Er det blevet stille i Business Bay? Ud fra de overordnede tal ser det sådan ud. Kigger man et lag dybere, er billedet mere brugbart end overskriften: Kvartalet var stille for nye lanceringer, ikke for dem, der køber færdige boliger.
Overskriften: færre salg, lavere pris pr. sq ft
Business Bay, der omfatter havnefronten ved Marasi Bay, registrerede 1,297 salg i tredje kvartal 2026 til en median på AED 2,140 pr. sq ft. I samme kvartal 2025 registrerede området 4,557 salg til AED 2,600 pr. sq ft. Det svarer til omkring 72 % færre handler og en 18 % lavere medianpris pr. sq ft.
Sammenlignet med andet kvartal 2026 (1,438 salg til AED 2,550 pr. sq ft) var volumen omkring 10 % lavere, og medianen faldt med omkring 16 %. Set isoleret ville det tyde på, at priserne var vendt markant. Jeg mener ikke, at det er det, tallene viser.
Off-plan forklarer det meste af faldet
Når jeg adskiller off-plan-salg fra videresalg, ændrer billedet sig. Off-plan-registreringerne faldt fra 3,364 i tredje kvartal 2025 til 362 i år, et fald på omkring 89 %. Sidste års tredje kvartal var usædvanligt tæt pakket med lanceringer; årets var let.
Off-plan-boliger i Business Bay sælges til en højere pris pr. sq ft end ældre færdigbyggede bygninger. Off-plan-medianen var i dette kvartal AED 2,910 pr. sq ft mod AED 2,730 et år tidligere. Når off-plan falder fra omkring tre fjerdedele af markedet til under en tredjedel, falder den samlede median derfor med, selv om ingen enkelt bygning er blevet billigere. Det er mere en ændring i, hvad der blev solgt, end en ændring i, hvad boligerne er værd.
Videresalget holdt stand
Det er på videresalgsmarkedet, jeg vurderer den reelle efterspørgsel efter færdige boliger. I tredje kvartal 2026 var der 935 videresalg til en median på AED 1,910 pr. sq ft. Et år tidligere var der 1,193 til AED 1,870 pr. sq ft.
- Videresalgsvolumen: faldet med omkring 22 % år for år, men steget med omkring 23 % i forhold til andet kvartal (758 videresalg).
- Videresalgspris pr. sq ft: omkring 2 % højere end for et år siden og omkring 9 % under andet kvartals AED 2,100.
- Off-plan-andel: I september var omkring en tredjedel af salgene off-plan og to tredjedele videresalg.
Jeg ville ikke lægge for meget i det kvartalsvise fald i videresalgspriserne. Sammensætningen af videresalg skifter fra kvartal til kvartal mellem studios, boliger med ét soveværelse og større boliger, og sammenligningen år for år er den mere stabile rettesnor. Målt sådan var videresalgspriserne stort set uændrede til en anelse fastere.
Leje og den eksklusive ende
Udlejningen forblev aktiv. Business Bay registrerede 3,114 lejekontrakter i september, omkring 4 % flere end i september 2025. Områdets bruttoafkast for boliger var i måneden omkring 4.5 %, lavere end for et år siden, da priserne var steget hurtigere end lejen i de foregående tolv måneder.
I toppen af området opfører markedet sig anderledes, og datagrundlaget er lille. The Lana, de 39 residenser over Dorchester Collections hotel i Dubai, med interiør af Gilles & Boissier og OMNIYAT Atelier tilgængelig for ejere, der ønsker at personliggøre yderligere, viser et bruttoafkast på 6.5 % over de seneste tolv måneder i mit Lejeindeks, men det bygger på kun to lejekontrakter på markedsvilkår. Det er et referencepunkt, ikke en tendens, og tidligere lejeindtægter er ingen garanti for fremtidig indkomst.
Andre steder i den eksklusive ende var det mest aktive projekt i de tre måneder frem til den 23. oktober en lancering fra OMNIYAT med 38 registrerede salg til en median på omkring AED 5,978 pr. sq ft. Det er tæt på tre gange områdets median og en påmindelse om, at »Business Bay« som gennemsnit siger meget lidt om områdets bedste adresser.
Hvad jeg ville tage med herfra
Udbuddet er den variabel, jeg følger tættest. Tallene viser 40 projekter og omkring 30,000 boliger i pipelinen for Business Bay, og det vil holde presset på videresalgspriserne i mellemsegmentet, efterhånden som bygningerne står færdige. Færdige, velspecificerede boliger i de bedre bygninger er som regel skærmet mod det, fordi køberkredsen for dem er en anden.
For en køber kan en roligere lanceringskalender betyde mere tid til at forhandle om færdigbyggede boliger. For en sælger er videresalgstallene stabile frem for faldende, hvilket understøtter en prissætning ud fra nylige sammenlignelige handler frem for sidste års off-plan-overskrifter.
Hvis du ejer eller overvejer en bolig i Business Bay eller Marasi Bay og gerne vil se tallene for netop din bygning, så send mig en fortrolig forespørgsel.
Kilde: markedsdata fra DXB Interact baseret på registreringer hos Dubai Land Department (DLD), hentet den 23. oktober 2026. Tallene er medianer og totaler for Business Bay-området (alle ejendomstyper, medmindre andet er angivet). Kvartalstallene dækker juli til september 2026; septembertallene gælder kun den måned. Tallene for The Lana stammer fra Lejeindekset på alihmoud.com, opdateret den 2. oktober 2026 (oktober 2025 til september 2026). Bruttoafkast er før omkostninger. Tidligere leje og priser er ingen garanti for fremtidige resultater.