Ist es in Business Bay ruhig geworden? Nach den Schlagzeilenzahlen sieht es so aus. Wer eine Ebene tiefer blickt, erhält ein nützlicheres Bild als die Schlagzeile: Das Quartal war ruhig bei Neuprojekten, nicht bei Käufern fertiger Wohnungen.
Die Schlagzeile: weniger Verkäufe, niedrigerer Preis pro sq ft
Business Bay, zu dem die Uferzone von Marasi Bay gehört, verzeichnete im dritten Quartal 2026 insgesamt 1,297 Verkäufe zu einem Median von AED 2,140 pro sq ft. Im selben Quartal 2025 waren es 4,557 Verkäufe zu AED 2,600 pro sq ft. Das sind rund 72 % weniger Transaktionen und ein um 18 % niedrigerer Median-Preis pro sq ft.
Gegenüber dem zweiten Quartal 2026 (1,438 Verkäufe zu AED 2,550 pro sq ft) lag das Volumen rund 10 % niedriger, und der Median fiel um etwa 16 %. Für sich genommen würde das nahelegen, dass die Preise deutlich gedreht haben. Ich glaube nicht, dass die Daten das zeigen.
Off-Plan erklärt den Großteil des Rückgangs
Wenn ich Off-Plan-Verkäufe von Wiederverkäufen trenne, ändert sich das Bild. Die Off-Plan-Registrierungen fielen von 3,364 im dritten Quartal 2025 auf 362 in diesem Jahr, ein Rückgang um rund 89 %. Das dritte Quartal des Vorjahres war ungewöhnlich reich an Neuprojekten; das diesjährige war ruhig.
Off-Plan-Objekte in Business Bay werden zu einem höheren Preis pro sq ft verkauft als ältere fertiggestellte Gebäude. Der Off-Plan-Median lag in diesem Quartal bei AED 2,910 pro sq ft, gegenüber AED 2,730 ein Jahr zuvor. Wenn Off-Plan also von rund drei Vierteln des Marktes auf unter ein Drittel fällt, sinkt der Gesamtmedian mit, selbst wenn kein einzelnes Gebäude günstiger geworden ist. Es ist eher eine Veränderung dessen, was verkauft wurde, als eine Veränderung dessen, was die Objekte wert sind.
Der Wiederverkauf hielt stand
Am Wiederverkaufsmarkt beurteile ich die tatsächliche Nachfrage nach fertigen Wohnungen. Im dritten Quartal 2026 gab es 935 Wiederverkäufe zu einem Median von AED 1,910 pro sq ft. Ein Jahr zuvor waren es 1,193 zu AED 1,870 pro sq ft.
- Wiederverkaufsvolumen: rund 22 % weniger als im Vorjahr, aber rund 23 % mehr als im zweiten Quartal (758 Wiederverkäufe).
- Wiederverkaufspreis pro sq ft: rund 2 % höher als vor einem Jahr und rund 9 % unter den AED 2,100 des zweiten Quartals.
- Off-Plan-Anteil: Im September entfiel rund ein Drittel der Verkäufe auf Off-Plan und zwei Drittel auf Wiederverkäufe.
Den Rückgang der Wiederverkaufspreise gegenüber dem Vorquartal würde ich nicht überbewerten. Die Zusammensetzung der Wiederverkäufe verschiebt sich von Quartal zu Quartal zwischen Studios, Wohnungen mit einem Schlafzimmer und größeren Wohnungen, und der Vorjahresvergleich ist der verlässlichere Maßstab. Daran gemessen waren die Wiederverkaufspreise weitgehend stabil bis leicht fester.
Mieten und das Spitzensegment
Die Vermietung blieb lebhaft. Business Bay verzeichnete im September 3,114 Mietverträge, rund 4 % mehr als im September 2025. Die Brutto-Mietrendite für Wohnimmobilien im Gebiet lag in diesem Monat bei etwa 4.5 % und damit niedriger als vor einem Jahr, da die Preise in den vorangegangenen zwölf Monaten schneller gestiegen waren als die Mieten.
An der absoluten Spitze des Gebiets verhält sich der Markt anders, und die Stichproben sind klein. The Lana, die 39 Residenzen über dem Dubaier Hotel der Dorchester Collection, mit Interior Design von Gilles & Boissier und OMNIYAT Atelier für Eigentümer, die weiter personalisieren möchten, weist in meinem Mietindex eine Brutto-Mietrendite von 6.5 % über die letzten zwölf Monate aus, doch das beruht auf nur zwei Marktmietverträgen. Es ist ein Referenzpunkt, kein Trend, und vergangene Mieten garantieren keine künftigen Einnahmen.
Andernorts im Spitzensegment war das aktivste Projekt in den drei Monaten bis zum 23. Oktober ein Neuprojekt von OMNIYAT mit 38 registrierten Verkäufen zu einem Median von rund AED 5,978 pro sq ft. Das ist fast das Dreifache des Medians des Gebiets und eine Erinnerung daran, dass „Business Bay“ als Durchschnitt wenig über seine besten Adressen aussagt.
Was ich daraus mitnehmen würde
Das Angebot ist die Variable, die ich am genauesten beobachte. Die Daten zeigen 40 Projekte und rund 30,000 Wohnungen in der Pipeline für Business Bay, was den Druck auf die Wiederverkaufspreise im mittleren Segment aufrechterhalten wird, wenn Gebäude fertiggestellt werden. Fertige, gut ausgestattete Wohnungen in den besseren Gebäuden sind davon meist abgeschirmt, weil der Käuferkreis für sie ein anderer ist.
Für Käufer kann ein ruhigerer Kalender an Neuprojekten mehr Zeit bedeuten, um über fertiggestellte Objekte zu verhandeln. Für Verkäufer sind die Wiederverkaufsdaten stabil statt rückläufig, was eine Preisfindung anhand jüngster Vergleichsverkäufe stützt statt anhand der Off-Plan-Schlagzeilen des Vorjahres.
Wenn Sie eine Residenz in Business Bay oder Marasi Bay besitzen oder in Erwägung ziehen und die Daten speziell für Ihr Gebäude wünschen, senden Sie mir eine vertrauliche Anfrage.
Quelle: Marktdaten von DXB Interact auf Basis der Registrierungen des Dubai Land Department (DLD), abgerufen am 23. Oktober 2026. Die Zahlen sind Mediane und Summen für das Gebiet Business Bay (alle Immobilienarten, sofern nicht anders angegeben). Die Quartalszahlen umfassen Juli bis September 2026; die Septemberzahlen beziehen sich nur auf diesen Monat. Die Zahlen zu The Lana stammen aus dem Mietindex von alihmoud.com, aktualisiert am 2. Oktober 2026 (Oktober 2025 bis September 2026). Bruttorenditen verstehen sich vor Kosten. Vergangene Mieten und Preise garantieren keine künftigen Ergebnisse.