In meinem letzten Artikel bin ich der Karte von Savills gefolgt, die zeigt, wo sich die nächste Vermögensgeneration niederlässt – von New York und Miami bis London, Dubai und den Mittelmeerraum. In diesem Beitrag geht es darum, was geschieht, wenn diese Generation ankommt. Was kauft sie? Welche Residenzen sind wirklich knapp? Und was kostet ein Quadratfuß vom Besten, was Dubai zu bieten hat, im Vergleich zu den teuersten Orten der Welt?
Das Fazit von Savills selbst ist ein guter Ausgangspunkt. Da Vermögen über Grenzen und Generationen hinweg wandert, erwartet Savills, dass Kapital wählerischer wird und dass die widerstandsfähigsten Residenzen jene sind, die knapp, schlüsselfertig und mit umfassendem Service ausgestattet sind, in Märkten, die Rechtssicherheit, Lebensqualität, Privatsphäre und langfristige Liquidität vereinen. Das ist, fast Wort für Wort, eine treffende Beschreibung dessen, wonach mich meine jüngeren Kunden fragen. So zeigt sich jede dieser Eigenschaften in Dubais registrierten Daten und in seinen besten Gebäuden.
Kapital wird wählerischer
Ein Satz aus dem Savills-Bericht ist mir im Gedächtnis geblieben. Er besagt, dass Wohnimmobilien heute neben Private Markets, Technologie, Hotellerie und operativen Unternehmen beurteilt werden und mehr leisten müssen, als Kapital zu erhalten. Sie müssen unterstützen, wie eine Familie lebt, arbeitet, reist und plant.
In der Praxis bedeutet das, dass die nächste Generation weniger nachsichtig ist als ihre Eltern. Eine Residenz, die lediglich teuer ist, genügt nicht. Sie muss in einer Lage stehen, die sich nicht wiederholen lässt, in einem Standard fertiggestellt sein, der keine weiteren Arbeiten erfordert, von einem Team betreut werden, das sich in Abwesenheit des Eigentümers um sie kümmert, und sich an die nächste Familie verkaufen lassen, wenn es so weit ist. Residenzen, die alle vier Kriterien erfüllen, sind in jeder Stadt selten, und Dubai ist keine Ausnahme.
Knapp: die Adressen, die sich nicht wiederholen lassen
Knappheit ist dort am leichtesten zu erkennen, wo das Angebot nicht wachsen kann. Dubai hat eine Handvoll solcher Adressen, und die Zahlen des Dubai Land Department (DLD) für die jüngsten zwölf Monate zeigen, wie unterschiedlich sich jede von ihnen entwickelt.
Villen auf Palm Jumeirah. Auf der Insel gab es 77 Villenverkäufe, 30.6 % weniger als im Vorjahr. Im selben Zeitraum stieg der Median-Preis für Villen um 33 % auf AED 44 Millionen und der Median-Preis pro sq ft um 16.7 % auf AED 7,000. Weniger Verkäufe bei gleichzeitig höheren Preisen – so sieht begrenztes Angebot in den Daten aus. Die Fronds sind endlich, es entstehen kaum neue Villen, und Eigentümer, die nicht verkaufen müssen, verkaufen in der Regel auch nicht.
Emirates Hills. Hier ist das Muster noch deutlicher. Es gab 25 Villenverkäufe, ein Rückgang um 37.5 %, während der Median-Preis um 25 % auf AED 65 Millionen und der Median-Preis pro sq ft um 36.7 % auf AED 4,850 stieg. Emirates Hills umfasst insgesamt weniger als 600 Villen, und es kommen keine neuen hinzu. Bei so wenigen Verkäufen verschiebt jeder einzelne den Median, doch die Richtung ist eindeutig.
Dubai Hills Estate. Diese größere, jüngere Community verhält sich anders. Es gab 165 Villenverkäufe, ein Rückgang um 35.6 %, und der Median-Preis stieg moderater um 6.3 % auf AED 14.65 Millionen, bei AED 3,060 pro sq ft. In Dubai Hills kommt weiterhin neues Angebot hinzu, und das zeigt sich in der stabileren Preisentwicklung. Es ist eine gute Erinnerung daran, dass Knappheit an eine bestimmte Lage gebunden ist und kein Merkmal einer ganzen Stadt.
Jumeirah Bay. Die Insel verzeichnete mit AED 8,790 den höchsten Median-Preis pro sq ft der vier Lagen, allerdings bei nur 16 Verkäufen, ein Rückgang um 44.8 %, und der Median-Preis sank um 18 % auf AED 22.75 Millionen, weil sich die Zusammensetzung der verkauften Objekte veränderte. Ich nehme sie auf, weil sie die Grenzen eines Medians zeigt, wenn so wenige Verkäufe vorliegen. Auf diesem Niveau zählt die Datenlage für ein bestimmtes Gebäude oder Grundstück weit mehr als jede Zahl für die gesamte Lage.
Bei weniger als 100 Verkäufen pro Jahr an den meisten dieser Orte lese ich die Mediane eher als Richtung denn als präzises Maß. Doch in den wirklich endlichen Adressen war die Richtung beständig: weniger Eigentümerwechsel, zu höheren Preisen.
Bezugsfertig: bereit am Tag der Ankunft
Eine Familie, die zwischen zwei oder drei Ländern lebt, möchte kein Jahr mit dem Innenausbau verbringen. Savills hebt bezugsfertige Residenzen mit umfassendem Service als diejenigen hervor, die global mobile Käufer bevorzugen, und das Dubai-Beispiel von JamesEdition in seiner Zusammenfassung des Berichts war eine vollständig möblierte Villa in Dubai Hills Estate, gewählt gerade, um die Nachfrage nach fertiggestellten Trophäenimmobilien zu veranschaulichen.
Deshalb ist die realistische Alternative zu einer Villa auf der Palm oft eine großzügige Residenz in einem Branded-Residences-Gebäude statt einer weiteren Villa. Innerhalb der Dorchester Collection wird VELA voll ausgebaut und vollständig möbliert übergeben, mit Interiors von Gilles & Boissier. ORLA Infinity wird voll ausgebaut mit Interiors von YODEZEEN übergeben, und Möbel sind à la carte über OMNIYAT Atelier erhältlich. Für einen Käufer, der aus London oder New York kommt, entspricht eine Residenz, die bei Übergabe auf diesem Niveau fertiggestellt ist, oft eher dem, was er zurücklässt, als eine Villa, an der noch gearbeitet werden muss.
Mit Service: eine Residenz, die auch in Ihrer Abwesenheit funktioniert
Die nächste Generation betrachtet eine Residenz eher als einen von mehreren Standorten denn als den einzigen. Henley & Partners machte in seinem Bericht 2026 denselben Punkt und beschrieb Familien, die Wohnsitz, Staatsbürgerschaft und Unternehmensstrukturen über mehrere Rechtsordnungen verteilen, sodass kein einzelner Ort ihr gesamtes Leben und Kapital bündelt. Ein solcher Standort muss auch in Abwesenheit des Eigentümers funktionieren. Er braucht ein Residenzteam, das die Wohnung öffnen, Lieferungen entgegennehmen und kurzfristig eine Ankunft vorbereiten kann, Sicherheit, die nicht von der Anwesenheit des Eigentümers abhängt, und Privatsphäre, die in das Gebäude eingebaut ist, statt nachträglich hinzugefügt zu werden.
Savills nennt außerdem Wellness als wachsenden Treiber der Nachfrage, von Health Clubs in London bis zu Regenerationsbereichen in neuen Projekten andernorts. In Dubai behandeln die Gebäude, die dies gut umsetzen, Spa, Fitnessstudio und Pool als Teil des Alltags statt als Prospektmerkmal, und Käufer bemerken den Unterschied schnell.
Eine Residenz mit Service, die nur einen Teil des Jahres genutzt wird, lässt sich mitunter für den Rest des Jahres vermieten. Mein Mietindex erfasst registrierte Mieten in One at Palm und The Lana, damit Kunden sehen können, was vergleichbare Residenzen erzielt haben. Vergangene Mieten sind keine Garantie für künftige Einnahmen, und Vermietungsregeln sowie Gebäuderichtlinien sollten stets vorab geprüft werden.
Was ein Quadratfuß im Prime-Segment kostet: Dubai im weltweiten Vergleich
Wenn internationale Kunden Dubai mit den anderen Städten auf ihrer Liste vergleichen, läuft das Gespräch oft auf eine einzige Zahl hinaus: was ein Quadratfuß der besten Adresse kostet. Savills liefert zwei nützliche Bezugspunkte. Monaco ist mit durchschnittlich rund US$6,135 pro sq ft der teuerste Prime-Wohnimmobilienmarkt der Welt. Hongkong ist der teuerste im asiatisch-pazifischen Raum und weltweit nur hinter Monaco, mit rund US$3,750.
Gemessen an diesen Zahlen und zum festen Wechselkurs von AED 3.6725 je US-Dollar stellen sich Dubais knappste Adressen in den jüngsten zwölf Monaten wie folgt dar:
Jumeirah Bay entspricht bei einem Median von AED 8,790 pro sq ft rund US$2,393. Villen auf Palm Jumeirah liegen bei AED 7,000, rund US$1,906. Villen in Emirates Hills liegen bei AED 4,850, rund US$1,321. Über alle Immobilienarten auf der Palm hinweg liegt der Median in diesem Jahr bislang bei AED 3,550, rund US$967, und für Dubai insgesamt bei AED 1,716, rund US$467.
Nach diesen Zahlen kostet eine Villa auf der Palm pro Quadratfuß weniger als ein Drittel des Prime-Durchschnitts in Monaco und rund die Hälfte des Werts in Hongkong. Selbst Jumeirah Bay, nach diesem Maßstab die teuerste Adresse Dubais, liegt deutlich unter beiden.
Warum dieser Vergleich Sorgfalt erfordert
Bei solchen Vergleichen bin ich aus drei Gründen vorsichtig. Erstens sind die Messgrößen verschieden: Die Zahlen von Savills sind Durchschnittswerte für Prime-Objekte, meine dagegen Mediane aller registrierten Verkäufe eines Zeitraums, von denen einige nicht im Prime-Segment liegen. Zweitens sind die Produkte verschieden: Eine Villa auf der Palm bietet bei gleichem Budget in der Regel weit mehr Wohnfläche, Außenfläche und Strandzugang als eine Wohnung in Monaco, sodass der Preis pro Quadratfuß den Unterschied im Gegenwert unterschätzt. Drittens unterscheiden sich die Kosten des Eigentums von Stadt zu Stadt, durch Steuern, Servicegebühren und laufende Kosten, und über eine lange Haltedauer zählt das ebenso viel wie der Kaufpreis.
Ebenso wenig bedeutet ein niedrigerer Preis pro Quadratfuß, dass Dubai den Abstand schließen wird. Städte müssen sich nicht angleichen, und ich stelle einen niedrigeren Einstiegspreis nie als Wachstumsversprechen dar. Was der Abstand jedoch zeigt: Für eine Familie, die zwischen globalen Adressen wählt, bietet Dubai für ihr Geld sehr viel Raum, Service und Lage.
Die längere Entwicklung ist dennoch wissenswert. 2014 lag der Median auf der Palm bei AED 1,740 pro sq ft; in diesem Jahr liegt er bislang bei AED 3,550. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein Indikator für die Zukunft, zeigt aber, wie der Markt die Adressen behandelt hat, die sich nicht wiederholen lassen.
Liquide: an den nächsten Käufer denken
Das letzte Kriterium von Savills ist dasjenige, das Käufer am seltensten erwähnen und am stärksten gewichten sollten. Eine Residenz, die knapp, fertiggestellt und mit Service ausgestattet ist, ist auch die Residenz, die die nächste Familie haben möchte – und genau das macht die Entscheidung umkehrbar.
Es bedeutet auch, den Markt sorgfältig zu lesen. Auf der Palm wurden Bauträgerverkäufe in den letzten zwölf Monaten zu einem Median von AED 5,700 pro sq ft registriert, gegenüber AED 2,930 bei Wiederverkäufen – ein Abstand, der widerspiegelt, wie viel des neuen Angebots ultra-prime und gebrandet ist, und nicht etwa einen Abschlag auf eine einzelne Residenz. Was das für Käufer bedeutet, erläutere ich in meinem Beitrag zu Wiederverkauf oder Off-Plan auf der Palm.
Die besten Residenzen auf diesem Niveau gelangen selten auf den offenen Markt, und Angebotspreise können der registrierten Datenlage vorauseilen. Ich bewerte anhand registrierter Verkäufe, nicht anhand von Inseraten, und ich rate jedem Käufer, dasselbe zu tun.
Wie ich mit Kunden vorgehe
Wenn mich eine Familie dieser neuen Generation fragt, wo sie anfangen soll, gehe ich dieselben vier Kriterien durch, die Savills aufstellt, in derselben Reihenfolge. Ist die Lage wirklich knapp oder einfach nur teuer? Ist die Residenz in dem Standard fertiggestellt, den die Familie erwartet, oder ist sie ein Projekt? Kann sich das Gebäude um sie kümmern, wenn niemand da ist? Und wer wird voraussichtlich der nächste Käufer sein? Für eine Residenz, die alle vier Kriterien erfüllt, lohnt es sich, schnell zu handeln, denn auf diesem Niveau werden die richtigen Residenzen meist innerhalb weniger Tage vereinbart, oft noch bevor sie inseriert werden.
Wenn Sie die registrierten Daten für eine bestimmte Adresse, ein Gebäude oder eine Residenzlinie sehen möchten, im Vergleich zu den anderen Städten auf Ihrer Liste, senden Sie mir eine vertrauliche Anfrage.
Quellen: Savills, Spotlight on Wealth Trends 2026, Oktober 2026 (durchschnittliche Prime-Preise pro sq ft in Monaco und Hongkong, Schlussfolgerungen zu Widerstandsfähigkeit, Bezugsfertigkeit und Wellness), zusammengefasst von JamesEdition, 28. Oktober 2026; Henley Private Wealth Migration Report 2026, 16. Juni 2026. Zahlen für Dubai: registrierte Verkäufe des Dubai Land Department, aggregiert über DXB Interact, Datenstand 27.–30. Oktober 2026. Zahlen für Lagen sind Mediane der letzten zwölf Monate mit Veränderung gegenüber dem Vorjahr, sofern nicht als Jahr bis dato angegeben. Umrechnung in US-Dollar zu AED 3.6725. Mediane spiegeln die Zusammensetzung der verkauften Objekte wider und sind keine Bewertung. Ausstattungsspezifikationen wie von OMNIYAT veröffentlicht. Dies sind allgemeine Informationen, keine Finanzberatung.