Den größten Teil meiner Laufbahn lautete die erste Frage eines Kunden, was man in Dubai kaufen sollte. Heute beginnt das Gespräch immer öfter einen Schritt früher. Sollte die Familie überhaupt hier sein? In welchen Monaten des Jahres? Und wie fügt sich Dubai neben London, New York oder dem Mittelmeerraum in ein Leben ein, das sich bereits über mehrere Länder erstreckt?
Diese Fragen haben einen Grund. Ein sehr großer Teil des Privatvermögens geht auf eine jüngere Generation über, die sich leichter bewegt, als es ihre Eltern je taten, und die ihre Städte sorgfältig auswählt. Savills hat soeben kartiert, wo sich diese Generation niederlässt, und ich habe die vergangenen Wochen damit verbracht, die Studie genau zu lesen. Dies ist meine Lesart der Karte, Stadt für Stadt, und der Frage, wo Dubai darauf steht.
Die größte Vermögensübertragung der Geschichte
Die Zahlen dahinter sind kaum vorstellbar. Capgemini schätzt, dass in den nächsten zwei Jahrzehnten rund US$84 Billionen den Besitzer wechseln werden, wovon etwa US$72 Billionen direkt an Erben gehen und rund US$12 Billionen in die Philanthropie fließen. An der Spitze zählt der Altrata Wealth Report 2025 weltweit 510,810 Ultra-High-Net-Worth-Individuals, die zusammen rund US$60 Billionen besitzen.
Für Immobilien zählt nicht nur der Umfang der Übertragung, sondern auch, wer sie empfängt. Die Erben sind im Großen und Ganzen weit internationaler als die Generation vor ihnen. Viele wurden im Ausland ausgebildet, arbeiten über Zeitzonen hinweg und haben bereits Familie in mehr als einem Land. Savills stellt fest, dass rund 80 % der Selfmade-Ultra-High-Net-Worth-Individuals heute außerhalb des Landes leben, in dem sie ihr Vermögen gemacht haben. Für diese Generation wird der Wohnort nicht zusammen mit dem Vermögen vererbt. Er ist eine Entscheidung – und zunehmend ein bewusster Teil der Vermögensplanung einer Familie.
Das deckt sich mit dem, was ich in Dubai erlebe. Die jüngeren Käufer, die ich treffe, fragen nach Schulen, Flugzeiten, dem Sitz des Family Office und danach, wie der Aufenthaltsstatus für jedes Familienmitglied geregelt ist – oft noch bevor sie nach der Aussicht fragen. Eine Residenz wird nicht mehr isoliert gewählt. Sie ist ein Baustein eines Plans, der Aufenthaltsstatus, Ausbildung und Unternehmensstrukturen an drei oder vier Orten zugleich umfassen kann.
Wie Savills die Karte erstellt hat
In seinem im Oktober veröffentlichten Bericht Spotlight on Wealth Trends 2026 hat Savills mehr als 100 Vermögenszentren anhand von 48 Indikatoren bewertet, gestützt auf Quellen, die von IMD und Oxford Economics bis zu Flugdaten, dem Guide Michelin und Hochschulrankings reichen. Die Indikatoren sind vier Säulen zugeordnet: Wirtschaft, Governance und Anbindung; Vermögenscluster und lokales Umfeld; Vermögensverwaltung und Besteuerung; sowie Lebensstil.
Savills definiert Next-Generation-Vermögen als Menschen unter 40, die bedeutendes Vermögen geerbt haben, kurz davor stehen, von der Übertragung zu profitieren, oder ihr eigenes Vermögen aufgebaut haben. Das Ergebnis ist der Next-Generation Wealth Hubs Index. Er ist eher als Bild der Präferenzen zu lesen denn als Rangliste der Immobilienpreise, und was er für die Preise bedeutet, betrachte ich später.
New York: nach wie vor der Maßstab
New York belegt Platz eins, sowohl in Nord- und Südamerika als auch weltweit. Die Stadt hat von allen von Savills erfassten Städten die größte Zahl an vermögenden Privatpersonen, jüngeren wohlhabenden Einwohnern und Milliardären, darunter 648 vermögende Privatpersonen unter 40. Sie führt außerdem bei internationalen Schulen, gehobenem Einzelhandel, Spitzengastronomie und Hotels.
Savills räumt ein, dass jüngste politische Veränderungen in der Stadt wohlhabenden Einwohnern neuen Anlass zum Nachdenken gegeben haben, kommt aber zu dem Schluss, dass bislang nichts an New Yorks Konzentration von Talent, Kapital und Chancen heranreicht. Die Hamptons, die eigenständig auf Platz 21 stehen, fungieren als Wochenenderweiterung der Stadt – ein Muster, auf das ich zurückkommen werde: Die großen Städte gehen zunehmend mit einem Rückzugsort einher.
Miami und Palm Beach: Lebensstil und Steuern im Einklang
Miami belegt insgesamt Platz zwei, und die Gründe sind aufschlussreich. Nur London erzielt beim Lebensstil einen höheren Wert. Miami verbindet dies mit günstigen Einkommen- und Unternehmenssteuern, was die Stadt von einem Urlaubsort zu einem Wirtschaftsstandort gemacht hat. Heute leben dort 243 vermögende Privatpersonen unter 40, und Klima, Veranstaltungskalender und gesellschaftliches Leben sprechen eine jüngere Generation besonders an.
Weiter die Küste hinauf zählt auch Palm Beach zu den weltweiten Top 30. Südflorida insgesamt ist mit seinen Marinas, Golfplätzen und seiner wachsenden Kulturszene zu einem der begehrtesten Orte für Vermögen geworden, das sich seinen Wohnort aussuchen kann. Wenn Kunden Dubai mit einem anderen Ort vergleichen, nennen sie sehr oft Miami. Beide haben viel gemeinsam: Sonne, Wasser, niedrige Steuern und ein Gefühl von Dynamik.
London: der globale Knotenpunkt
London belegt weltweit Platz drei und in Europa, dem Nahen Osten und Afrika Platz eins. Seine Stärke liegt in der Tiefe: professionelle Dienstleistungen, Schulen und Universitäten, Kultur, Rechtssicherheit und ein langjähriger Ruf als sicherer Ort für Vermögen. Hier leben 183 vermögende Privatpersonen unter 40, und jedes Jahr finden vier der großen Sportveranstaltungen der Welt statt, darunter Wimbledon.
Was mir im Abschnitt über London auffiel, war der Wandel in den Wünschen der Käufer. In Mayfair, Kensington und entlang der Themse berichtet Savills, dass sich Käufer auf bezugsfertige Residenzen, Sicherheit, Concierge-Services, Wellness-Angebote und Health Clubs konzentrieren. Das ist fast genau die Liste, die meine eigenen Kunden nach Dubai mitbringen. Die Präferenzen dieser Generation sind global, und sie reisen mit ihr.
San Francisco und Los Angeles: die Innovationswirtschaft
Trotz jahrelanger Schlagzeilen über die Abwanderung aus Kalifornien belegen San Francisco und Los Angeles die Plätze vier und fünf. Die Bay Area wurde durch das Wachstum der künstlichen Intelligenz neu belebt und schneidet bei Wirtschaftsleistung und Vermögensbildung stark ab, mit 490 vermögenden Privatpersonen unter 40. Forbes verzeichnete 2025 eine Rekordzahl an Selfmade-Milliardären im Alter von 39 Jahren und darunter, viele davon aus KI-Unternehmen.
Los Angeles hat eine breitere Basis in Unterhaltung, Medien und Sport und zählt 645 vermögende Privatpersonen unter 40, nach New York der zweithöchste Wert im Index. Malibu und die Monterey Peninsula dienen als ruhigere Alternativen in Reichweite. Die Lehre für Dubai: Neues Vermögen folgt neuen Branchen. Ein Großteil des jüngeren Kapitals, dem ich hier begegne, wurde in der Technologie verdient, und es wählt Städte, die verstehen, wie es entstanden ist.
Dubai: der Vermögensmagnet
Dubai gehört zu den weltweiten Top Ten des Index und ist zusammen mit Abu Dhabi die einzige Stadt des Nahen Ostens unter den Top 30. In der Grafik von Savills steht Dubai auf Platz acht, hinter London und vor Monaco, und zählt damit zu den zwei oder drei führenden Städten in Europa, dem Nahen Osten und Afrika. Abu Dhabi folgt dicht dahinter, was viel darüber aussagt, wie weit die VAE insgesamt gekommen sind.
Die Gründe, die Savills nennt, sind jedem vertraut, der hier lebt: ein günstiges steuerliches Umfeld, eine unternehmensfreundliche Politik, anhaltende Investitionen in die Infrastruktur, eine unternehmerische Kultur, globale Anbindung und ein gehobenes Angebot, das mit jeder Stadt der Welt mithalten kann. Zudem richtet Dubai, gemeinsam mit London, jedes Jahr die meisten großen internationalen Sportveranstaltungen aller untersuchten Standorte aus.
Savills sagt auch offen, dass der Nahe Osten mit erhöhter geopolitischer Unsicherheit konfrontiert ist. Ich halte das für die richtige Lesart. Die Grundlagen, die Familien hierher geführt haben, haben schon frühere schwierige Phasen überdauert, und sie sind langfristiger Natur: Steuern, Infrastruktur und Dubais Lage zwischen Ost und West. Doch keine Stadt ist ohne Risiko, und eine fundierte Entscheidung berücksichtigt dies, statt so zu tun, als gäbe es es nicht.
Andere Studien weisen in dieselbe Richtung. Der Bericht von Henley & Partners zur Vermögensmigration 2026 gab den VAE mit 85.3 von 100 Punkten den höchsten Wert aller Länder für ihre Attraktivität für international mobile Familien. Und die Daten des Dubai Land Department (DLD) zeigen, wie sich diese Nachfrage im Immobilienmarkt niedergeschlagen hat: Die Stadt verzeichnete 2022 96,518 Verkäufe im Wert von AED 264 Milliarden und 2025 215,583 Verkäufe im Wert von AED 686 Milliarden. In diesem Jahr liegt der Median-Preis pro sq ft bis zum 30. Oktober bei AED 1,716, leicht über den AED 1,671 des Vorjahres.
Es gibt einen weiteren Punkt im Savills-Bericht, der meiner Meinung nach unterschätzt wird. In der gesamten Golfregion formalisieren etablierte Familien ihre Nachfolge: Family Governance, die Einbindung der nächsten Generation und langfristige Pläne für Kapital, das in der Region bleibt. Dubai empfängt nicht nur Vermögen von anderswo. Hier wird auch ein großer Teil des Golf-Vermögens weitergegeben, und Immobilien sind oft der persönlichste Teil dieser Übergabe.
Rom und Italien: der Mittelmeerraum wird erwachsen
Vom Lebensstil geprägte Mittelmeerstädte steigen weiter auf. Rom belegt weltweit Platz 16 und in Europa, dem Nahen Osten und Afrika Platz neun und zählt 162 vermögende Privatpersonen unter 40, womit es zu den 15 führenden Städten der Welt für junges Vermögen gehört. Mailand belegt Platz 14, und auch die Toskana schneidet gut ab.
Italiens Pauschalsteuer für neue Einwohner ist ein großer Teil der Geschichte, zusammen mit Restaurants, Kultur und Lebensqualität. Savills stellt außerdem fest, dass Südeuropa zunehmend ganzjährig genutzt wird statt nur für eine Sommersaison. Dieser Wandel ist wichtig. Wenn eine Familie den größten Teil des Jahres an einem Ort lebt, kauft sie anders: Sie braucht Schulen, Gesundheitsversorgung und eine Residenz, die im Januar ebenso funktioniert wie im Juli.
Barcelona: Kultur, Küste und Charakter
Barcelona belegt weltweit Platz 26 und in Europa, dem Nahen Osten und Afrika Platz 14 und schneidet beim Lebensstil besonders gut ab: Architektur, Strände, Marinas, internationale Schulen und die gute Erreichbarkeit der Costa Brava. Die Stadt ist jedes Jahr Gastgeber von drei großen Sportveranstaltungen aus den Bereichen Formel 1, Golf und Tennis. Savills stellt fest, dass Käufer und Mieter aus Lateinamerika die Nachfrage in Spanien und Portugal stützen, wobei Pedralbes nach wie vor die begehrteste Wohnadresse der Stadt ist.
Die Französische Riviera und Monaco: eine breitere Käuferbasis
Die Französische Riviera belegt weltweit Platz 28. Ihre Käufer haben sich verändert: Der Markt ist nicht mehr auf Käufer von Trophäenimmobilien angewiesen und zieht heute Unternehmer, Investoren, Finanzfachleute und Technologie-Führungskräfte an, von denen mehr ganzjährig dort leben. Der Flughafen Nizza ist heute der drittgrößte Frankreichs und das führende Drehkreuz für Privatflüge. Bezugsfertige Residenzen mit Meerblick und Außenbereichen bestimmen die Nachfrage.
Das benachbarte Monaco belegt weltweit Platz neun, einen Platz hinter Dubai, und bleibt mit durchschnittlich rund US$6,135 pro sq ft der teuerste Prime-Wohnimmobilienmarkt der Welt. Wie sich die besten Adressen Dubais im Vergleich zu diesem Wert schlagen, betrachte ich in meinem nächsten Artikel.
Was uns die Karte sagt
Zusammen betrachtet haben die Städte auf dieser Liste mehr gemeinsam, als ihre Unterschiede vermuten lassen. Die Muster, die ich aus der Studie und aus meinen eigenen Gesprächen ableite, sind folgende:
- Steuern und Lebensstil gehören heute zusammen. Miami, Dubai und Italien sind aufgestiegen, weil sie beides bieten – nicht nur das eine oder das andere.
- Familien leben an mehreren Orten. Savills beschreibt den Standort als festen Bestandteil der Vermögensplanung, bei der Aufenthaltsstatus, Ausbildung und Vermögensstrukturen über mehrere Märkte hinweg austariert werden.
- Wohnungen werden das ganze Jahr genutzt. Von der Riviera bis nach Südeuropa werden Feriendomizile für einen Teil der Familie zum Hauptwohnsitz.
- Bezugsfertige Residenzen mit Service setzen sich durch. Käufer in London, an der Riviera und in Dubai wünschen sich dasselbe: Sicherheit, Service, Wellness und eine Residenz, die am Tag ihrer Ankunft bereitsteht.
- Kapital wird wählerischer. Savills erwartet, dass knappe, hochwertige Wohnimmobilien in stabilen Märkten am widerstandsfähigsten sind und die Nachfrage nach Branded Residences und auf Wellness ausgerichteten Residenzen weiter wächst.
An diesem letzten Punkt trifft die Karte auf den Markt, und er verdient einen eigenen Artikel. Im nächsten Beitrag betrachte ich, was diese Generation in Dubai tatsächlich kauft, welche Adressen wirklich knapp sind und was ein Quadratfuß vom Besten, was Dubai zu bieten hat, im Vergleich zu Monaco und Hongkong kostet.
Was ich eine Familie fragen würde, die Dubai in Betracht zieht
Wenn eine Familie Dubai mit London, Miami oder dem Mittelmeerraum vergleicht, beginne ich mit drei Fragen. Welche Monate werden Sie tatsächlich hier verbringen? Wer in der Familie benötigt einen Aufenthaltsstatus, und auf welcher Grundlage? Und wird die Residenz in zehn Jahren auch noch zur nächsten Generation passen, nicht nur zur heutigen? Die Antworten grenzen die Suche meist schon in einem einzigen Gespräch auf eine kurze Liste von Gebäuden und Lagen ein.
Eine Residenz, die die Familie nicht ständig nutzt, sollte auch eine sein, die andere mieten möchten. Deshalb erfasse ich die registrierten Mieten bei One at Palm und The Lana in meinem Mietindex. Vergangene Mieten garantieren keine künftigen Einnahmen, sind aber ein besserer Ausgangspunkt als eine Prognose.
Wenn Ihre Familie überlegt, welche Rolle Dubai spielen soll, senden Sie mir eine vertrauliche Anfrage, und wir beginnen mit genau diesen Fragen.
Quellen: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026 (Next-Generation Wealth Hubs Index), Oktober 2026, einschließlich der Zahlen, die Savills Capgemini und dem Altrata Wealth Report 2025 zuschreibt; Savills-Platzierungen wie im Bericht veröffentlicht und zusammengefasst von JamesEdition (28. Oktober 2026) und The National (14. Oktober 2026); Henley Private Wealth Migration Report 2026 (16. Juni 2026). Immobiliendaten für Dubai: registrierte Verkäufe des Dubai Land Department (DLD), aggregiert über DXB Interact, Datenstand 30. Oktober 2026; 2026 bezieht sich auf das laufende Jahr bis heute. Die Platzierungen messen die Attraktivität für Next-Generation-Vermögen, nicht die Wertentwicklung von Immobilien. Dies sind allgemeine Informationen, keine Finanzberatung.