Eine Frage, die ich von Käufern, die Palm Jumeirah mit Business Bay vergleichen, oft höre, ist einfach: Wo bringt die Miete mehr für das eingesetzte Geld? Die ehrliche Antwort lautet, dass beide Märkte Unterschiedliches belohnen und die Rendite-Schlagzahl nur einen Teil der Geschichte erzählt. So sehen die registrierten Daten heute aus, und so lese ich sie für Kunden, die im obersten Segment kaufen.
Die Schlagzeile: Business Bay rentiert mehr, die Palm kostet mehr
Über alle Wohnungen der letzten 12 Monate liegt der Median-Verkaufspreis pro sq ft auf Palm Jumeirah bei AED 3,380, gegenüber AED 2,450 in Business Bay. Die Median-Jahresmieten betragen AED 187,000 auf der Palm und AED 95,000 in Business Bay. Zusammengenommen ergibt sich für Wohnungen auf Palm Jumeirah eine Brutto-Mietrendite von rund 5 %, während Business Bay bei rund 7 % liegt.
Dieser Abstand überrascht nicht. Business Bay hat ein weit größeres Angebot an kleineren Wohnungen und Mietern, mit 6,325 Wohnungsverkäufen im Jahr gegenüber 1,168 auf der Palm. Kleinere, erschwinglichere Einheiten werden tendenziell zu einem höheren Prozentsatz ihres Werts vermietet. Die Palm ist als knappe Adresse am Wasser bepreist, und Käufer zahlen dort ebenso für die Insel wie für das Einkommen.
Die Rendite sinkt mit der Größe der Wohnung
Aufschlussreicher für meine Kunden ist der Blick nach Schlafzimmeranzahl, denn eine Residenz mit drei oder vier Schlafzimmern verhält sich nicht wie ein Studio. Für das Kalenderjahr 2025 über alle Immobilienarten:
- Palm Jumeirah: rund 6 % für Studios sowie Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern, 5 % für drei Schlafzimmer und 4 % für vier Schlafzimmer.
- Business Bay: rund 8 % für Studios, 7 % für Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern und 6 % für drei und vier Schlafzimmer.
In beiden Lagen sinkt die Rendite mit zunehmender Größe, weil die Mieten im obersten Segment nicht im gleichen Maß steigen wie die Kaufpreise. Eine Wohnung mit vier Schlafzimmern auf der Palm wurde 2025 zu einem Median von AED 700,000 pro Jahr vermietet, wird aber auch zu einem deutlich höheren Preis verkauft als eine mit zwei Schlafzimmern. Deshalb nenne ich jemandem, der eine große Residenz kauft, nie eine Rendite für die gesamte Lage. Entscheidend ist die Zahl für die Art von Wohnung, die er tatsächlich kauft.
Was die Branded Residences zeigen
Der Mietindex auf dieser Website erfasst die beiden Residenzen der Dorchester Collection, für die es eine Vermietungshistorie gibt. In den 12 Monaten bis September 2026 zeigt One at Palm mit Interiors von Elicyon und Super Potato eine Brutto-Mietrendite von 5.0 % aus sechs Marktmietverträgen, bei einem Verkaufspreis von rund AED 9,070 pro sq ft. The Lana in Marasi Bay mit Interiors von Gilles & Boissier zeigt 6.5 %, doch das beruht auf nur zwei Mietverträgen im Zeitraum, daher werte ich es als Hinweis, nicht als Trend.
Auffällig ist, dass beide Gebäude zu weit mehr als dem Doppelten des Preises pro sq ft ihrer Lage verkauft werden und ihre Brutto-Renditen dennoch weitgehend im Einklang mit dem Gesamtmarkt liegen statt weit darunter. Mieter auf diesem Niveau zahlen für den Service, die Privatsphäre und die Qualität des Ausbaus, die zu einem großen Teil von OMNIYAT Atelier stammt, und die Mieten sind dieser Prämie tendenziell gefolgt. Das ist eine Beobachtung über die vergangenen zwölf Monate, kein Versprechen für die nächsten.
Wie ich die beiden gewichten würde
Wenn Einkommen das Hauptziel ist, bietet Business Bay auf dem Papier die stärkere Brutto-Mietrendite, und Marasi Bay verschafft Käufern eine Lage am Kanal in der Nähe von Downtown. Steht ein langfristiges Halten an einem knappen Standort im Vordergrund, war die Palm historisch der Ort, an dem Käufer für die Adresse eine niedrigere Rendite in Kauf nehmen. Keine der beiden ist für jeden die richtige Antwort.
Für jede Zahl oben gelten zwei Einschränkungen. Erstens handelt es sich um Brutto-Renditen: Servicegebühren, Möblierung, Leerstandszeiten und Maklergebühren gehen ab, bevor Sie eine Nettorendite sehen. Zweitens waren die letzten Quartale für die Preise auf der Palm schwächer, und ein niedrigerer Preis hebt die Rendite rechnerisch an, ohne dass sich an der Miete etwas ändert. Vergangene Mieten garantieren keine künftigen Einnahmen, und ich sehe mir immer lieber das konkrete Gebäude und den Grundriss an, bevor ich mir eine Meinung bilde.
Wenn ich Ihnen die Miet- und Renditedaten für eine bestimmte Residenz aufbereiten soll, senden Sie mir eine vertrauliche Anfrage.
Lagedaten: beim Dubai Land Department (DLD) registrierte Verkäufe und Mietverträge über Marktdaten von DXB Interact. Preis pro sq ft, Median-Miete, Verkaufsvolumen und Brutto-Mietrendite für Wohnungen beziehen sich auf die 12 Monate bis zum 16. Oktober 2026; die Renditen nach Schlafzimmeranzahl gelten für das Kalenderjahr 2025 über alle Immobilienarten. Gebäudedaten aus dem Mietindex von alihmoud.com, aktualisiert am 2. Oktober 2026 (Oktober 2025 bis September 2026). Die Brutto-Mietrendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Verkaufspreis, vor Kosten. Dies ist eine allgemeine Information, keine Finanzberatung.