حين يسألني المشترون عن VELA Viento، يكون السؤال عادةً بصيغة ما من هذا القبيل: هل هو ببساطة مدخل أقل تكلفة إلى VELA، وهل سبق أن ارتفع السعر؟ إنه سؤال منطقي لمبنى على الخارطة على الواجهة المائية لخليج مراسي، لذا عدت إلى المبيعات المسجلة بدلًا من الكتيّب الترويجي.
كيف بيعت وحدات المبنى منذ الإطلاق
أُطلق VELA Viento في يوليو 2024. ومنذ ذلك الحين سجّلت دائرة الأراضي والأملاك 36 صفقة من مبيعات المطوّر في المبنى، مقابل 97 مسكنًا في بيانات السوق. والنمط السنوي هادئ لا دراماتيكي:
- 2024: 18 صفقة بيع، بمتوسط 6,116 درهم للقدم المربع
- 2025: 9 صفقة بيع، بمتوسط 6,251 درهم للقدم المربع
- 2026 حتى الآن: 9 صفقة، بمتوسط 6,238 درهم للقدم المربع
خلال الأشهر الاثني عشر الماضية سُجّلت 11 صفقات بيع بمتوسط 6,270 درهم للقدم المربع، بارتفاع 1.56% عن العام السابق، فيما انخفض حجم المبيعات خلال الفترة نفسها بنسبة 52.17%. وبعبارة بسيطة، أنجزت فترة الإطلاق معظم المبيعات المبكرة، ومنذ ذلك الحين يُتداول المبنى بوتيرة أبطأ وبسعر لم يكد يتغير.
أقرأ ذلك مؤشرًا على مطوّر يحافظ على سعره بدلًا من السعي وراء حجم المبيعات. ويعني أيضًا أن مشتري اليوم يدفعون للقدم المربع ما يقارب ما دفعه المشترون الأوائل، وهذا ليس هو الحال دائمًا في إطلاقات المشاريع الفاخرة على الخارطة في دبي.
VELA Viento مقارنةً بـ VELA
المقارنة البديهية هي مع جاره. فعبر 24 صفقة من مبيعات المطوّر، سجّل VELA متوسطًا قدره 6,810 درهم للقدم المربع. وخلال الأشهر الاثني عشر الماضية لم يسجّل VELA سوى صفقتين، بمتوسط 7,500 درهم للقدم المربع. وصفقتان عدد أقل من أن يُستخلص منه اتجاه، وأرى أن يُعامَل هذا الرقم كمؤشر فقط.
عند المقارنة على أساس متكافئ، سُجّلت مبيعات المطوّر في VELA Viento وعددها 36 بمتوسط 6,210 درهم للقدم المربع، أي أقل من VELA بنحو 9%. ولا يعكس هذا الفارق الجودة بقدر ما يعكس طبيعة المنتج. فـ VELA مجموعة أصغر من المساكن الكبيرة جدًا، تُسلَّم مجهزة ومفروشة بالكامل. أما VELA Viento فتقدّم مزيجًا أوسع، من مساكن بغرفتي نوم إلى الدوبلكس، ما يخفّض متوسط سعر القدم المربع بطبيعة الحال.
يقع كلاهما فوق مستوى المنطقة المحيطة بفارق كبير. فمتوسط الخليج التجاري ككل يبلغ نحو 2,500 درهم للقدم المربع، ما يضع VELA Viento عند قرابة مرتين ونصف مستوى المنطقة. وهذا الفارق هو علاوة Dorchester Collection بالأرقام: فالمشترون يدفعون مقابل الخدمة والتصميم والندرة، لا مقابل الواجهة المائية فحسب.
ماذا تعني شروط البيع على الخارطة للمشتري
تُظهر بيانات السوق أن التسليم مقرر في مايو 2027، وأن نسبة الإنجاز نحو 22%. وخطة الدفع القياسية المسجلة هي 5% عند الحجز و55% خلال الإنشاء و40% عند التسليم. وقد تتغير خطط الدفع، لذا أتحقق دائمًا من الشروط الحالية مع OMNIYAT قبل أن يلتزم المشتري.
تعني خطة كهذه أن معظم رأس المال يُلتزَم به قبل استلام المفاتيح، وهذا أمر يستحق الموازنة بصدق. فهي تناسب مشتريًا يريد مسكنًا جديدًا وفق جدوله الزمني الخاص، ويتقبّل مخاطر الإنشاء مع مطوّر يملك سجل تسليم قويًا في هذا المستوى. لكنها أقل ملاءمة بكثير لمشترٍ يبحث عن ربح سريع، لأن سوق إعادة البيع في مبنى على الخارطة بسعر مستقر سوق محدود.
ما الذي يحرّك القيمة هنا
من واقع تجربتي، ثلاثة أمور. الأول هو التصميم: تصميم داخلي من Gilles & Boissier، مع إتاحة OMNIYAT Atelier للملاك الراغبين في الارتقاء بمساكنهم أكثر. والثاني هو نموذج الخدمة في مساكن Dorchester Collection، الذي يزداد أثره عادةً بعد اكتمال المبنى وسكنه. وقد رأينا ذلك في One at Palm، حيث كانت أكبر تحركات الأسعار بعد التسليم. والثالث هو الواجهة المائية نفسها، وندرة المعروض المماثل في خليج مراسي.
لا شيء من ذلك وعدٌ بسعر بعد الإنجاز، ولن أقدّم وعدًا كهذا. لكن ما تُظهره البيانات هو مبنى حافظ على سعر القدم المربع خلال فترة مبيعات أبطأ، بخصم مدروس مقارنةً بـ VELA.
إذن، هل هو VELA بسعر أقل؟
من حيث سعر القدم المربع، نعم، وبفارق تدعمه البيانات. أما كمنتج، فأراه بشكل مختلف: VELA Viento مجموعة أوسع للمشترين الذين يريدون معيار Dorchester Collection في مسكن لا يلزم أن يكون من أكبر مساكن المدينة. والاختيار الصحيح بين الاثنين يعتمد على المساحة والتخطيط والطريقة التي تنوي أن تعيش بها فيه.
إن رغبت في مقارنة تخطيطات معيّنة أو الاطلاع على الوحدات المتاحة حاليًا، أرسل لي استفسارًا خاصًا.
المصادر: المبيعات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر DXB Interact (المتوسطات والأحجام السنوية ولفترة الأشهر الاثني عشر، جميع أنواع البيع، لـ VELA Viento By Omniyat وVELA By Omniyat؛ ومتوسط الخليج التجاري على مستوى المشاريع)، إضافةً إلى موعد التسليم ونسبة الإنجاز وخطة الدفع كما وردت في البيانات نفسها، حتى 20 أكتوبر 2026. وقد استُبعد تسجيل شاذ واحد في عام 2023 في VELA Viento من الأرقام السنوية. الأرقام إجمالية؛ وهذا المقال لأغراض المعلومات فقط ولا يُعدّ نصيحة استثمارية.