منذ الصيف، أكثر سؤال أسمعه من المشترين المهتمين بنخلة جميرا سؤال بسيط: هل هدأت الجزيرة؟ تبدو الأرقام الرئيسية للربع الثالث وكأنها تقول ذلك. فقد انخفض متوسط سعر القدم المربع عبر جميع المبيعات المسجلة، وكذلك عدد الصفقات مقارنة بالعام الماضي. لكن المتوسط الرئيسي قد يكون مضللًا حين يتغير مزيج ما بيع، وقد تغيّر المزيج كثيرًا هذا الربع. لذلك عدت إلى المبيعات المسجلة من يوليو إلى سبتمبر وفصلتها.
الخلاصة: مبيعات أقل ومتوسط أدنى
سجلت نخلة جميرا 230 عملية بيع مسجلة في الربع الثالث من 2026، بمتوسط 3,000 درهم للقدم المربع. وفي الربع الثاني كانت هناك 238 عملية بيع بسعر 3,650 درهم للقدم المربع، وفي الربع الثالث من 2025 كانت هناك 395 عملية بيع بسعر 3,350 درهم للقدم المربع.
إذا قُرئت هذه الأرقام وحدها، فإنها توحي بسوق تباطأ بشدة على مدار العام ثم انخفضت أسعاره بنسبة 17.8% خلال ثلاثة أشهر. لا أعتقد أن هذا ما حدث، والتقسيم بين المنازل الجديدة ومنازل إعادة البيع يوضح السبب.
ما الذي تغيّر فعلًا: المزيج
على النخلة، تُعد المبيعات الأولية (المنازل المشتراة مباشرة من المطور) وعمليات إعادة البيع سوقين مختلفين تمامًا. فالمبيعات الأولية على الجزيرة تتركز في الأبراج الجديدة التي تحمل علامات تجارية والأبراج فائقة الفخامة، وتراوحت متوسطاتها الشهرية هذا العام بين نحو 5,000 و6,700 درهم للقدم المربع. أما إعادة البيع فتشمل كل شيء من الاستوديوهات في البنايات الأقدم إلى الفلل المميزة، وجاءت متوسطاتها الشهرية أدنى بكثير.
في الربع الثاني، كانت 73 من أصل 238 عملية بيع أولية. وفي الربع الثالث، لم تتجاوز 47 من أصل 230. وخلال الفترة نفسها، ارتفعت عمليات إعادة البيع من 165 إلى 183. وعندما يُسجَّل عدد أقل من المنازل الأعلى سعرًا للقدم المربع، ينخفض المتوسط العام، حتى لو لم يصبح أي منزل بعينه أرخص.
- المبيعات الأولية: 73 في الربع 2، و47 في الربع 3. وبلغت المتوسطات الشهرية لسعر القدم المربع في الربع 3 5,034 و5,079 و5,503 درهم.
- إعادة البيع: 165 في الربع 2، و183 في الربع 3. وبلغت المتوسطات الشهرية لسعر القدم المربع في الربع 3 2,653 و2,356 و2,651 درهم، مقابل 2,579 و3,169 و2,421 درهم في الربع 2.
يقع نطاق إعادة البيع في الربع الثالث ضمن نطاق الربع الثاني. هذا سوق يحافظ على مستواه، مع تقلبات شهرية عادية، لا سوق يتراجع. وقد جاءت أسعار المبيعات الأولية أدنى من أشهر الربيع، لكن مع 11 إلى 22 عملية بيع أولية شهريًا، يمكن لمرحلة إطلاق برج واحد أن تحرّك ذلك المتوسط بمفردها، لذا لن أستنتج منه اتجاهًا بعد.
النظرة الأطول
خلال الأشهر الاثني عشر الماضية، سجلت نخلة جميرا 1,299 عملية بيع، بانخفاض 22% عن الأشهر الاثني عشر السابقة. وبلغ متوسط سعر القدم المربع خلال الفترة نفسها 3,560 درهم، بارتفاع 15.4%. وللمقارنة، بلغ المتوسط على مستوى دبي خلال تلك الفترة 1,729 درهم للقدم المربع. فقلة الصفقات بأسعار أعلى هي ما يُتوقع في جزيرة لا تتوفر فيها أراضٍ جديدة تُذكر: فالمعروض المتداول هو بشكل متزايد المنازل الأكبر والأفضل تشطيبًا.
في الفئة العليا، ظل سوق إعادة البيع نشطًا. ففي الربع الثالث سُجلت 17 عمليات إعادة بيع لمساكن من أربع غرف نوم بمتوسط 31 مليون درهم، و10 عمليات لمساكن من خمس غرف نوم بمتوسط 46.9 مليون درهم، و6 عمليات لمساكن من ست غرف نوم بمتوسط 51.5 مليون درهم. هذه أعداد صغيرة، وكل رقم يغطي نطاقًا واسعًا من المساحات، لكنها تُظهر أن المشترين في هذا المستوى لم يبتعدوا خلال الصيف.
العرض هو الجانب الذي أراقبه عن كثب. تُظهر البيانات 18 مشروعًا و2,812 وحدة لا تزال قادمة على الجزيرة. ومع إطلاق المباني الجديدة واكتمالها، سترتفع التسجيلات الأولية مجددًا، ومن المرجح أن يعود المتوسط الرئيسي للارتفاع معها، للسبب نفسه المتعلق بالمزيج الذي جعله ينخفض هذا الربع.
ما أستخلصه من ذلك
إذا كنت تشتري، فالربع الثالث لم يكن تصحيحًا، لكنه كان ربعًا أهدأ من حيث المشاريع الجديدة، وواجه بائعو إعادة البيع منافسة أقل من المطورين. وعادةً ما تكون هذه لحظة جيدة للتفاوض في جانب إعادة البيع، خصوصًا على المنازل المعروضة منذ الربيع. وقارن سعر القدم المربع بما يماثله فقط: بناية ببناية، وإطلالة بإطلالة، ومشطّب بغير مشطّب.
إذا كنت تبيع، فالصيف لم يغيّر مستوى أسعار إعادة البيع المماثلة. حدّد السعر بناءً على البيانات في بنايتك وجيرانها المباشرين، لا على متوسط الجزيرة بأكملها، الذي انخفض هذا الربع بسبب غياب المعروض الجديد مرتفع السعر لا بسبب تراجع القيم.
بالنسبة إلى الملاك الذين يحتفظون بوحداتهم للتأجير، بلغ العائد الإيجاري الإجمالي في المنطقة خلال العام الماضي 6%، ويتابع مؤشر الإيجارات الخاص بي الإيجارات في One at Palm وThe Lana كل شهر. الإيجارات السابقة لا تضمن الدخل المستقبلي.
إن رغبت في الأرقام الخاصة ببناية معيّنة، أرسل لي استفسارًا خاصًا.
المصدر: المبيعات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر بيانات السوق من DXB Interact، تم الاطلاع عليها في 9 أكتوبر 2026. تغطي أرقام الربع الفترة من 1 يوليو إلى 30 سبتمبر 2026؛ وأرقام الاثني عشر شهرًا حتى 9 أكتوبر 2026. المتوسطات لسعر القدم المربع ما لم يُذكر خلاف ذلك. متوسطات غرف النوم لعمليات إعادة البيع فقط. الأرقام إجمالية وليست تقييمات.