέδου, το πιο δραστήριο έργο στο τρίμηνο έως τις 23 Οκτωβρίου ήταν ένα νέο έργο της OMNIYAT, με 38 καταχωρισμένες πωλήσεις και διάμεση τιμή περίπου AED 5,978 ανά sq ft. Αυτό είναι σχεδόν το τριπλάσιο της διάμεσης τιμής της περιοχής και υπενθυμίζει ότι το «Business Bay» ως μέσος όρος λέει λίγα για τις καλύτερες διευθύνσεις του.
Τι θα κρατούσα από αυτό
Η προσφορά είναι η μεταβλητή που παρακολουθώ πιο στενά. Τα δεδομένα δείχνουν 40 έργα και περίπου 30,000 κατοικίες υπό ανάπτυξη στο Business Bay, κάτι που θα διατηρήσει πιέσεις στις τιμές μεταπώλησης της μεσαίας κατηγορίας καθώς ολοκληρώνονται κτίρια. Οι ολοκληρωμένες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών στα καλύτερα κτίρια τείνουν να προστατεύονται από αυτό, επειδή το κοινό των αγοραστών τους είναι διαφορετικό.
Για έναν αγοραστή, ένα πιο ήσυχο ημερολόγιο νέων έργων μπορεί να σημαίνει περισσότερο χρόνο για διαπραγμάτευση σε ολοκληρωμένα ακίνητα. Για έναν πωλητή, τα στοιχεία μεταπώλησης είναι σταθερά και όχι πτωτικά, κάτι που στηρίζει την τιμολόγηση με βάση πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις και όχι με βάση τους περσινούς τίτλους για τις πωλήσεις off-plan.
Αν έχετε ή εξετάζετε μια κατοικία στο Business Bay ή στο Marasi Bay και θα θέλατε τα στοιχεία ειδικά για το δικό σας κτίριο, στείλτε μου ένα εμπιστευτικό αίτημα.
Πηγή: δεδομένα αγοράς του DXB Interact με βάση τις καταχωρίσεις του Dubai Land Department (DLD), ανάκτηση στις 23 Οκτωβρίου 2026. Τα στοιχεία είναι διάμεσες τιμές και σύνολα για την περιοχή Business Bay (όλοι οι τύποι ακινήτων, εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά). Τα τριμηνιαία στοιχεία καλύπτουν τον Ιούλιο έως τον Σεπτέμβριο 2026· τα στοιχεία Σεπτεμβρίου αφορούν μόνο εκείνον τον μήνα. Τα στοιχεία για το The Lana προέρχονται από τον Δείκτη ενοικίων του alihmoud.com, με ενημέρωση στις 2 Οκτωβρίου 2026 (Οκτώβριος 2025 έως Σεπτέμβριος 2026). Οι ακαθάριστες αποδόσεις είναι προ εξόδων. Τα παρελθόντα μισθώματα και οι τιμές δεν εγγυώνται μελλοντικά αποτελέσματα.