سؤال أسمعه كثيرًا من المشترين الذين يقارنون نخلة جميرا بالخليج التجاري سؤال بسيط: أيهما يحقق إيجارًا أفضل مقابل المال؟ والإجابة الصادقة أن السوقين يكافئان أمورًا مختلفة، وأن رقم العائد الرئيسي لا يروي سوى جزء من القصة. هكذا تبدو البيانات المسجلة اليوم، وهكذا أقرؤها لعملائي الذين يشترون في الفئة العليا.
الخلاصة: الخليج التجاري يحقق عائدًا أعلى، والنخلة تكلّف أكثر
على مستوى الشقق خلال الأشهر الـ12 الماضية، يبلغ متوسط سعر البيع للقدم المربع في نخلة جميرا 3,380 درهم، مقابل 2,450 درهم في الخليج التجاري. ويبلغ متوسط الإيجار السنوي 187,000 درهم على النخلة و95,000 درهم في الخليج التجاري. وبجمع الرقمين، يأتي العائد الإيجاري الإجمالي لشقق نخلة جميرا عند نحو 5%، بينما يقف الخليج التجاري عند نحو 7%.
هذا الفارق ليس مفاجئًا. فالخليج التجاري يضم قاعدة أعمق بكثير من المنازل الأصغر والمستأجرين، مع 6,325 عملية بيع شقق خلال العام مقابل 1,168 على النخلة. والوحدات الأصغر والأيسر سعرًا تميل إلى التأجير بنسبة أعلى من قيمتها. أما النخلة فتُسعَّر كعنوان نادر على الواجهة المائية، والمشترون هناك يدفعون مقابل الجزيرة بقدر ما يدفعون مقابل الدخل.
ينخفض العائد كلما كبر المنزل
النظرة الأكثر فائدة لعملائي هي حسب عدد غرف النوم، لأن مسكنًا من ثلاث أو أربع غرف نوم لا يتصرف كالاستوديو. باستخدام السنة التقويمية 2025 عبر جميع أنواع العقارات:
- نخلة جميرا: نحو 6% للاستوديوهات والمنازل من غرفة وغرفتي نوم، و5% للمنازل من ثلاث غرف نوم، و4% للمنازل من أربع غرف نوم.
- الخليج التجاري: نحو 8% للاستوديوهات، و7% للمنازل من غرفة وغرفتي نوم، و6% للمنازل من ثلاث وأربع غرف نوم.
في كلتا المنطقتين، ينخفض العائد كلما كبر المنزل، لأن الإيجارات لا ترتفع بالوتيرة نفسها لأسعار الشراء في الفئة العليا. فقد أُجّر مسكن من أربع غرف نوم على النخلة بمتوسط 700,000 درهم سنويًا في 2025، لكنه يُباع أيضًا بسعر أعلى بكثير من مسكن من غرفتي نوم. ولهذا أحرص على ألا أذكر أبدًا عائدًا على مستوى المنطقة لمن يشتري مسكنًا كبيرًا. فالرقم المهم هو رقم نوع المنزل الذي يشتريه فعلًا.
ما تُظهره المساكن التي تحمل علامات تجارية
يتابع مؤشر الإيجارات على هذا الموقع مسكنَي Dorchester Collection اللذين لديهما سجل تأجير. خلال الأشهر الـ12 حتى سبتمبر 2026، يُظهر One at Palm، بتصميم داخلي من Elicyon وSuper Potato، عائدًا إيجاريًا إجماليًا قدره 5.0% من ستة عقود إيجار في السوق، بسعر بيع يبلغ نحو 9,070 درهم للقدم المربع. أما The Lana في خليج مراسي، بتصميم داخلي من Gilles & Boissier، فيُظهر 6.5%، لكن ذلك يستند إلى عقدين فقط خلال الفترة، لذا أعدّه مؤشرًا لا اتجاهًا.
اللافت أن كلتا البنايتين تُباعان بأكثر من ضعف سعر القدم المربع في منطقتيهما، ومع ذلك تأتي عوائدهما الإجمالية متماشية إلى حد كبير مع السوق الأوسع لا أدنى منه بكثير. فالمستأجرون في هذا المستوى يدفعون مقابل الخدمة والخصوصية وجودة التشطيب، وكثير منها يأتي عبر OMNIYAT Atelier، وقد مالت الإيجارات إلى مواكبة هذه العلاوة. هذه ملاحظة عن الأشهر الاثني عشر الماضية، لا وعد بشأن الأشهر المقبلة.
كيف أوازن بين الخيارين
إذا كان الدخل هو الهدف الرئيسي، فالخليج التجاري يقدم العائد الإجمالي الأقوى على الورق، ويمنح خليج مراسي المشتري موقعًا على واجهة القناة مع قرب وسط مدينة دبي. وإذا كانت الأولوية لاستثمار طويل الأجل في موقع نادر، فقد كانت النخلة تاريخيًا المكان الذي يقبل فيه المشترون عائدًا أقل مقابل العنوان. ولا يوجد خيار صائب للجميع.
ينطبق تحفظان على كل رقم أعلاه. أولًا، هذه عوائد إجمالية: تُخصم رسوم الخدمات والتأثيث وفترات الشغور وعمولات الوكالة قبل أن ترى العائد الصافي. ثانيًا، كانت الأرباع الأخيرة أضعف لأسعار النخلة، والسعر الأدنى يرفع العائد حسابيًا دون أي تغيير في الإيجار. الإيجارات السابقة لا تضمن الدخل المستقبلي، وأفضّل دائمًا دراسة البناية والمخطط المحددين قبل تكوين رأي.
إذا رغبت في أن أعرض لك بيانات الإيجار والعائد لمسكن بعينه، أرسل لي استفسارًا خاصًا.
أرقام المنطقة: المبيعات وعقود الإيجار المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك عبر بيانات السوق من DXB Interact. يغطي سعر القدم المربع ومتوسط الإيجار وحجم المبيعات والعائد الإجمالي للشقق الأشهر الـ12 حتى 16 أكتوبر 2026؛ أما عوائد غرف النوم فهي للسنة التقويمية 2025 عبر جميع أنواع العقارات. أرقام المباني من مؤشر الإيجارات على alihmoud.com، المحدَّث في 2 أكتوبر 2026 (من أكتوبر 2025 إلى سبتمبر 2026). العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر البيع، قبل التكاليف. هذه معلومات عامة وليست نصيحة مالية.